小區住宅停車場變公共停車場 業主質疑程序不合法

315 央廣網 2016年01月06日 05:10 A-A+
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　　央廣網北京1月4日消息 據經濟之聲《天天315》報道，北京天驕俊園小區，小區內停車場莫名變為經營性公共停車場，還引進停車公司管理停車收費。業主們質疑程序不合法，物業則稱有合法手續，卻不出示相關文件。物業公司的做法疑點重重，業主的權益誰來保障？

　　物業的做法存在哪些疑點？現在我們就一起來了解一下北京天驕俊園小區的業主們在維權過程中，了解到的一些情況。

　　大部分業主是在2009年入住的北京房山區天驕俊園小區，從2009年到2015年12月份，小區內，地上停車場一直都沒收取過停車費，業主們每年只需按時繳納物業費即可。

　　2015年12月中旬，小區內突然貼出一張停車收費通知，業主們驚訝發現，小區內停車場竟莫名變成了經營性公共停車場，緊接著，就有業主發現，停車公司在改造大門，要將消防通道改成出入口，還將部分公共用地劃成車位。

　　業主：我們這個小區屬於房山區天驕俊園小區，這個小區是2008年年底辦理的交接，業主基本上是從2009年開始入住，業務是叫北京大沛物業管理有限公司。這個物業在我們的前期服務合同裏面，寫的是前期的，就是説由開發商來指定的，發票物業也屬於房地産開發商下屬的一個企業，按照前期的服務合同應該是2年。2010年的一個冬天，也是11月份，當時大沛物業的這個負責人要來收費，但是因為它的一些手續或者一些相關的配套沒有到位，也産生了一個矛盾。當時咱們房山區的一個區長出來解決，説是暫時停止收費，等到相關的協商或者與公示相關的證件通過以後再採取收費，這是2011年以前的事。今年應該是在12月13號，它們突然就張貼了一個北京（齊魯）停車管理有限公司的一個通知，説為了規範秩序要開始收費。完了我當時去問他們，我説你們這個是物業的嗎？他説不是，後來我問物業，物業説他們是車管所的。後來我找到這個（齊魯）停車管理公司，他們就説他們已經接手這個了，他們是合理合法的，然後他們就劃線。他們的業務性體現的很差勁，他們竟然要把我們的北門的消防通道打開，把我們正常出入的門堵死，讓我們從消防通道進出，完了還把車位改劃了，很不合理。它一開始還貼了一個時間，説什麼時候開始收費。我們以為它這一段時間會公示或者説跟業主來商談，就沒有，當時我們有些人就開始質疑這個事情。

　　業主們擔心日後停車難、停車貴，便開始維權，在維權過程中，業主們不僅發現停車場被外包，還發現物業已經悄悄更名三次，業主們因此開始質疑相關程序不合法。在讓停車公司出具相關手續的過程中，有業主代表，遭到恐嚇威脅，這一事件激怒了業主們，雙方發生衝突後，物業公司又貼出通知説，由物業來收取臨時停車費。

　　業主：後來發生這個事情以後，馬上就變成了中昂物業有限公司要收費，説是要收臨時停車費。後來我們就問我們有180個車位，實際上我們這個小區的業主大概有幾百輛車，300、400輛車，説你怎麼停。他説他的意思就是要裝地鎖，説沒有車位了最後怎麼進呢？他們説交錢以後在不妨礙交通的前提下隨便停，所以我們用經濟來調節。這實際上無助於我們解決實際停車的問題。從昨天早上7點半一直到昨天晚上9點半、10點半，我們有一組的維權行動，大概有30、50輛把這個口堵死了，當然我們主路沒有去堵，沒有違法，後來就驚動了個別部門，而且我們之前也經過了信訪了，給他們區證辦、住建委，也一直在打12345，所以説比較關注。我們就積極來談這個事，我們的訴求基本上就這兩條，第一條把停車位外包給中昂停車管理公司，我們不認可，我們對這個外包的合法性也有質疑。然後不管是轉包也好，還是委託收費也好，按照新的發改委文件，包括咱們區的發改委文件，這都沒有經過我們半數業主的同意。

　　接到投訴後，記者展開調查。在業主提供的前期物業合同，停車收費通知等圖片資料中，記者注意到這樣一些內容，業主持有的前期物業服務合同上清楚的寫著甲方是“北京大沛物業管理公司”，後來續簽的物業合同中，甲方也是“北京大沛物業管理公司”。據業主介紹，這份前期物業服務合同一直延用至今。也就是説物業公司名稱變更多次，業主們都不知情，物業公司也再沒有和業主重新簽訂物業合同。

　　記者注意到，業主們提供的證據中，還有一份2010年的機動車停車收費標準核準表，這表是2010年9月經過審核的，當時物業公司名稱已經變為北京遠景方舟物業，但據業主介紹，當時是因為小區內地上停車場産權不明晰，所以從2010年到2015年，物業公司一直沒有收取停車費，但當時不知物業公司名字已經更換。

　　由此可見，物業公司是在2010時將公司名變更為北京遠景方舟物業，法人代表也變為他人，因為和前期物業合同上的法人代表已不是同一人。

　　停車收費通知的照片上顯示，現在要收費的是中昂物業，據業主們介紹，也是看到通知後才知道物業又更名了，而且中昂物業的法人代表又換成他人。

　　物業公司名稱和法人同時更換，業主們因此還質疑，到底是更名了還是換了一家物業公司。記者在工商局網站上查找變更信息時，發現確實存在可疑之處，“北京大沛物業管理公司”的註冊信息不存在，只能查找到中昂物業更名前為北京遠景方舟物業，法人也更換多次。搜索前期物業合同上顯示的北京大沛物業法人名字後，查詢不到大沛物業的任何信息。北京大沛物業是否真實存在過？北京遠景方舟物業、中昂物業和北京大沛物業到底是什麼關係？

　　現在中昂物業突然要收取停車費，是因為産權已經明晰了嗎？小區內地上停車場所有權到底歸誰？小區內停車場怎麼就變成了經營性公共停車場，相關程序是否合法？小區內消防通道及部分公共用地是不是也被劃成了車位，還改造了大門？為核實清楚以上問題，記者撥通了中昂物業負責處理投訴的相關人員的聯絡電話，撥通後，對方回復她是剛就職不久的普通員工，對公司情況不太了解。

　　記者：我想問一下，現在這個小區內的車位所有權是歸誰所有？是屬於開發商還是屬於業主？

　　物業員工：屬於開發商吧。

　　記者：停車場外包之前，它就已經辦理下來經營性公共停車場的這個證書了？

　　物業員工：一直有經營執照，然後營業執照也有，然後這個營業執照發改委都是批准的，就一直沒收錢，前兩天那個工商局跟那個消防局來的人都是拍了照走了。

　　記者：這些人進入小區以後是把消防通道和部分的公共用地也劃成了車位，還改造了大門是嗎？

　　物業員工：沒有，沒有堵消防通道，沒有劃消防通道。

　　記者：那他有沒有佔用公共用地？

　　物業員工：沒有，就是一直説規劃，但是一直沒有劃出多少，就是説收費也還沒正式實施。

　　記者：這個公司的名字是已經換了三次了是吧？

　　物業員工：是，它是換了3次了，然後再往上我就不知道了，因為我在這兒總共幹了沒多長時間。

　　記者：北京大沛物業管理公司，那這家公司和現在這家公司是什麼關係？。

　　物業員工：具體什麼，我也不清楚，因為我來了以後它就變成現在這個中昂公司了。

　　記者：它這個小區內的停車場外包之前有沒有徵求業主的同意？

　　物業員工：開始之前貼過通知。

　　記者：公示前你們有沒有和業主協商一下或者是徵求一下業主的意見？

　　物業員工：沒有。

　　記者：為什麼2014年前一直沒有收停車費，然後2014年後突然要收停車費呢？

　　物業員工：我2015年才來，我總共才來了幾個月。

　　為核實清楚相關問題，記者又輾轉找到，北京遠景方舟物業和中昂物業的法人代表劉先生的聯絡方式。劉先生答覆不方便接受採訪。

　　關於現在突然要收取停車費的原因，業主們介紹，物業公司負責人也就是法人代表劉先生在2015年12月31號和他們溝通時，只提到是為了規範小區停車秩序，避而不談小區內停車場的産權問題。另外還提到，小區內停車場變為經營性公共停車場手續合法，但不出示相關文件。業主們提供了一段錄音證據。

　　物業負責人：從2009年到現在，5、6年的時間，當時我們車輛是什麼情況，現在我們的老員工還在，長期停車也就在70、80輛左右，那個時候汽車不超過100輛，大夥停的非常寬鬆，但是到了2013年，我們小區的車輛就到了什麼程度呢？因為我們是2012年來的公司，在2013年統計的時候已經到了250，260輛左右，但是仍然不是一個多大的問題。但是時至今日，通過半個月的調查，在高峰期，車輛應該有300輛到330輛，我們小區的停車規劃這一塊，院內也就是300多個，那也就是説嚴重失衡，這必然導致我們小區的停車位內、樓門口、消防通道內，包括我們唯一的進出口的大門都幾乎動不了。在這個過程中，確實是發生了幾個問題，更觸動了我的想法。有關部門的文件下來了，説是有消防部門來過，確實來不了，就是給開罰單，物業公司想要成立這個停車場，並且要管起這個停車場，我們的本意是這個。同時我們也想著為小區後續的管理，尤其是規劃性的管理奠定基礎。這麼多年下來，這個小區的管理水平遲遲上不來，我們也拿點基礎措施來，我不想小區亂，因為這個小區是我們建設的，是我們地産公司建設的。

　　關於這一話題，經濟之聲特約評論員邱寶昌和北京潮陽律師事務所律師鄭傳鍇進行了相關分析與解讀。

　　經濟之聲：小區內停車場突然就變成了經營性公共停車場，還外包給停車公司管理停車收費。兩位認為，目前從記者調查採訪的情況來看，物業的做法存在哪些不合理不合法之處？

　　鄭傳鍇：首先，它允許外部車輛停放跟它辦理成公共停車場還是有一定差距的，公共停車場實際上是允許全部社會車輛來進行停放，但是實際上小區的公共用地實際上是小區業主共有的，如果要進行使用，是需要經過全體小區業主同意的。它是否通過了合法審批程序從而獲得公共停車場的經營性質？我個人認為可能在報批手續上還是有一定的問題。

　　邱寶昌：首先，它要合法，合法指的就是它的公共停車場的小區要依法辦理。第二，我認為有條件的小區對外開放停車場是合理的，但是需要經過業主的同意。它首先要滿足小區裏業主的停車需求，如過小區的停車問題都得不到解決，還要對外去經營，那就本末倒置了。

　　鄭傳鍇：物業收費前最先告知應該是，一直沒有繳納停車費，而且産權一直不明晰，但是為什麼經過了這一段時間，這個所謂的停車場變成了一個社會公共停車場？最關鍵的還是車位的産權是否明晰的問題。

　　經濟之聲：現在該小區的車位已經很擁擠了，我們業主的權益如何得到保障呢？

　　邱寶昌：我認為對停車進行秩序上的有效管理，所有的業主都會認同，因為它有一個很好的秩序，進出的方便，安全等等，但是産權不明晰，消費者肯定不知道，我認為建設單位他心知肚明，這個停車位是地下的，人防工程它是業主分攤的區域，他是地上的這個共用地，他是侵佔的綠化用地，我想建設單位比消費者清楚的多，因為你在申報這個建設的時候這些東西都需要明確的，所以説産權不明，他只是一個藉口，我相信相關部門會了解，如果説稀裏糊塗沒有經過這種報批程序把集體用地改為一個公共的停車用地，擅自改變建設那是違法的。他物業所謂的糊塗就是讓消費者不明確，他就可以在這裡去建停車場，去收費，搞經營，去牟利了，這個我們要建的話就是重大事項要經過業主表決的，不是物業公司的權利，物業公司是沒有這個權利在小區，在業主所居住的小區裏面去任意的建房，任意的建一個公共設施，如果是服務於全體而業主委員會又沒有成立，它為全體業主利益服務的，我覺得這個是可以的，但是事先必須要明示要做很多的工作，你首先要滿足我們業主，這種物權法規定很清楚，物業管理條例，包括北京市的物業管理辦法，都很明確的，你的定位是要滿足業主的需求，要對業主提供服務，而不是在收取了業主利益，為了收取高額的費用向業主之外的第三方提供服務，這樣我認為它和我們的物權法，和我們物業管理條例以及北京市的管理辦法是相衝突。

　　經濟之聲：業主們現在最關心的問題還有，業主質疑説相關程序不合法，但是業主説我都有手續的，程序肯定是合法的，但是他又不像我們的業主來出示相關的合法證明，同時按北京市物業管理條例，重大事項是不是應該徵得業主同意，沒徵求業主意見就外包就劃地收費。物業的這些做法是否違法？

　　鄭傳鍇：業主的質疑是有法律支持的。如果沒有成立業主委員會，先期物業有可能拿著一些合法的手續去辦理這個事項，目前最重要的是兩個問題，一個是産權是否明晰。第二個是報批手續是否合法。如果這兩個問題物業公司不向業主進行公示，業主還可以向相應的主管行政部門申請政府信息公開。