上市拍賣：農村土地流轉的新思路

三農 遼寧日報 2014年11月26日 09:41 A-A+
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　　11月13日，在海城市農村産權秋季交易會上，牛莊鎮西頭村一塊1517.7畝集中連片的水田引起了三個競價方的激烈爭奪，起拍價114萬元的標的，最終以122萬元成交。

　　以上市拍賣的模式，推動農村土地經營權成規模、有規範地流轉，這在遼寧省是一個創舉。今年4月，海城市組建了東北首家農村綜合産權交易中心，採取公開拍賣的形式交易土地經營權，前後共舉辦了三次拍賣會，19宗交易成交金額達到1355.05萬元，流轉土地1.81萬畝，與起拍價相比增值94.6萬元。

　　海城的實踐具有樣板意義。

　　適合農地的大宗流轉

　　在感王鎮于官村黨支部書記李永亮看來，將村民的耕地集中起來到交易中心拍賣，是一種全新方式。今年春耕前，于官村90%的村民有流轉土地意願。但上千畝土地集中流轉，別説合適的流入方不好找，就是找好了光是一家一家地談條件講價格，也能把想租地經營的投資者嚇跑了。

　　李永亮和村民們商量後，決定由村裏出面，將土地集中起來，村民協商出一個統一的流轉條件後，拿到海城市農村綜合産權交易中心拍賣。于官村先把那些不參加流轉的村民土地用其他的好地調換過來，集中了2480畝旱田到産權交易中心進行上市交易。經過地塊公示、資格審核、確定底價等程序，在海城市4月份的首次農村産權交易會上，2480畝旱田最終以198.4萬元的價格成交，每畝土地的流轉價格從700元底價提高到800元，遠遠高於當地普遍的600元至650元的價格。

　　在李永亮看來，拍賣整個過程看似複雜繁瑣，但交易程序規範，流轉雙方的利益都獲得了保障。那麼，這種保障是如何實現的呢？

　　規範的交易帶來雙贏

　　在海城，不僅土地轉出方願意到交易中心拍賣，流入方也願意到交易中心去競價。記者通過調查發現，農民之所以青睞拍賣土地經營權搞流轉，因為流轉前期的基礎性準備工作交易中心都給代勞，即便流轉雙方之前不相識、不見面，也能夠達成交易意願。這是一種“背對背”的交易，交易過程公開規範透明，省去了諸多麻煩，也更能體現市場的主導性，雙方都能獲得最大收益。

　　海城市農村産權交易中心主任潘本濤告訴記者，交易程序中對交易雙方進行交易審核是關鍵一環，海城市成立專門機構，對競價人進行資格審查和生産項目備案，對轉出方土地進行權屬確定，消除彼此顧慮，既對雙方負責，又對雙方制約。同時，他們還要對農業生産項目把關，防止流入方改變土地的農業用途，並對提高土地規模化、集約化水平提出要求。

　　由於拍賣是公開競價，成交時難免出現溢價，海城的三次拍賣有10宗實現了溢價交易。于官村流轉的2480畝土地，拍賣底價為178.4萬元，實際成交價為198.4萬元，溢價20萬元。經協商，溢價部分30%留在村集體，70%用於村民分紅。西頭村計劃利用拍賣中的溢價款把村路修修，再雇人清運垃圾，給村民做點實事。

　　在秋季拍賣會上達成兩筆交易的王寶仁對拍賣更認可，“進入市場交易對咱們來説是個保障，不僅交易過程公開透明，交易手續也規範，對雙方都具有法律約束力。雖然成交價格比市場價高一些，但簽訂合同後，每年都是這個價，杜絕了和農戶私下簽約時常出現的看你有收益就提價的現象。再説，咱想流轉面積較大的地塊，一家一戶談根本耗不起，通過拍賣，省時、省心、省力”。

　　省農委副主任高偉認為，以拍賣形式促進土地流轉，改革創新的力度很大，在以土地為主的農村資産管理上，體現了公平公正公開，防止了暗箱操作給農民和農村造成損失，實現了農村資産增值最大化。

　　促進了集約化經營

　　而在省農村經濟管理總站副站長孫軍看來，拍賣極大地促進了土地規模化流轉和集約化經營。

　　“競價拍賣要求上市交易的土地儘量集中連片，需要村委會組織、調整土地，有的地方甚至進行整理，形成規模優勢，以吸引實力強的經營主體。”海城市最大的一筆上市交易也印證了孫軍的分析。

　　今年4月，溫香、望臺、中小三個鎮的8個村子聯合起來，調整出3500畝水田，作為一個標的組團拍賣，成交價格達到227.5萬元，成為海城市規模最大、金額最高的一筆土地承包經營權拍賣交易。

　　上市流轉的土地成規模，正好滿足了農業大戶、農民合作社、農事企業等新型農業經營主體的生産需求，從而也加快了新型農業經營主體的培育進程，推動了社會資本投資農業進行集約化經營。拍得3500畝水田的海城豐沃農機合作社，利用原來就具備的農機具資源進行水稻全程機械化種植，按照水稻成熟期不同，分段種植，錯時收穫，提高了土地的産出率，今年水稻平均畝産達到700多公斤。

　　而拍賣交易成功後，産權交易中心發放的土地流轉經營權證，流入方認為最有用。于官村土地流入方張鐵華用土地流轉經營權證，將流轉的土地承包經營權進行了質押，從金融部門貸了80萬元用於增加企業的流動資金。經營權證不僅增加了流轉土地的穩定性，也成為向金融機構貸款的進門證。

　　對此，潘本濤又進一步解釋，如果銀行形成不良債務，也可以通過交易中心處置抵押的農村産權，消除銀行無法處置農村産權的顧慮。