第90期

蕪湖樓市新政為何“夭折”？

蕪湖樓市新政執行3日後夭折，鬆綁與被綁，房地産市場各方正如何角力？

安徽蕪湖2月9號發佈樓市新政，三天之後被緊急叫停。這套被解讀為變相放鬆房地産調控力度的樓市新政，一經出臺就受到了廣泛的關注。從年前的佛山到今天的蕪湖，每一次地方政府迫不及待的房地産的鬆綁嘗試，都是遭到再次被綁。進入到2012年，關於房地産調控的博弈似乎又要鳴鑼開戲。松還是緊，房地産調控是否是一道難解的選擇題？救市新政被叫停，影響究竟有多大？[詳細]

安徽蕪湖購房補貼新政暫緩執行

2月9日，安徽蕪湖市政府網站公佈《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》（以下簡稱《通知》），規定，在蕪湖市區購買新房、二手房全免契稅，且購房面積在90平方米以下的均給予特定補貼。該政策被認為是“第一道救市政策”，引發輿論熱議。

2月11日，蕪湖市政府在官網上發佈暫緩執行通知，稱“《通知》發佈後，社會各界提出了有益的參考意見。考慮到該《通知》要求制定的配套實施細則正在研究完善之中，為保持我市房地産市場更加平穩健康發展，經研究，決定該《通知》暫緩執行。”[詳細]

解讀蕪湖房産新政

蕪湖房産新政出臺始末

    此次蕪湖的樓市新政並非“突發奇想”。蕪湖在房産新政上一直走在國內前列。早在2008年房市低迷期，當地就出臺了一系列新的房地産調控政策，以財政補貼中低收入家庭購買第一套小戶型房，引導開發商建設中小戶型房等。

    2011年5月20日，蕪湖市政府印發了《關於進一步加強房地産市場調控保持房地産市場持續平穩健康發展的若干意見》的文件，其中就包括了100%契稅補助、購房補貼和購房落戶等優惠政策。然而，去年5月份的新政實施範圍太小，在2011年10月，蕪湖市方面正式開始調研涉及範圍更廣、補貼程度更高的房産新政。到了2011年底，上述更為詳細的房産新政已經處於制定討論階段，並最終在2012年2月份推出。

土地財政是動因？

    2011年，蕪湖市區房屋可售房源104.67萬平方米，同比增長969.13%；累計銷售商品住房面積188.7萬平方米，同比下降11.34%。房産市場走低的現狀，將直接導致地方土地財政收入降低，房地産相關稅收也會下降。新政出臺，與蕪湖眾多開發項目每平米降千元的“噩運”及當地難以擺脫對土地財政的依賴相關。

    不過土地財政收入降低並不是唯一原因，解決人才引進住房和夾心層住房問題也是動因之一。

蕪湖地産救市令緣何短命？

蕪湖樓市新政稱為“龍年救市第一槍”，蕪湖新政救樓市説明依靠房地産投資來保障財政收入、促進地方經濟增長的狀況並沒有改變。蕪湖要承接東部的戰略産業轉移，要通過住房政策吸引人才，將房價、買房捆綁在一起。即使是新政“三日遊”，這三日也充滿了驚險，最開始沒有確定一定是首套才可以有補貼，第二天加上了，第三天副市長又出來解釋，但是由於政策在開始的時候就站不住腳，立場不堅定，態度就不堅決，思路不清晰，所以最後必然要被終止。

救市被叫停，也體現了管理層在未來一段時間對中國房地産政策的一個很明確的態度。

“新政”暫緩執行傳遞何種信號？

蕪湖樓市新政是救市嗎？

    不少地産觀察家以及新聞媒體都將蕪湖此舉視為“救市”行為，並認為，很有可能引發各地效倣。針對蕪湖新政中購房入戶政策，葉檀認為，這是提升房地産市場人氣的常用政策手段，扶持市場的用意昭然若揭。

    財經評論人吳其倫表示，蕪湖新政一旦實施，投機客必將紛紛入市。蕪湖此番出臺大力度刺激樓市需求的政策，必將對保障房的建設産生衝擊。

    也有房地産專家持不同意見。偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為，蕪湖新政只是地方政策的重提，並不違背“國八條”政策基調。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，蕪湖新政只有一點不妥：沒規定優惠僅限首套普通住房。其餘措施，皆無可厚非。

    蕪湖市政府相關領導明確表示，嚴控房價，打擊投機，滿足中低收入者和引進人才的剛性住房需求，優先發展保障性住房計劃，是房産新政的核心思想，而不是外界所猜測的房市救市之舉。

新政“叫停” 地方調控欲松還緊

房地産投資已成為拉動蕪湖經濟增長的動力之一，大力投資必然帶來當地樓市的快速擴容，蕪湖在建樓盤遍地開花，但蕪湖樓市並沒有體現出與此相當的熱度，受房地産調控政策的影響，蕪湖樓市成交出現了下滑。

當前我國對投資的依賴度依然很大，房地産更是地方籌措資金、彌補收入、實現經濟增長的重要引擎。但是在嚴格的地産調控政策下，一些地方政府的“土地財路”受阻，存在為了突破財政困境而進行政策微調的意願，這顯然有違當前樓市宏觀調控的核心目標。地方政府調整房地産調控政策必須明確政策的尺度和範圍。

樓市鬆綁不會重演

    蕪湖房地産“新政”被迅速叫停，再次表明了中央推進房地産市場調控的決心，也讓市場徹底打消了政策短期內將出現大尺度放鬆的幻想。

    上海中原研究諮詢部總監宋會雍認為，蕪湖“新政”被叫停，再次表明中央對於地方調控政策的底線，那就是必須清楚地區分消費性需求和投資投機性需求，尤其是堅決不能對投資投機需求釋放鼓勵信號。對開發企業來説，寄希望於地方政府“救市”，從而帶動房地産市場快速反彈，顯然很不現實。

    長江證券分析師蘇雪晶認為，房地産行業的政策微調仍需時日，或許要等到實際市場數據進一步下滑之後。

    2012年初，各地對樓市“鬆綁”的苗頭不斷出現，蠢蠢欲動。
    蕪湖樓市新政頒布四天即夭折，表明政府對地方調控的底線、決心和力度。
    像蕪湖這樣對土地財政高度依賴的城市並不少，短期利益與長期利益如何平衡？
    在中央房地産調控與地方嘗試“鬆綁”的博弈中誰會是最後贏家？房地産冬天是否已經到來？
    後續如何，我們拭目以待……

事件背景

2月11日蕪湖市發佈通知暫緩執行樓市新政

2月9日安徽蕪湖出臺房産新政

新政規定，蕪湖市區購買新房、二手房全免契稅，購房面積在90平米以下的均給予特定補貼；給予專業技術人才每平米100到300元不等的購房補貼。外地人員在蕪湖市區購買商品房則有入戶的優惠。[詳細]

各方觀點

促使房價合理回歸不動搖

房地産調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地産市場長期、穩定、健康發展。保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢，政府調控也不能松。

——國務院總理溫家寶

補貼購房係滿足剛性住房需求

“嚴控房價，打擊投機，滿足中低收入者和引進人才的剛性住房需求，優先發展保障性住房計劃，是蕪湖市房産新政的核心思想，而不是外界所猜測的房市救市之舉。”

——蕪湖市副市長洪建平

蕪湖“新政”體現地方政府糾結心態

蕪湖敢於全國之先再出房産“新政”的做法，體現了當前地方政府糾結的心態：如何在兼顧中央堅持房地産調控不放鬆政策的同時，又能保持地方經濟和財政收入的充盈。

——中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌

房地産調控進入微妙期

當前的房地産調控政策面臨“控制房價”與“保經濟增長”的糾結，有選擇地刺激首次置業成為政策的必然趨勢，但刺激首次置業的政策難以恢復房地産市場的繁榮。

——中國社會科學院金融研究所研究員

媒體觀察

莫為一時之利貽誤發展大計

房地産調控已經進入關鍵階段，堅持下去不容易。地方政府作為房地産調控的主要執行者，在政策制定與執行過程中，更需要“放眼量”，不能為了地方一時之小利，貽誤了國家長遠發展之大計。

蕪湖樓市新政的要害是購房補貼

快速叫停的明顯原因是它直接違反了國務院和住建部推出的一系列調控政策，以財政政策來激活當地的房地産市場，結果便是房價快速上升。政府不應該再利用退稅、財政補助等途徑來扶持市場。

蕪湖新政夭折背後的地方焦慮

蕪湖新政夭折不代表所謂“救市”衝動的夭折。當認真執行調控的答案浮現的同時，另一個問題又隨之而生，即地方政府拿什麼補缺。這個問題是向財稅體制提問的。

後續影響

樓市政策：房價回歸前提下理性微調

2008年年底到2009年年初的政府救市一幕，絕對不會再次重演。今年的樓市調控主基調，將是在堅持限購限貸促進房價合理回歸的前提下，適度鬆綁，理性微調，精准校正。

預計在上半年不太可能再有城市會明確出臺樓市鬆動的政策試水，但適當調整的現象仍會出現。樓市暴利時代已經過去，明顯下調價格的現象將更加普遍，樓市徹底入冬。