第93期

樓市頻現開發商“跑路”熱潮

從"搶灘樓市"到"爭相退出"，地産開發商現"跑路"熱潮，為何"退市"？

在部分熱點城市，一些開發商退出房地産市場。伴隨著房地産“黃金十年”結束，行業調控更趨深入，房地産行業暴利時代或將結束。這是政策調控下的“主動抉擇”，還是過度投機後的“被動出局”？房地産行業新一輪“洗牌”對今年房價有何影響？

各地房地産開發商紛紛跑路

    北京市工商局公佈數據顯示，2011年北京新設立外資房地産企業129家，同比減少55.82%。此前，北京市住建委發文稱，北京東方時代等473家房地産開發企業，在有效期屆滿後未依法申請延續，其開發資質已登出。

    無獨有偶，武漢市住房保障和房屋管理局的數據顯示，截至2011年10月，武漢共有在冊房地産開發企業1375家，比上年同期減少200余家。

    2011年上市房企中，股權出讓共183宗，比去年增長65%。

開發商“跑路”，是“主動調整”還是“被動出局”？

開發商何以紛紛“跑路”？

資金鏈斷裂是直接原因

    2011年因為銀根緊縮，開發商只能在當地商業銀行獲得小部分貸款，不得已大量舉借民間高利貸，民間借貸多要求開發商以房産做抵押。同時，為償還高利貸的高額利息，開發商只能通過售房加速回款，致使違規一房兩賣等情況的發生。

除了樓市調控和信貸收緊的雙重壓力，開發商“跑路”還有其他原因：

    一方面是客觀原因，如項目定位決策失誤或經營不善，虛高價格拿地，或是超能力規模經營，自有資金不足等；另外，當下地産行業越來越需要開發商精細化經營，而有些開發商還是停留在粗放性經營之路上。

    另一方面是主觀原因，有些開發商渾水摸魚，欠缺商業道德，不講誠信，存在欺詐心理，利用註冊獨立法人的項目公司（破産時不會損害他們之前公司的財産）圈錢，等騙到一定資金後就丟下爛尾樓逃之夭夭。

房企今年仍面臨三大難題

國家房地産調控政策將會繼續，一些地方嘗試給樓市“鬆綁”均被叫停。因為制度不健全，國內樓市説到底仍是“政策市”。隨著樓市調控深入，開發企業利潤將可能越來越薄。

對不少開發商來説，今年將會遭遇三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對各種矛盾和糾紛；三是降價銷售幅度過大，可能遭受來自老業主的壓力。

開發商真的“跑路”了嗎

三問房地産開發商跑路事件

一問：跑路傳聞屬實嗎？

    業內人士認為針對媒體所指的開發商跑路“存在一定誤讀”：開發商跑路屬於“經濟犯罪”，需要由公安部門進行偵查認定。岳麓分局相關負責人表示，相關案件正處於調查階段，只要情況屬實公安機關將正式立案，對違法犯罪行為一查到底。

    類似一房多賣、卷款跑路的情況，自去年下半年以來，長沙已發生6起。

二問：開發商資金鏈斷裂了嗎？

    有的開發商盲目擴張超過自身資金能力經營，一旦銀行房貸緊縮，只能轉向民間借貸。有的開發商抱著“圈了錢就走人”的心態。“房子賣不出去，銀行又貸不到款”，開發商陷入了“資金緊張、甚至資金鏈斷裂”的困境。

三問：購房者損失誰來擔？

    一旦出現爛尾樓，政府應該收回項目開發權，重新引入有實力的企業進行開發，“不能讓購房者的房款打了水漂”。從長遠來看，應該儘量完善現有破産體系和破産程序，保護業主和債權人的利益。

開發商“退市”，對房地産市場來説利弊共存。一方面，將加速中國房企陣營的分化，促進優勝劣汰的洗牌，加速房價合理回落。另一方面，“退市”背後也存在一些風險。爛尾工程增多；權益糾葛不斷，拖欠農民工工資、工程款和銀行債務現象多發；後續質量糾紛難以解決。

種種跡象表明，今年樓市調控不會放鬆，開發企業利潤將可能越來越薄，開發商“退市”的現象更有利於房地産企業回歸理性發展，雖然短期有“陣痛”，但總體上利大於弊。