嚴厲的房地産調控，加上去年爆發的民間借貸危機，令溫州樓市風雨飄搖。今年以來，漸趨乾涸的民間資金流，導致當地開發商及炒房客資金鏈極度緊張，一度被溫州人引以為榮的民間借貸信用體系瀕臨破産。開發商融資無門，樓盤銷售低迷，溫州房地産市場跌入冰點，樓市變局似難避免。

　　地王模式失效房企幻想破滅

　　2月11日，週六，陰雨，溫州樓市春寒料峭。

　　京都城樓盤售樓處十分冷清。該樓盤開發商副總經理徐寅秋向中國證券報記者表示，樓盤還有100多套在售，每平方米售價在3.5萬元到4萬元之間。而該項目二手房市場去年報價高達5萬元到6萬元。

　　“高端樓盤的售價即使打個對折，普通購房者還是買不起。那些有實力購買的卻被限購，現在資金緊張，樓市進入下行通道，豪宅銷售更是雪上加霜。”溫州一開發商張君(化名)稱，“不僅在溫州，我們在外地開發的樓盤也遇到類似問題，在杭州開發的樓盤，半年也沒賣出一套。”

　　溫州置信廣場開盤時，寫字樓起價是2.48萬元/平方米，一次性付款能享受8折優惠，折扣下來最實惠的戶型單價不到2萬元/平方米。優惠程度讓購房者意外，但市場還是“買漲不買跌”。

　　溫州的標桿寫字樓綠城鹿城廣場，350米超高層被稱為浙江省“第一高樓”。去年價位最高時單價8萬元，現在著急拋售的業主願意開價5萬元，仍有價無市。據仲介介紹，鹿城廣場的二手房從來就沒成交過。溫州地産商中傳鹿城廣場可能要轉讓，因為綠城中國資金鏈緊張。

　　甌江公館、中梁橡樹灣、中梁首府等曾經底氣十足的豪宅樓盤如今都硬撐著。“炒家主要買別墅，現在的問題是，別墅賣給誰？誰能拿得出數千萬現金來？”溫州資深炒房客陸生(化名)説，高端住宅在溫州已經賣不動了。溫州樓市現在最大的問題是資金緊缺。

　　開發商之所以敢於競購地王以及地王生存的關鍵市場“邏輯”在於囤地升值，以時間換空間。而目前在房價下行、地價下行的趨勢下，“地王模式”開始失效。

　　溫州一地塊2010年被置信房地産公司以37.02億元競得，溢價92%，折合樓板價3.7萬元/平方米，成為當時全國單價最高的地王。業內人士預計，其銷售單價在7萬到8萬元。2011年該地塊動工後，定名置信原墅，原計劃開盤日期為2011年12月，因為房地産調控，開盤日期一再推遲。業內人士認為，該樓盤可能降到6萬元/平方米出售，加上財務成本，基本無利潤可賺。

　　進入2012年，溫州土地市場持續低迷。溫州國土資源局提供數據顯示，2012年1月全市共推出4宗地塊，土地面積23萬平方米，環比下降42.4%，只成交1宗地塊，流拍率高達75%，成交額14294萬元，成交金額環比上月下降83.6%，溢價率僅0.08%。

　　“今年的日子最難熬。”張君表示，溫州有關部門曾找過部分開發商，準備給他們優惠價格，希望開發商拿地，但開發商均無興趣，也無資金實力，甚至有的開發商萌生退地念頭。

　　張君稱，現在市場變化太快，開發商無所適從。去年不少開發商還預計今年上半年市場會回暖，但現在看來，遠沒想像地那麼簡單。

　　蕪湖出臺救市政策，一度在溫州開發商中引發熱議，他們本來預計地方樓市進入鬆動期，但蕪湖突然叫停了樓市新政，打破了開發商的幻想。眼下，溫州當地開發商再一次將市場回暖的預期推遲到2012年下半年或明年，甚至更長時間。

　　“2012年將延續2011年的‘極寒’態勢。”業內人士普遍認為在限購令的作用下，今年樓市不會好轉。

　　投資客被深套信用瀕臨破産

　　2月12日，中國證券報記者在溫州採訪時發現，不少中小企業主因急需流動資金而降價拋售早年買進的房産，卻無人接盤。有價無市的溫州房産市場也讓曾經賺得缽滿盆滿的房産仲介難以為繼。

　　2012年元宵節已過，溫州部分房産仲介還沒開張，二手房市場異常慘澹，成交量直線下降。

　　據新浪樂居溫州站監測統計，2011年溫州市區二手房成交量為7220套，環比減少42%。進入2012年，溫州二手房市場再次降溫，1月成交量為277套，環比下降44%,同比暴跌75%。

　　在溫州小南路的一家房産仲介，20多平方米的辦公室只有4名業務員。這裡原來有7名業務員，過年後來上班的只有4名了。

　　“去年3月，每平方米單價還有八、九萬元的樓盤，現在報價五、六萬元也沒人要，價格越跌，越沒人買。”一位業務員説，平時春節前後會有一批“海歸”回鄉置業，但今年市場上基本看不到他們的身影。

　　溫州民間借貸危機不斷發酵，一些中小企業資金鏈斷裂，隨著新年開工季的到來，不少溫州中小企業老闆拋售投資樓盤，以維持主業正常經營。

　　之前溫州人買房子，都充分利用銀行貸款杠桿。“我的一位朋友前年手裏有2000萬元，本來可以買一套300多平方米的房子，但卻被銷售人員忽悠，將2000萬元作為首付，一下買了4套房子。現在房價由每平方米6萬元跌到5萬多，賣都賣不出去。”張君説，他的朋友每天都要打電話給房産仲介，詢問挂售的幾套房源是否有人接手。前幾年溫州樓市火爆的時候，大家都搶著買房子，但調控開始之後，這些閒置房源突然從投資的“金礦”變成了套在脖子上的繩索。

　　“有的業主並沒打算賣房子，但過完元宵節廠裏就要開工了，原材料、招工都要錢，銀行一時又難以貸到款，只有‘割肉’賣房。”房産仲介業務員説，業主也給出了議價空間，但還是沒有人接盤。

　　“我們店內有好幾套房源都是資金鏈斷裂的企業老闆急於套現降價拋售的。”溫州黎明西路一家房産仲介經理説，這些急售的房子價格比周邊樓盤低近10%，但仍然賣不動。

　　溫州炒房客陸生認為，一些企業老闆拋掉樓盤，盤活資金，去救實業可以理解。如今房價難以再漲，企業運作資金緊張，抽身樓市也是明智之舉。

　　溫州市政府一位官員告訴中國證券報記者，之前溫州人一個電話，次日就可以調撥幾千萬元的資金，現在連幾十萬元也借不到。溫州民間借貸信用體系已經瀕臨破産，這是最大的“災難”。

　　一位銀行信貸部門人士稱，溫州房價持續下降，市場不能得到支持，連綿不絕的陰跌會把溫州市民的不動産和現金流全部套住。

　　民間借貸萎縮樓市迎來拐點

　　溫州購房者觀望情緒由來已久，從去年下半年開始便蔓延至全城，成交量跌入冰點。業內人士認為，目前溫州樓市拐點已經到來。

　　去年10月溫州二手房成交量為346套，是2011年成交量最低的月份。而今年1月，溫州以277套的成交量再創歷史新低。

　　業內人士認為，2012年溫州樓市預計將繼續低迷。在房價下行通道開啟的情況下，1月成交量再次創新低，只能説明2012年的溫州樓市不只是低迷，甚至有可能更加惡劣。

　　如今進入“買方市場”的樓市，開發商似乎唯有降價、再降價，方能在萎靡的市場中殺出一條血路。然而種種數據卻顯示，“以價換量”在溫州行不通，這是溫州樓市面臨的嚴峻問題。

　　天浩置業副總經理陳鴻認為，資金決定樓市走向。長期以來，溫州民間借貸資金很大一部分通過房地産企業的融資、集資炒房等進入到房地産市場。

　　“民間借貸市場只要稍有波動，樓市也將會受到較大影響。而近期溫州民間借貸市場出逃事件頻頻發生，這對房地産行業來説無疑是一個噩耗。”陳鴻説。

　　平安易居副總經理繆茂爭則認為，目前二手房這些“急售”房源多因房東在其他領域資金困頓而選擇賣房救急，不能僅以“降價急售”這一現象來判斷溫州房價將大幅下跌。繆茂爭認為，這種拋售現象不會一直持續，市場將在未來一段時間內逐漸企穩。