南京：小産權房“轉正”

七彩星城取得國有土地使用證 國土局：不可解讀為“小産權房轉正”

    2月5日，南京七彩星城的業主收到物業公司發來的短信：七彩星城國有土地大證已于2012年1月18日順利辦理下來。這意味著這個擁有數千戶業主、南京規模最大的小産權房小區可以“轉正”，拿到産權。

    此前，該小區二手房價不過五六千元。“轉正”消息傳出後，這批房源毛坯單價多在9000元以上，精裝房的單價則超過了1萬元。附近二手房普遍漲至1萬元/平方米，如果該小區小産權房真能“轉正”，則意味著一套100平方米的房子，3年時間就猛賺65萬元，收益令人咋舌。

    南京市國土局表示，該局從未就有關小産權房轉正問題作出任何表態和承諾，七彩星城項目補辦土地出讓手續，是市政府對歷史遺留的集體土地房地産進行處置的延續，不可解讀為“小産權房轉正”。

    儘管如此，該局還是確認了七彩星城已取得國有土地使用證的消息。在該局發來的《關於七彩星城項目補辦土地手續相關政策的解釋》中説：2003年8月，南京市開展全面清理處置集體土地房地産專項行動，對2003年8月之前的集體土地房地産項目，符合房屋質量標準並通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，可依法補辦建設和土地等手續。七彩星城項目當時通過了審查，項目單位於2007年8月辦理了土地徵用手續，2010年11月申請辦理土地出讓手續。目前，經市政府批准，按規定補繳了土地出讓金，取得了國有土地使用證。

    據了解，七彩星城並非南京首家拿到國有土地使用證的小産權房小區，2010年1月，該市八卦花園和長江花園一、二期就已經拿到了國有土地大證。數據顯示，目前南京市場上的小産權房超過130萬平方米，涉及上萬個家庭。

南京國土局是否明知故犯？

業內稱或涉嫌違規

    七彩星城小産權房正式獲得“轉正”，對此，業內人士表示，該項目建設時的土地性質是集體土地，開發建設的房源自然也就是小産權房。然而，國土部2011年4月曾規定，對於已經建好或者已經售出的小産權房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補辦土地審批手續。[詳細]

小産權房的試點政策應該慎之又慎 讓投機者無空可鑽

    顯然，南京市國土局很清楚國家關於小産權房的政策，也想極力撇清“七彩星城”獲得國有土地使用證與“小産權房轉正”之間的關係。 但對於南京國土局的“澄清”，一位對集體土地問題有較深研究的“三農”專家大呼不可思議，並指，如果該項目獲得的是國有土地使用證那就犯大忌，肯定是要出問題的。

    其實，小産權房在中國違規存在的十幾年，外界一直爭論不休。在中國，大多數小産權房都是以“舊村改造”、“村鎮建設”、“新農村建設”等名義由村委會或鄉鎮政府主導開發的，他們利用宅基地或其他集體建設用地、甚至佔用耕地建造住宅，除滿足當地農民的居住需求，還將其餘部分房産對外進行銷售，以至於漸漸地，可供“剩餘”出售的小産權房太多，並有愈演愈烈之勢。據不完全統計，目前全國有約66億平方米小産權，相當於中國房地産業近十年的開發總量；而小産權房屋數量在各地的發展更是驚人，北京有約20%的住房是小産權房，而在深圳這一比例甚至達到了40-50%。

    誠然，小産權房內部的種種矛盾及不合理確實存在，也深刻地反映出中國土地政策的國情及“城鄉二種結構”，但這並不表示小産權房就不屬於違規房，如果按南京國土局用是否“補辦土地出讓手續”來判斷該房産是不是“小産權房”或“商品房”完全是對國家商品房及小産權房政策的一種“褻瀆”，而且這種“褻瀆”還助長了一些人的“投機賭博心理”。

    就七彩星城項目，有媒體報道，目前，該項目的大多數業主均為“投資客”，這些人在2007年以3600/平方米購買的違規房産，5年轉正後，房價上升速度猶如火箭，按當前七彩星城周圍9000元/平方米的二手房價格計算，這些“投資客”一套房子至少能賺幾十萬元。正是因為這種“投機賭博心理”的存在，近年來，一些城中村及城市周邊村莊利用集體土地，借城中村改造之名變相搞房地産開發的行為屢禁不止，這些行為不僅嚴重擾亂了國家土地市場秩序，並嚴重威脅中國農業用地的安全，顯然，這些都是政府及國家相關部門所不樂見的。

    就在近日，國家土地執法監察局局長李建勤又一次重申了小産權房的嚴格定義，他表示農民宅基地拆除後蓋成商品房，城裏的市民去購房就是小産權房，凡是小産權房國家一律不允許登記，也不受法律保護。顯然，近照李局長的解釋，七彩星城當時開建所用土地為集體用地，依照國土部門的政策，在集體用地上開發商品房，肯定就屬於此類違規建築，這種小産權房説什麼都是不應該拿到産權證的，但如今南京七彩星城項目拿到了産權證，這是給國家小産權政策，開了一個極其惡劣的先例。

何謂“小産權房”？

    “小産權房”並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小産權房”，也稱“鄉産權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發産權證的房産。所以，“小産權”其實就是“鄉産權”“集體産權”，它並不真正構成嚴格意義上的産權。説的再直白一些，“小産權房”是一些村集體組織或開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策發佈，明確指出小産權房不得登記發證。

• 國土部：今年將試點處理現存小産權房問題

小産權房相關政策回顧

2007年6月

原建設部發出風險提示，提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。

2007年12月

國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小産權房。

2008年1月

國務院下發的《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2008年7月

國土部下發通知，要求儘快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小産權房辦理任何形式的産權證明。

2009年9月

國土部下發《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小産權房。

2010年2月

國土部部長在全國國土資源工作會閉幕式上透露，已經完成針對小産權房的調研，爭取年內出臺解決方案。

2010年5月

14部委開始醞釀小産權房整治方案，對發現的問題，採取“一案一處理”，全國性處理將在小産權房治理方案出臺後。

2011年5月

國土部等三部委下發《關於加快推進農村集體土地登記發證工作的通知》。

2011年11月

國土部再次明確：“小産權房”等違法用地不會因農村集體土地確權而合法化。

2012年2月

國土部稱今年在全國試點處理“小産權房”。