第102期

房價合理回歸還要走多久？

房價連續四年最受關注，前兩月房價回落是否意味著樓市降價“動了真格”？

我國房地産市場的價格走向始終牽動各方目光，今年前兩個月，多地房價下降，樓市降價“動真格”了嗎？2012年，樓市調控的指向已從“遏制房價過快上漲”轉為“促進房價合理回歸”。目前房價究竟是漲是跌？為了實現房價合理回歸，“市場之手”與“政府之力”應如何掌握？[詳細]

多地房價出現回落

截止到2月25日，2月份北京市住宅網簽總量為9117套，比1月份成交量上漲了23%。全市純商品住宅成交均價為18895元/平米，與1月份均價基本持平，與去年同期相比，房價則大幅下跌了27.5%。2月份二手住宅成交均價為22000元/平米，與1月份均價基本持平，與去年同期相比下跌2%。

上海2月份房價大跌10%

2月前27天，上海共成交一手商品住宅2966套共33.05萬平方米，遠高於1月份1774套21.2萬平方米的水平，預期整個2月份的成交量將達到40萬平方米左右，環比上升8成以上。但是成交均價環比大跌了10.7%，從1月份的22618元跌到20196元/平方米。

探究房價回落原因及市場影響

7000億房地産信託倒逼房價二季度調整

作為過去兩年中開發商資金鏈重要的一環，房地産信託的兌付風險集中顯現。據多家機構調研統計顯示，目前房地産信託存量7000億，其中超過2000億在今年內到期。樓市持續下滑的銷售，使得這些信託兌付出現危機。為了止損，一些信託公司選擇提前終止，清盤。一些信託項目最終將不得不違約。

兌付高峰將在今年三季度出現。業內預計，在此之前的二季度，兌付壓力將倒逼房企進行降價促銷，其中以一二線城市為主。

北京開發商庫存壓力大九成在售樓盤降價5%

目前，北京開放售樓處在售的項目有800個左右，其中最近半年有成交量的有400個左右。全國樓市還未走出冬天，開發商積極維持現金流，在放慢建設步伐的同時，亦將減少買地。從成交趨勢看，庫存積壓增加，信貸利率高企，上半年成交量將依然維持目前的低量，價格也將處於回歸合理的過程中。預期土地市場將繼續冷清，房價調整將持續。

影響：36塊土地無人加價前兩月土地出讓金跌五成

今年2月北京市共出讓16塊地，總金額為42億元，平均樓面價為3622.5元/平方米。截至2月29日，今年前兩月共計出讓土地36塊，全部以底價成交，沒有一家開發商加價。前兩月總計出讓金為了64.15億元，不足去年132.5億元的一半。

北京土地市場冷清主要原因是北京調控政策執行得最嚴格，這一情況首先反應在房價上，1-2月的住宅類成交量繼續創造新低，房價下調現象也在全國表現最明顯。另外北京土地供應中郊區化比較明顯也是一個比較大的原因。目前開發商資金難使得拿地的積極性陷入低谷，房價下調的影響將直接影響土地價格下調，預計後市接近底價成交依然會是土地市場的常態。

樓市降價“動真格”了嗎？

房價合理回歸還有多遠？

“漲”與“跌”：統計數據和市場感受緣何不同？

    下降5.4%——這是新近公佈的去年上海新建商品住宅均價的走勢；上漲2.8%——這是去年上海剔除保障房之外市場化新建商品住宅均價的變動。2011年北京“新建普通商品住房”均價同比上漲約7%，而新建保障房成交價格基本與上年持平，實際上兩個構成部分的價格均沒有出現下降。

    這般“漲跌難辨”的情況，在多個城市房價數據披露時均會遇到。

“合理回歸”：“市場之手”與“政府之力”如何組合？

    中國樓市有待實現四大“合理回歸”：其一，住房價格從“暴漲暴跌”回歸到“穩步運行”；其二，行業利潤從“一本萬利”回歸到“合理利潤”；其三，産品屬性從“投資産品”回歸到“居住産品”；其四，市場結構從“商品房獨大”回歸到“兩條腿走路”。

“有住房”還是“有房住”：對房地産改革的複雜性要充分認識

    各方對一些關鍵問題的認識莫衷一是，並經常把“房價問題”和“住房問題”混為一談，控制房地産價格過快上漲，是為了防止房地産泡沫破滅帶來的經濟風險；但住房問題並不是靠控制房價就能解決的，而是要政府積極承擔起住房保障工作的責任。

    樓市調控不可能“畢其功於一役”，解決房價問題，關鍵是要遏制房價“大起大落”、脫離實體經濟發展和城鄉居民收入增長的基本面，防止房地産泡沫破裂對宏觀經濟造成系統性風險、影響居民合理的財産性收入。調控應更加注重信貸、稅收等經濟手段和法律手段的應用，並研究好與“限購”等政策的銜接。

高房價要降多少才是合理，是否要降到讓人們都買得起？住房保障是要讓人“有住房”還是“有房住”？房價上漲或下跌，都會有住房問題存在。雖然這次政府對房地産市場調控有決心也有力度，但房地産畢竟是一個市場，更需要市場手段的靈活調節，應防止地方政府對調控的“行政手段”産生過度依賴，以為樓市“一限就靈”，“市場之手”與“政府之力”如何組合運用，應是下一步調控的重要問題。