　　作為過去兩年中開發商資金鏈重要的一環，房地産信託的兌付風險集中顯現。據多家機構調研統計顯示，目前房地産信託存量7000億，其中超過2000億在今年內到期。

　　樓市持續下滑的銷售，使得這些信託兌付出現危機。為了止損，一些信託公司選擇提前終止，清盤。一些信託項目最終將不得不違約。

　　兌付高峰將在今年三季度出現。業內預計，在此之前的二季度，兌付壓力將倒逼房企進行降價促銷，其中以一二線城市為主。

　　剛性兌付或致違約出現

　　天津信託1月30日發佈的公告顯示，其2009年11月發行的正元投資信達地産股票收益權投資及回購集合資金信託計劃，于2012年2月10日提前終止。無獨有偶，近日中融信託公告，將原定在2012年4月28日到期的“中融-華夏孔雀城集合資金信託計劃”，在2012年2月8日提前終止。

　　這些提前終止的信託意在止損，但這恰恰暴露出房地産信託的危機。“由於房地産項目銷售放緩，信託到期還款風險較大。”中金公司研究員白宏煒預計，今年到期房地産信託規模2234億，總還款額約2500億，2013年預計到期信託規模2816億，總還款額約3100億。

　　多家房企過去兩年通過信託融資。國泰君安證券的統計數據顯示，萬科A（000002）等30家A股地産上市公司目前共發行有118個信託項目、金額達630億元。

　　國泰君安證券統計，信託累計發行規模最大的是萬科A，達到90億元。而今年到期規模較大的有中華企業（600675）44億元、萬科A為43億元、金地集團（600383）24億元。

　　在H股上市房企中，遠洋地産有40億信託將於2012年到期，綠城有10億今年內到期，雅居樂26億信託于2012年11月到期，世茂房地産有9.9億于2012年3月到期，其他如融創中國、恒盛地産等中小開發商也有多筆信託於今年內到期。上述公司信託融資佔有息負債均在10%以上。

　　“這種到期兌付是剛性的。”中國信託業協會有關人士對記者表示，信託融資與銀行貸款的一個重要區別是，信託的滾動融資能力比銀行貸款更差，在極端情況下，銀行仍可以通過向借款企業別的項目發放貸款的方式，變相緩解借款人的存量貸款支付壓力，而信託在市場融資環境不好和內部流動性枯竭的情況下，很容易出現斷裂，産生違約風險。白宏煒預計10%~15%的信託項目可能在今年出現違約風險。

　　中小房企資金斷裂之憂

　　“系統性的風險不可能出現，但是單個上市公司或者是單個項目有出現風險的可能性。”用益信託工作室分析師李旸表示。

　　經統計目前信託項目發現，分資質來看，一級資質開發商多使用權益投資及貸款等方式的信託，等價于高息貸款，且自身由於項目多，融資渠道廣，資金可以週轉騰挪，風險相對有限。三級以下資質開發商多為項目公司，信託介入較早，以股權融資為主，違約風險較高。以萬科為例，市場中以萬科項目為標的的信託産品，多是投向旗下多個項目，而非單個項目；根

　　據萬科中報，僅2011年上半年，萬科通過信託融資65億元，加權平均利率為11.4%，低於當期行業平均水平。

　　上市公司中，小型地産公司明顯風險更大。中金公司根據匯總的上市公司信託融資公告數據發現，無論是從信託融資總規模，還是從信託規模佔凈資産比例等指標看，小地産公司如陽光城、浙江廣廈、南國置業等，面臨更大的到期風險，其次是區域中做週轉的中小型公司如榮盛發展、福星股份。

　　綜合來看，三線城市、單項目、低資質的小地産公司，信託違約風險大於二線、多項目的地産公司，區域龍頭風險大於全國佈局的龍頭。

　　以泛海建設為例，其公告顯示，公司的信託融資規模達到25.56億元，其中將於2012年6月底之前到期的高達20.89億元。截至2011年9月末，泛海的賬面貨幣資金僅為15億元，不足以覆蓋即將到期的信託融資，且考慮到除信託借款以外，公司仍有部分其他短期債務待償還，未來面臨的週轉壓力較大。

　　李旸認為，房地産信託到期涉及到的不僅僅是房地産公司的利益，信託公司面臨的壓力更大，一旦風險暴露，問題不能解決，信託公司將可能停業整頓。因此，信託公司將協助房地産公司渡過難關。白宏煒也認為，開發商、信託公司共渡難關，信託展期將風險延遲至2013 年釋放。

　　倒逼房價在二季度調整

　　上述信託業人士告訴記者，一般的信託項目均以房産銷售收入作為第一還款來源，同時建立回款保證金制度，一般回款保證金要佔銷售收入的6 成，因此，到期前一到兩個季度，開發商會調低價格，儘量加快回款，保證信託資金償付。

　　國泰君安證券的統計數據顯示，房地産信託2012年三季度到期規模為716億元，7月為今年年度高峰，將會達到504億元。

　　中金公司也認為，今年2500億還款主要集中在3季度，月均還款將達到360億，且其中6成是佈局在一二線城市，具備一二級資質的大中型開發商。

　　這意味著從二季度開始，開發商將加快銷售，回籠資金，一二線城市房價面臨調整壓力。在此基礎上，白宏煒判斷，一二線城市房價將下跌10%~15%。

　　大型房企在一線和熱點二線城市的降價已經悄然開始，繼保利地産將喜春行動延至3月份之後，招商、龍湖、中海、萬科、金地等也啟動大規模降級促銷。

　　在深圳，招商地産旗下果嶺、半山海景蘭溪谷、觀園及雍景灣四盤在售，目前半山海景蘭溪谷、招商觀園和招商雍景灣均有劃出十到二十套房源作為優惠特價房；在北京、龍湖、金地在大興推出特價房，單價低至11000元/平方米。