資金鏈斷裂是直接原因

　　開發商朱某是2012年長沙首個“跑路”的開發商，而此前長沙已有多個開發商被傳“跑路”。

　　在研究了長沙開發商跑路的後，地産研究員金承龍告訴記者，他找到了這些開發商的一些共同點：直接原因都是資金斷鏈，開發商的規模都是中小開發商，跑路時間則集中在去年下半年。

　　金承龍説，去年下半年以來，不僅是長沙房地産市場頻繁曝出開發商因資金鏈斷裂而導致樓盤“爛尾”的消息，其他各省市的二三線城市也發生多起類似事件。

　　金承龍分析，2011年因為銀根緊縮，開發商只能在當地商業銀行獲得小部分貸款，實際是杯水車薪，開發商不得已大量舉借民間高利貸，民間借貸多要求開發商以房産做抵押。同時，為償還高利貸的高額利息，開發商只能通過售房加速回款，致使違規一房兩賣等情況的發生。

　　除了樓市調控和信貸收緊的雙重壓力，金承龍認為有些開發商“跑路”還有其他原因。

　　一方面是客觀原因，如項目定位決策失誤或經營不善，虛高價格拿地，或是超能力上規模經營，自有資金不足造成的；另一個因素是當下地産行業越來越需要開發商精細化經營，而有些開發商還是停留在粗放性經營之路上。

　　另一方面是主觀原因，有些開發商渾水摸魚，欠缺商業道德，不講誠信，存在欺詐心理，利用註冊獨立法人的項目公司（破産時不會損害他們之前公司的財産）圈錢，等騙到一定資金後就丟下爛尾樓逃之夭夭。

　　亞太城市發展研究會房地産分會陳寶存會長則告訴記者，長沙近年大量的開發項目上市，因此開發企業實力參差不齊也在情理之中。

　　大量項目上市勢必造成暫時的供過於求，項目銷售欠佳的公司自然存在資金難題，遇到年關，建築、建材、鋼材經銷商上遊行業索債，開發商“跑路”事件也自然多了起來。

　　金承龍預測，經過調控，地産市場會走向穩健，成熟的市場需要有專業能力、更有實力資本的企業去做才能生存，這將有利於整個行業的長遠發展。

　　如何防範開發商“跑路”

　　金承龍説，為了避免開發商跑路，作為地方政府要嚴把開發商的資格關，引進有實力有品牌的大公司進來投標開發，對無實力的小公司拒之門外。

　　同時，地方政府要對開發過程進行嚴控，沒有辦理完整五證的開發商不得進行預訂或銷售，項目沒達到相應規定進度的也不得批准銷售。對於違規預訂或銷售房屋的開發公司需進行嚴厲的經濟處罰並給予媒體曝光，讓購房者早些清楚事實真相。

　　金承龍建議購房者，為盡可能地防範類似情況再次發生，建議購房前了解開發商五證是否齊全，欠缺任一原證的都存有購房風險。消費者要對開發商的背景有所了解，根據公司規模、知名度、歷年來的誠信度，註冊資本、公司成立年限，網上是否有較多的負面評價，查驗土地證有無抵押等方面進行風險預測，最好還去房産管理部門查詢一下相關開發樓盤的情況、房屋購買合同備案的信息。購房者盡可能全方位掌握自己欲購房的信息，以防止不必要的損失和糾紛産生。

　　記者注意到， 在東方航標樓盤出問題後，在東方航標樓盤項目售樓中心，由長沙縣政府各部門組成的東方航標項目處置工作組在現場全天辦公，並答覆所有購房者及相關合法利益訴求者的疑問，抓緊時間完成購房情況登記、核對等工作。在政府介入後，該樓盤恢復了施工。長沙縣政府的做法無疑為其他地方應對開發商“跑路”起到了示範作用。

　　在陳寶存看來，開發商跑路，並不是真的“跑”，一般是躲債去了。他認為，“沒有最終的爛尾，項目在，價值就在”。為此他建議，一旦開發商“跑路”，相關政府部門應想法找回開發商，幫他們注資引資，繼續施工。如果實在不行，政府可收回項目開發權，另尋有實力的企業介入。