博鰲特別觀察

房地産業：向左還是向右？

樓市，暫時回暖還是即將入冬？中央調控與地方試圖鬆綁，誰是博弈最終贏家？

這是大洗牌的一年，是退潮的一年，是浪花淘盡英雄的一年。一方面中央政策毫不放鬆，地方政府在焦慮中一再試探政策的底線，每每以失望告終。另一方面，保障房的計劃讓人們對行業預期有所改變。向左走，調控效果達成，房價回歸；向右走，房價依然高漲，房企高盈利，泡沫不散。房地産市場究竟左轉還是右轉？誰是真金，誰在裸泳，誰能笑到最後？2012，還需期待……[詳細]

房地産調控：依然從緊

國務院：推保障性安居工程建設促房價合理回歸

國務院強調，嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設，改革房地産稅收制度，促進房地産市場長期平穩健康發展。[詳細]

住建部嚴控容積率違規防地方政府幫開發商過冬

住建部為鞏固房地産調控效果和防止權力尋租，出臺了《建設用地容積率管理辦法》，嚴控地方政府通過修改容積率幫助開發商過冬。[詳細]

住建部：房産稅擴圍城市未定堅持調控不放鬆

住建部副部長齊驥表示，部分地區房地産價格過高、存在投資需求過熱的趨勢。將繼續落實國家的部署，堅持調控政策方向不動搖，堅持調控措施不放鬆，促進價格合理回歸。[詳細]

樓市，入冬還是回暖？

[真回暖？]一線城市樓市成交普遍回暖　新樓盤加速入市

3月樓市成交量顯現出回升之勢。中國指數研究院昨天發佈的最新報告顯示，上周被監測的40個城市中，成交量同比下跌的城市維持在5成以下。而重點城市中，僅天津成交量出現同比微幅下降，其餘城市皆上漲。業內人士指出，雖然目前來看樓市熱度有所回升，但從絕對成交量來看成交仍處低位，能否持續回暖仍有待觀察。

[假回暖！]樓市成交量回暖水分較大房價下行壓力難減

受春節後購房需求釋放、地方房地産政策微調預期、市場炒作等因素的影響，京滬深樓市近期出現“假性回暖”。一線樓市目前成交量仍在低位，難言真正回升。在季節因素、政策預期、市場炒作等因素影響的同時，部分降價樓盤成交量提升直接帶動了樓市交易量的整體上漲。開發商借機“降價跑量”成為樓市一大現象。同時，短期內由於限購限貸政策難以放鬆，樓市庫存量仍然處於峰值水平，開發商面臨著較大的降價壓力。

房價，上升還是下降？

今年一季度，由於呈現剛需為主、低價樓盤大量成交的市場結構，一線城市新建商品住宅成交均價呈穩中略降格局。北京連續三個月新建商品住宅均價徘徊在18000多元/平方米，上海新房均價跌破2萬元/平方米，深圳新房均價一度跌破17000元/平方米的關口，廣州新房成交均價穩定在14000多元/平方米。

專家表示，2012年的房地産政策已經從前幾年刺激和維持房價泡沫轉為控制泡沫，今年房價必然會向合理房價大幅度下降，而政策部門也不敢再次放鬆房地産調控，如此大規模泡沫局面及破裂後果前所未有，風險難以預料。住建部政策研究中心主任秦虹表示，無論是從主觀還是客觀，房價均不具備報復性反彈的條件。

豪宅集體降價促銷 樓市隱現新一輪打折降價潮

政策高壓之下，向來價格堅挺的豪宅市場出現下行跡象，近期一線城市多個豪宅項目開始鬆動降價。業內人士認為，銷售壓力下的“以價換量”已延伸至豪宅市場，凸顯多數房企資金面惡化，並強化了樓市將迎來新一輪降價促銷潮的信號。

房企，盈利還是虧損？

48家房企庫存近6000億 房企資金鏈持續惡化以價換量別無選擇

48家A股房企中，上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。

在近期成交量上升的城市和房企中，主動以價換量、降價促銷是主要動因。由於自籌資金佔比上升，銀行開發貸、海外融資等在開發商資金來源中持續下滑，再加之一季度銷售回款仍處低位，一季度房企資金狀況持續惡化，負債率明顯上升，2011年平均負債率達到72.3%。創造了最近10年來的最高，標桿房企也將不得不繼續以價換量。

近千億融資不解渴房企資金壓力難減 巨債密集到期

大約1000個離岸私募債、約1000億元的房地産基金和2500多億元信託都將在年內到期；而大約2萬億元的民間信貸也將集中在今年考驗房企的償付能力。隨著銀行加大房地産開發貸款的風險控制，房企轉而謀求其他融資渠道，借新還舊、股東擔保、變賣股權等籌資手段迭出。

業內人士估算，今年一季度房地産業融資規模有望接近千億元水平。雖然存款準備金率仍存下調預期，銀行可貸資金有望寬鬆，但房企仍面臨融資門檻提高、融資成本增大的雙重考驗，短期內資金壓力難以得到有效緩解，房企融資需求將進一步膨脹。

巴曙松指出，中國房地産行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。這個判斷與其説是房價的拐點到來，不如説是地産行業擠出泡沫走向中速發展之路的里程碑。每一次的泡沫到來，我們都毋需太悲觀，大浪淘沙最後都會留下真正的強者。而房價，將暫時穩定在這種糾結中。我們衷心希望房地産可以向左走，住上更大更好的房子，享受到更好的環境和服務。而這一切依賴於房地産業健康穩定的發展，而不是這個行業的崩塌。