昨天，由本報與南大、上海財大、浙大的房地産研究機構共同發起成立的長三角房地産研究院在寧舉行發佈會，公佈了2011年蘇浙滬房地産市場發展報告，其中關於江蘇的報告備受關注。

　　這份報告由長三角房地産研究院、南京大學不動産研究中心共同製作。報告指出，去年一系列調控政策對江蘇樓市的效果顯著，商品房銷售面積降幅明顯，房價已經呈現出穩中有降、漲幅回落的態勢。發佈會上，三經濟學專家預測2012年房價還要下調。

　　今年市場將週期性觸底

　　南京大學不動産研究中心主任 高波

　　去年江蘇樓市銷售萎縮了，房價卻仍在漲，這種奇怪的現象首先是限購令導致的，南京、無錫等城市限購後，投資需求向蘇中、蘇北等不限購的城市轉移了，其次是因為江蘇整體的城市化率已經超過了60%，最低的蘇北也都達到了50%左右，這説明整個市場已經出現了一定的飽和，因此銷售出現了萎縮。

　　從房地産市場的運行週期看，2012年處於中週期和短週期的下行階段，因此2012年樓市仍將處於下行階段。首先是房地産開發投資的增長不樂觀，去年受保障房建設翻倍的影響，全省房地産開發投資增長了近30%，今年保障房建設規模下降，而且開發商不少也仍在觀望，不敢輕易拿地，這就決定了今年房地産開發投資的增長不樂觀；其次是銷量，今年商品房銷售的低迷態勢仍難以改變，而且會出現週期性觸底，也就是從目前的衰退狀況逐步走向蕭條，這個探底的過程是必然會經歷的；再看房價，受房地産週期的影響，今年房價也會出現一定的回調。

　　上半年看跌，下半年看穩

　　上海財經大學不動産研究所所長王洪衛

　　整體來看，2011年上海可以説是量跌價漲，但實際上這個漲主要是9月以前，10月以後，上海是量跌，價跌得更厲害，第四季度環比跌幅就接近14%了。南京房價因為相對合理一些，實質性下跌的過程應該比上海滯後，預計將在今年第一季度或者第二季度體現出來。

　　對於整個2012年，我們的判斷是。理由有三個，首先，上海的城市化水平已經到了很高的程度，增加需求主要依靠外來人口；其次，去年上海實行的房産稅等一系列調控政策，已經把投資需求有效地控制住了；第三，是近兩年大規模的保障性住房的建設，2012年將開始對商品房市場産生衝擊。

　　下半年看穩是建立在政策微調的基礎上，經驗顯示，經濟冷則樓市熱，因為上海、浙江的GDP已經連續多年在全國倒數，面臨著結構轉型，對樓市的調控政策會進行微調，上海近期已經開始了，比如針對剛需下浮利率，對購買二手房也進行了稅收政策的調整等。

　　2012年面臨較好的投資機會

　　浙江大學房地産研究中心主任 賈生華

　　關於2012年樓市的調控，我認為嚴厲調控已到底、措施開始完善，比如最近宏觀金融政策已經開始微調，地方政府也開始對調控政策進行完善。

　　關於市場，2012年應該是蕭條的後期和復蘇的前期，這也是市場的底部和信心的底部，等到2013年、2014年再回過頭來看，2012年將是市場的底部。對購房者和房企來説，2012年將是比較好的投資機會。今年市場的成交量總體上應該和去年差不多，價格方面將進一步有所回調，同比回落，環比的話，上半年繼續回落，下半年會穩定下來。