樓市調控為何難：捆綁多方利益 關係經濟穩定

溫家寶：房地産市場改革的阻力相當大

    “我覺得房地産市場關係到財政、金融、土地、企業等各項政策，涉及到中央和地方的利益關係，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業和房地産企業的利益，改革的阻力相當之大。”

    自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調政策，內容涉及限購門檻、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優惠及購房補貼等。

    然而今年以來中山、蕪湖、上海等地紛紛曝出的樓市鬆綁政策，又接連被中央叫停。

    事實上，地方財政嚴重依賴土地出讓收入。據諾亞財富研究中心調查發現，2010年與土地相關的收入佔地方政府收入的比例高達37.65%。儘管2011年度的數據仍未公佈，但業內普遍預測，佔比不會低於3成。

    可見，在於房地産調控上，出於財政收入考慮，地方政府一直在進行著博弈。

溫家寶：房地産泡沫一旦破滅會拖累整個經濟

    “要保持房地産長期平穩和健康發展。如果盲目發展，出現經濟泡沫，一旦破滅，不僅影響房地産市場，而且會拖累整個經濟。”

    房價暴跌會怎樣？全國工商聯合會房地産商會會長聶梅生曾表示，在房價下跌40%、50%時，以美國經驗看，很多房子會被銀行收回去，變成“銀行房”，但銀行卻很難將這些房子變現，很多中小銀行也因此而倒閉。“當年海南就出現這種事情，土地‘窩到’銀行手裏最後出不去，最後只能作為不良資産處理了。”

    一位資深金融專家表示，“如果房地産價格真跌30%、50%，鋼材、水泥的需求減少了，還有一些相關行業，它們的減少和萎縮跟銀行都有關係。”

    他認為，房地産已經成為了國民經濟的支柱産業，與其前向、後向和側向關聯的産業達50多個，房價下跌的影響可謂牽一髮而動全身。

理性房價怎麼看：適應居民收入、企業經營 如今遠未合理

溫家寶：房價遠遠沒有回到合理價位 與居民收入應適應

    “什麼叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。現在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放鬆。如果放鬆，將前功盡棄，而且會造成房地産市場的混亂，不利於房地産長期健康和穩定發展。”

    溫家寶總理指出：“合理的房價應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。”

    事實上，“房價收入比”是一個非常尷尬的指標，因為，迄今為止對此概念還沒有統一認識——或者説，坊間與開發商及學者之間的認識差異太大，而政府又沒有將其納入視線範圍內，充其量扮演了一個購房者表達美好願望發泄牢騷的草根依據。

    現在我們已知房價收入比“公認的國際標準”在4至6倍之間。而據2008年《中國統計年鑒》的相關數據，2007年我國的房價收入比平均為15倍，北京為23倍，上海為17倍。倘若在房價起步階段，政府方面就將“房價收入比”指標作為調控參考信號的話，可能各地的“房價收入比”也不會如此“高成長”。

破解之道如何走：調控絕不放鬆 鼓勵百姓租房

溫家寶：應該鼓勵更多的人租房

    “對於房地産市場，我有個基本看法，那就是中國有13億多人口，又處在工業化和城鎮化階段，對住房的需求是剛性的，而且將會是持續的。當然，我們説住有其居，並不意味著住者有其屋。從方向上看，應該鼓勵更多的人租房。”

    美國人首次購房的平均年齡是31歲，德國人是42歲，比利人則是35歲。當很多中國年輕人坦然向父母伸手要錢買房時，國外大多同齡人正為擁有自己的一套住房而一步一步奮鬥著。

    長期以來，“居者有其屋”的思維主宰著中國人的人居意識。“進城=買房”，“結婚=買房”的觀念深入人心。所以，一旦大多數人進城後發現自己買不起房，或者大多數年輕人想要結婚時發現自己買不起房時，就出現了迷離和困惑，煩躁和不安。然而放眼海外，我們卻發現許多外國人雖然也買不起房，但租房不但不會減少他們的幸福感，反而會讓他們的生活更加自由靈活，學習和事業發展的機會更多。

溫家寶：房地産發展不能缺少政府調控這只手

    “房地産的發展，毫無疑問要充分發揮市場配置資源的基礎性作用，就是説要充分利用市場這只手。但是政府這只手也不可以缺少，因為它更具有穩定性和促進公平。”

    政府在房地産宏觀調控上的努力一直在推進。2003年就已經提出了6條調控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條，2011年，再次提出了新國八條。

    2011年12月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比下降或持平的範圍繼續擴大。而房價出現如此變化的主要原因，正是因為全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段，有效地“控制”住了房價。

    2011年，保障性安居工程建設大力推進，中央財政安排相關資金1713億元，是2010年的2.2倍，全年城鎮保障性住房基本建成432萬套，新開工建設1043萬套。保障房建設不僅是落實老百姓安居工程的有效途徑,也是促進房價合理回歸、抑制投機的重要手段。

    “兩會”上中央將2012年GDP增速目標下調至7.5%，足以説明中央針對房地産行業調控及整個國民經濟進行結構性調整而付出的代價已經有了充分的心理準備，中央不會因為短期內經濟的增長而重啟房地産的救市措施。尤其是，2012年居民消費價格控制在4%左右這一目標，很明確地也可以看出，房地産市場“去投資化”的樓市調控政策還會繼續從嚴執行。兩會上，總理對房價調控不放鬆的承諾，讓人們對房價的合理回歸充滿信心。

代表委員聲音

清華大學經濟管理學院金融係李稻葵委員:

今年房地産還將會有價格回落

    今年房地産總體上講還將會有價格的回落，這是房地産的“退燒”過程，和保障性住房建設的“解毒”過程將同時存在。今年的價格回落，不會出現很多人所説的崩潰式價格下降。這種崩潰式價格下降不是中國房地産調控的初衷，也不是中國房地産調控的目標所在。如果目前房價出現60%至70%的下降，對整個經濟運行無疑是一個重大衝擊。所以，今年房地産價格在回落的同時，很多地區交易量會有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，因為大型城市的人口還在聚集，高端産業還在聚集，房租在上漲，房租上漲的過程誘導了一些剛性需求的出現。

建業住宅集團有限公司董事長胡葆森代表:

新型城鎮化可拉動多行業發展

    新型城鎮化建設既可以促進投資，又可以促進消費，它所引發的産業鏈將拉動四五十個行業的發展。以河南為例，目前河南還有6000萬人在農村，今後10年大約有三分之一的人能夠住進新型農村社區。一個家庭按照200平方米計算，就是12億平方米的房子。過去10年河南城鎮化每年帶來的住房新增需求僅5000萬平方米左右。假如一平方米的成本是800元到1000元，每年就是1000億元的新增市場，相當於現在河南全省商品房銷售總量的60%—70%。未來10年中，至少能從農民手中解放出300萬畝土地，可以解決工業化所需要的土地流量，同時又帶動1500億元以上的投資消費。

中國社會科學院副院長李慎明代表:

不能把住房全部作為商品

    必須認識我國住房的社會主義性質，不能把住房全部作為商品。住房從整體上説，應該是人民群眾的生活資料，政府應給予保障。住房中間應該有商品，這就是社會主義初級階段中的初級階段，堅持公有制為主體，多种經濟成分共同發展，給多种經濟留下餘地，住房裏可以有一部分是商品化的，資本可以進入，可以運作，甚至可以炒作，但是僅在這一部分內。如果住房全部成為極少數人牟取暴利的生産資料，那麼絕大多數人就必然失去住房這一應該必備的生活資料。這必然加大社會的兩極分化。

民建中央調研部部長蔡玲委員:

保障房建設需金融“助力”

    保障房不僅能實現低收入群體的“安居夢”，也將助推城市化進程，拉動內需。大規模推進保障房建設是改善民生和保持經濟又好又快發展的最佳結合點。應提高金融業對保障房建設的支持力度。對保障房項目的直接融資和間接融資規模，有關部門應單獨設立統計科目，不與商品房和商業房地産開發項目混同，並對保障房項目建設配置專項融資規模實施“定向寬鬆”政策。制定保障房項目貸款的利率優惠政策，同時對於銀行提取此類貸款撥備給予一定的優惠政策，調動商業銀行的積極性。放寬對保障房貸款的期限，在風險可控的基礎上，可適當延長貸款期限。

娃哈哈集團有限公司董事長宗慶後代表:

建立階梯式供房制度

    政府應建立以廉租房、經濟適用房和商品房為核心的階梯式供房制度。首先，對於剛參加工作或收入不高的工薪階層，政府應提供50—60平方米的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，或者以房屋按照15年期限折舊的標準收取租金，讓這部分群體均有房住。無論是國有的還是民營的房産企業均可以經營廉租房。其次，對於工作一定年限之後、收入已逐步提高且有一定經濟實力的工薪階層，提供90平方米—100平方米的經濟適用房，價格應以每月還貸金額為家庭月收入的20%、15年能還清本息的價格為佳。第三，對於事業有成的高收入群體，購買商品房可不限面積、不限房價，但必須用自有資金，不得貸款，而且要將原有經濟適用房退還才能購買。同時，有關部門應通過降低土地成本，減免稅費，實現建房、購房貸款低利率，限制房地産開發商暴利等措施，支撐和保障階梯式供房制度的穩妥實現。[詳細]

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責任編輯：李瑞 仲昭舉

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