策劃|《小康財智》編輯部 文|繭子

　　上海的樓市政策微調被緊急叫停的同時，李松有點慶倖，她剛剛看中了一套房子準備改善一下居住條件，如果這個時候樓市價格反彈，她不知道現在的價格還能不能買到。

　　繼佛山、蕪湖之後，上海成為又一個樓市政策微調被緊急叫停的城市。從“調控之初就明確本市戶籍包括‘持有本市長期居住證連續滿三年以上的居民家庭’”，到明確“本市戶籍居民家庭是指‘具有本市常住戶口的居民家庭’”，上海樓市微調僅僅完成了“一週遊”。這背後是地方政府急於改善樓市成交量的緊迫性，同時也反映出中央決策層嚴格執行房地産調控政策的堅決態度。

　　相比佛山、蕪湖微調政策的“短命”，上海新政堅持了一週，不由得給人們極大的想像空間，再則，上海畢竟不同於佛山、蕪湖，作為具有標桿意義的一線城市，它的這一動作如果得到中央的默許，那將在目前波瀾不興的樓市掀起巨大的風浪。

　　李松在北京已經有一套住房，去年剛剛添了寶寶的家庭，需要時不時接待來北京的老人，住家保姆也在考慮之中，這個家突然就顯得有點擁擠。最近房價穩定下來，還有一個購房指標的她又看中了一套稍微寬敞的住房，雖然離市區遠一點，但綜合下來價格合適，她也就準備出手了。

　　這個時候的樓市正處於膠著狀態，價格一時難以有大的波動。李松認為她這樣算是剛需吧，如果要等價格下降的話風險更大，價格能夠穩定就很好了。但是如果中央放任地方政策微調，特別是上海這樣的一線城市，大家對樓市的預期馬上就會轉向，如果大量利好消息進入樓市，目前的僵局必然被打破，房價可就難説了。

　　上海微調政策剛一齣臺，房地産股票立刻上漲，已經充分説明了這一點。地方政府和地産商對微調政策的渴望從未掩飾過。

　　房地産的糾結之年

　　這是大洗牌的一年，是退潮的一年，是浪花淘盡英雄的一年。誰是真金，誰在裸泳，誰能笑到最後，2012，還需期待。

　　一方面是中央政策從口號到實際行動都沒有放鬆的跡象，地方政府在焦慮中一再試探政策的底線，每每以失望告終。只要政策持續，銀根緊縮控制了供給方、限購政策壓制了需求方，整個市場已經被牢牢鉗制。

　　另一方面，保障房的計劃讓人們對行業預期有所改變。住建部住房保障司透露，2011年1000萬套保障房已經全部開工，2012年，爭取竣工500萬套，新開工700萬套。不管保障房最終什麼時候、花落誰家，總之會緩解一部分的需求，從而在一定程度上改變市場格局。

　　如何透過現象看到房地産的本質，不被表面的焦慮所影響，分析一些數據可能有助於我們了解到更加真實的市場。

　　根據國家統計局公佈的數字，2011年，全國房地産開發投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點。房屋新開工面積19.01億平方米，增長16.2%，增速比上年回落24.4個百分點；房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，增速比上年提高5個百分點。

　　2011年，全國房地産土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點。

　　而財政部公佈的報告顯示，2011年房地産營業稅和契稅同比分別增長14.9%和12.1%，比上年增速分別回落17.5和30個百分點。報告解釋，契稅收入增速回落的主要原因是商品房銷售額增速放緩，房地産開發商購置土地的意願下降。

　　巴曙松對近期房地産市場面臨的局勢分析認為，目前，嚴厲的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加，針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加，房地産開發企業正面臨中國房地産市場起步以來最為嚴峻的市場與政策環境。

　　這樣冰冷的環境下，房地産行業各方面的增速通通放緩，一方面充分彰顯了政策調控的有效成果，另一方面卻露出了真實信息的冰山一角：房地産業，仍然保持了較高的增長。

　　唯一的解釋，就是市場的需求實在太大了。

　　根據國家計生委流動人口服務管理司發佈的《中國流動人口發展報告2011》預測，2020年我國城鎮人口將超過8億，在未來10年中累計需轉移農村人口1億人以上。

　　這一億人進城、結婚、生子，以及城市本身人口增加所帶來的需求，城市居民日益增長的改善住房的需求，估計不是保障房計劃能夠完全解決的。

　　這仍然是值得期待的一個行業，就看誰能走到最後。

　　地方政府的唐僧肉

　　事實上，2011年8月以來，近二十個城市推出樓市微調政策，項目涉及土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等。

　　從地方政府的試探中我們能解讀出地方政府的渴求。央行從去年12月5號開始調低存準率0.5個百分點，釋放出約4000億元人民幣，被開發商和地方政府認為是利好的消息，進而對中央調控政策産生了期待。

　　地方政府涉及到房地産的收入主要有兩個部分：土地出讓金和相關稅費。2010年全國國有土地出讓金收入為28198億元，佔全國地方政府性基金本級收入的84%。一線城市土地收益至少是財政收入的三成以上，二三線城市更高。

　　稅費方面，完全屬於房地産類的稅種有五個：房産稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅，皆屬地方稅種，其稅收總額為8222億元，約佔全國稅收的9.2%，佔地方稅收的20%左右。另外，包含有房地産的稅種還有營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅等，總體估計佔地方稅收收入超出三成，稅收收入一般又佔到地方政府財政收入的六成以上，算下來，房地産對於地方政府財政的貢獻率應該達到五成以上。

　　中央與地方簽訂的保障房“軍令狀”，業內人士估算工程建設資金總額高達1.4萬億元人民幣。中央財政投入的1522億顯得杯水車薪，絕大部分資金將由地方政府自行解決，一些地方政府表示面臨資金籌措壓力。

　　國家審計署2011年公佈數據顯示，2010年地方政府債務總額達人民幣10.7萬億元，相當於當年中國GDP的27%。中金公司研報指出，2011年到2013年期間，大量地方債將進入還款期，地方每年須還款1萬億元，債務風險或將集中爆發。

　　以上數據最終指向了一個結果：地方政府背負了沉重的債務，又面臨中央對保障房建設硬性的資金要求，而房地産業又能帶來如此豐厚的財政收入，要是誰不想吃這塊唐僧肉，那才奇怪。

　　房地産的下一步

　　巴曙松在《房地産大週期的金融視角自序》中指出，中國房地産行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。

　　這個判斷與其説是房價的拐點到來，不如説是地産行業擠出泡沫走向中速發展之路的里程碑。

　　冷下來的市場並非停止了發展，只是告別了高速、瘋狂和暴利的時代。雖然限購政策的一刀切也誤傷到不少有剛需的家庭，但有效抑制了投機性購房，讓市場冷靜下來，逼迫開發商從依賴地價和房屋價格的迅速上漲轉而注重産品的內在品質，從提升品牌、提高房屋及樓盤質量、提高整體服務水平來獲取相對不那麼暴利的利潤。同時，斬斷了大量開發商“用銀行的錢來賺錢”的捷徑，此後，房地産業將是一個實力競爭的市場，大資金、大品牌、長線投資的企業將勝出，並被迫接受一個相對合理的利潤空間。

　　還需注意到一個數字，就是開發商拿地數量的增幅遠遠低於行業其他數據，意味著未來兩到三年內商品房增量的大幅度下降，可以想象政策的持續緊縮會讓這個數據持續下降，市場上某段時間有可能出現新房緊張的局面。屆時，越是優質的樓盤將越發成為稀有資源。

　　由此，地産商正面臨行業大洗牌的抉擇，是退出還是等待，堅持還是妥協，他們對政策微調的期待跟地方政府一樣熱切，卻有著全然不同的內涵。

　　每一次的泡沫到來，我們都毋需太悲觀，大浪淘沙最後都會留下真正的強者。 而房價，將暫時穩定在這種糾結中。如李松一般在城市中奮鬥的人們，總是希望過上更好的生活，住上更大更好的房子，享受到更好的環境和服務。這一切依賴於房地産業健康穩定的發展，而不是這個行業的崩塌。