3月31日，是國務院要求各地公佈2013年房價控制目標的大限。截至昨天，北京、上海、深圳、大連、濟南、合肥、廈門等城市相繼出臺調控細則或調控要求。對於新出臺並引發社會極大關注的“國五條”，住建部部長姜偉新在接受央視網記者專訪時表示，該政策在試行一段時間後“也許會更加嚴格”。

未來更嚴格

包括“二手房交易按照增值額20％徵收個稅”、“增供給、強制限購限貸”等內容在內的樓市調控重量級新政，被俗稱為“國五條”。該細則3月1日一經出臺，立即引起社會強烈關注，並引發滬深股市大幅下挫。

對於社會關注和議論較多的話題，姜偉新向央視網記者坦言，“‘國五條’剛剛出臺，要先看看市場的反應再説”。對於稍早之前，部分媒體和專家根據他在一些場合的表態，解讀為國家政策或存在隨後放鬆的可能，姜偉新直接給予了否認，“文件出來了要執行。就如同所有新政一樣，需要執行一段時間後回頭再看。”

與此同時，他代表住建部強調，這不意味著“國五條”會如外界猜測在施行一段時間後退出，“也許會更加嚴格”。在樓市調控上不存在“先幹幹看，心裏還沒底”的情況，國務院發文意味著對後續效果“心理有譜”並有決心。

20％不應由買房者承擔

按照國務院規定，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公佈調控細則和價格調控目標。截至31日，各個等城市都按時發佈了樓市調控地方版細則，俗稱“地方國五條”。

國務院出臺的“國五條”細則要求：“對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得20％計徵”。然而對於備受關注的“20％個稅”政策，大連、濟南、合肥等地的細則卻並沒有涉及。

對於多地未涉及“20％個稅”這一現象，財政部財政科學研究所稅收政策研究室主任張學誕認為，部分地區之所以未強調這一細則，可能是出於“無法核實房屋原值的二手房交易徵繳個稅細則不明，不便於遵照執行”等因素的考慮。

對此，建設部住宅産業化促進中心副主任童悅仲對央視網接記者表示，“這一政策並非新政策，各地只是嚴格按照中央規定執行，但徵收這‘20％個稅’在具體操作上有一定難度，今後應將買賣明細詳細登記，做到有案可查。”

“新國五條”出臺後，有部分人士認為，在一些地區的二手房市場，“20％個稅”的規定或者會將購房者再次推入觀望狀態，或被轉嫁入房價之中。部分房屋仲介也在接受採訪時表示，細則中“20％”的徵稅應由買主承擔。對此，住建部部長姜偉新對央視網記者澄清，這“只是仲介的解讀”，絕非“國五條”出臺的初衷。

杜絕為買房假離婚

為了趕上政策末班車，儘快將繳稅手續辦完，各城市地稅部門在“新國五條”細則出臺後出現交易高峰。由於擔心個人轉讓住房徵收重稅將加大售房成本和買房成本，一些地方出現了“搶過戶”、“假離婚”等現象。童悅仲對央視網記者説：“這些現象都只是短暫的，各地應該在細則上進一步落實‘國五條’房價調控政策，北京出臺的京籍單身限購一套的政策就杜絕了這一現象。”

對於新政策的出臺，姜偉新談到，“所有機制都需要一個不斷完善過程，只有多數人滿意、或者從長遠來看能保障絕大多數老百姓的利益，這才是政府做決策時要考慮的問題。”姜偉新也表示，中國住房市場的正確道路，就是要在社會主義市場經濟的發展方向下，堅持以市場為主，大力發展保障性住房。[詳細]

3月30日、31日，地方版“國五條”細則在最後期限內陸續出爐。

多位接受央視網記者採訪的專業人士對各地細則的實施效果普遍持觀望態度。尤其是對爭議頗大的“20%個人所得稅”一項，有人士認為，由於核定房産原值的複雜性，實際操作上還需要更詳細的辦法；同時，高額稅收也超出了普通百姓的承受能力。但也有學者認為，20%的稅收“徵少了”。

地方“國五條”或難湊效

截至記者發稿時，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、合肥、濟南等9個城市發佈了“國五條”地方細則，而大連、廈門和貴陽則發佈了2013年度的房價控制目標。縱觀各地細則，首都經貿大學土地資源與房地産管理系主任趙秀池認為，北京“國五條”細則更有新意，有保有壓。京版“國五條”中明確提出降價目標，規定“要降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。同時，通過假離婚等不實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，將受到查處。趙秀池認為，這能更加有效地抑制投機性需求。

記者注意到，在大連、合肥、南京等城市的細則中，並沒有提出征收“20%個稅”的要求。有業內人士質疑這些地方政府的“國五條”細則“誠意不夠”。市場觀察人士認為，二三線城市有其自身的具體情況，一方面房價走勢基本處於溫和狀態，另一方面在如何核定房價原值上，這些地方政府由於數據積累不夠，實施起來困難更大。中國人民大學土地規劃研究中心主任嚴金明指出，土地財政以往為地方政府提供了大量收入，因此他們對於抑制房價上漲的內部動力並不強烈。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容則表示，他並不看好各地“國五條”細則對調節房地産價格所能起到積極作用。他解釋説，這是因為，我國徵收20%的個稅並不算高，“香港的房地産交易稅是43.5%，同時還要繳納15%的個人所得稅和5%的物業稅。”

對於“20%個稅”的另一個重要疑問是，應該由買方、賣方誰來承擔？趙秀池認為，原則上由賣方繳納，因為賣方獲得了房屋增值的收益。然而在實際的交易過程中，可能會出現轉嫁現象。比如，北京的房地産市場屬於賣方市場，賣房者很可能將“個稅”轉嫁給買方。嚴金明也同樣擔憂，在交稅問題上，各地的買賣雙方將會展開博弈，博弈的結果可能會有地區差別，部分地區可能會因此出現房價上漲現象。

限購、限貸不如徵收房産稅

國務院于3月1日公佈“國五條”以來，有些地區購買二套以上房屋的居民為了規避限購政策而假離婚。易憲容表示，他對這種現象非常痛心，這看起來就像一場“鬧劇”。趙秀池則表示，面對由房地産政策引發的此類社會問題，政府部門應該予以高度重視，儘快出臺更詳細的規則，以防止出現更多這樣的現象。

對於北京“國五條”細則中“京籍單身人士限購一套房”的規定，易憲容也表示了擔憂：“只要購房有利可圖，很可能北京人假結婚的現象又將大行其道。”

嚴金明認為，種種最新出現的情況説明，目前的這種限購、限貸政策不是長遠之計。他指出，國際通行的辦法是在房屋的保有環節徵稅，這更能起到立竿見影的效果。他建議，徵收房産稅首先要考慮到工薪階層的承受能力，比如可以從第三套開始徵稅，第四、五套房以及之後的稅率可以依次遞增。

北京師範大學房地産研究中心主任董藩表示，他並不認同“限購”、“限貸”的政策，“這是違背了市場規律，當下對房地産市場的抑制，很可能會今後爆發。”[詳細]

林先生在北京一家IT公司工作，原本租住在80平米的兩居室裏，租房協議原本今年6月份才到期，但房東告訴他房子已經賣給別人了，希望他儘快搬離。林先生為住房問題感到頭疼，他已經在北京工作滿五年，原本計劃在北京買一套房子。

“單位同事也在議論，討論這相對來説近期對買房還是不能奢求，所以還是考慮再租一套，租一套房東暫時不賣的，自己也能穩定點，不用老是搬房子。”北京國五條二手房細則出臺後，對於嚴格按個人轉讓住房所得徵收20％所得稅的規定，林先生擔心賣房方會將20％的個稅加在買方身上。

購房者：二手房細則出臺 擔心稅費轉嫁

3月30日，北京市人民政府辦公廳印發《北京市人民政府辦公廳貫徹落實＜國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知＞精神 進一步做好本市房地産市場調控工作的通知》，包括七個方面，十九項具體措施，俗稱“京十九條”，也因為格外嚴厲已經被廣大群眾稱為“北京史上最嚴的調控措施”。

“京十九條”規定：“3月31日起，對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房所得的20％計徵。”一些居民表示，雖説從原則上應該賣方人承擔，但現實中往往是買房人來承擔，這就更加重了買房人的負擔。一名不願意透露姓名的北京居民表示對新政策的抑制房價作用表示懷疑：“房價該漲還漲，有錢的房主不在乎多幾套房，房主再換個名字買，誰也沒辦法。”

“京十九條”還規定，“本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。”一名北京居民表示，京籍單身人士購買第二套房的政策比料想的嚴厲，短期內可能會抑制房價。有北京居民調侃：借用政策之便，夫婦欲購多套房可以假離婚。離婚前把2套房産都協議給女方（過戶成本較低），男方離異無房，可買1套房；之後復婚，再繼續假離婚把房子全給女方，男方凈身出戶後可再購1套房，再復婚……如此反復便可購買多套房産。

房産仲介：交易遇冷不等於房價下降

北京某知名房産仲介的一名工作人員向記者表示，“和去年3月份同比，今年房價均價上漲了1萬2千元每平米，交易量最近是開始下降，但是房價不會降的。”

該工作人員還表示，“國五條出臺20％稅費，我最近遇到最大的稅費繳納客戶交了70多萬的稅費，之前4千多每平米買的房子，原值才40多萬，現在賣到了370多萬。”因此，仲介的生存空間並不艱難。

“監管細則能得到有效落實，房價將不再持續上漲”，偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，“國五條”出臺後，非理性政策末班車已經逐漸過去，市場將迎來交易冷淡期。“在未來二三個月時間內，北京的房價將持續穩定，隨著交易量的萎縮，房價將會穩中有降。”

事實上，購房者的擔憂並不是多餘的，從交易經驗來看，很大一部分程度的稅收都被轉嫁到購房人身上，即便沒有轉嫁出去，這些稅收對投機炒房者來説也不是很大的成本。稅費的制度設計初衷不壞，但歷史證明交易環節增加稅收來調控房價多為無效的。從2005以來，房産交易環節陸續增加了營業稅和所得稅等稅費，但過去8年以來房價的上漲速度並未得到有效遏制。政策制定者若能轉換思路，儘快在持有環節增加房産稅，或許才能真正解決問題。[詳細]