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天價“地王”為何不是“孤家寡人”？
“地王”再現江湖，海淀區萬柳地塊由於地段優勢，掛牌起價就達到18.66億元，最終成交價為26億多元人民幣，刷新北京土地市場單價“地王”的紀錄。“地王效應”開始發威，周邊銷售二手房的業主數日間就將總價提高數十萬。地價高，土地之上的樓價必然也高，普通人買不起，但它確實攪渾了剛需市場。無論是閒置荒蕪的老“地王”，還是風頭正勁的新“地王”，都不是“孤家寡人”，每一寸土地都滲透著開發商的算計與野心。 [“以房養老”：看上去很美]
第310期
- 2012年7月13日 星期五
- 中國網絡電視臺評論頻道出品
- 責編：李漢森
“地王”不開工，只因給文物保護讓路？
在北京市北三環薊門橋附近，有多塊土地的用途一直讓人很困惑。在這個三環內寸土寸金的“地界”，竟然有一大塊菜地上演著“春種秋收”的戲份；就在它不遠的地方，也有一塊面積約為兩塊足球場的閒置土地。
2010年3月，原開發商北京世博宏業房地産開發有限公司以17.6億元拿下該地塊，榮登京城新的單價地王。2010年8月，公司將該塊轉手給保利。一年以後，薊門橋項目便進入了遞規劃準備開工階段。但今年年初，對該地塊進行開工前的地塊查驗時突然發現文物，隨即上報北京文物局。北京文物局封鎖了現場，以對相關文物進行搶救式開發，據這位保利相關人士介紹，目前保利正靜待北京文物局等相關部門的回復，以便在合適時機對該地塊進行開工。雖然已經荒蕪了兩年，但這塊土地的潛力仍然令所有人看好，開發為文物讓路？也難逃借此舉為囤地“緩兵”的質疑。
閒置兩年仍“優待”，這才是應有的“地王范”
7月1日起，國土部實施新《閒置土地處置辦法》，規定未動工開發滿一年的閒置土地按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費。土地閒置費不得列入生産成本。未動工開發滿兩年的，國家有權無償收回國有建設用地使用權。
6月21日晚，寧波某地産公告稱，因“競得土地所在村村民上訪等原因”，導致土地合同未能按約定的進度執行，公司當日與寧波市國土局解除了這塊寧波“地王”的土地出讓合同，在收回23億購地款的同時，還獲得損失補償款41526萬元，預計可增加利潤9000萬元左右。有很多人認為，“退地”不賠反賺也極為荒誕，對當年參加競標的其他商家顯然不公平。但政府這種雙手奉上4億元賠款的做法，也不禁讓人生疑，在地方政府普遍勒緊褲腰帶過日子的當下，寧波果然十分大方。畢竟土地收回之後，仍然可以再次拍賣，出來賣地，永遠不是賠錢買賣。
無人開發閒置荒蕪，風光似乎難以為繼
“地王”與“樓王”在很多人的印象中是一對雙胞胎兄弟，但從拍下地塊的那一刻開始，變化就永遠要比地産商的計劃快。在政策、市場等因素的驅動下，不少“地王”仍處於閒置狀態之中。
綠城集團2009年以36億元拿下的“地王”，沒想到時隔兩年多後，這個位於蘇州獨墅湖北、高和路南地塊的綠城玫瑰園項目，並沒有帶來高效益，被媒體曝光已變成 “菜園子”。該項目主打中式別墅等高端樓盤。2011年是近年來土地市場最為冷遇的一年，底價成交、低溢價率乃至流拍，在上海，雖然住宅類用地供應有所增加，但10月之後，純住宅用地屢次“流拍”。開發商觀望土地調控政策，囤積多年的土地即可保證高額利潤，“地王”們的吸引力曾經“泯然眾人”，或許它真的變成了“孤家寡人”，無人問津。
萬柳“地王”，賠本就能體現社會責任感？
上個世紀60年代，新加坡決定實行“居者有其屋”政策，先把老百姓能承受的價格算出來，再扣除建築成本、房地産商一定比例的利潤（非暴利）後，剩下的就是土地價格，然後就按照這個價格賣給房地産商。正常人的收入水平足夠支付房屋的價格。
類似的配套調控措施，我國地方政府也在不斷地探索嘗試。在北京，地産商購買市中心的熱門住宅用地，不單是價高者得，還要競爭配建保障房的面積。中赫置地承諾在“萬柳地王”配建16400平方米保障房，並按照每平方米1萬元的價格由政府回購，如果按照保障房平均80平米一套的話來計算，中赫的回購房面積約建設205套保障房。而據該公司內部人士説，就算賠錢也得拿下萬柳地塊，對於回購房的建設正是體現一個民企的社會責任感。
據報道，兩天之內，萬柳附近的二手房價格大幅上揚，200萬一套的房子隔天的報價就漲到了220萬元。作為京城升值潛力難得的寶地，企業在盡到社會責任的同時，怕是絕不會虧錢的。
賠本不過一時説辭，只要能蓋必然有人買
有地産公司銷售經理曾説：北、上、廣、深等地的房地産市場呈現啞鈴狀兩極分化，高端購買力強勁。將高成本土地賣出好彩頭並非沒有路徑，關鍵點是憑藉土地的地段優勢做出好産品。好産品價格高，在富人聚集的大都市不愁買家，這是市場的基本規律。拿下萬柳地塊的中赫置地專注于高端産品的開發，其“釣魚臺七號院”項目的最高售價曾打到過30萬元/平方米。據公開數據顯示，釣魚臺七號院在2011年共售出12套，總成交金額4.55億元，成交均價為10.1萬元/平米，截至目前已售出88套，僅剩最後19套。
新華社數據稱，2011年房地産在建規模達到40億平方米左右，銷售僅10億平方米左右，一年就有30億平方米存量，樓市不太可能刺激得起來。但顯然，在這麼龐大的數字中，“地王”所佔的面積鳳毛麟角，“地王”的親兒子“樓王”也與普通人無關，優質土地稀缺資源的情況下，只要動工，必然有人捧場。
拉高價格，保障房也能變成“樓王”
“地王”、“樓王”真的只是普通人的談資嗎？圍繞在“樓王”周邊的保障房似乎就是樓市中的異類，既要活在最豪華的住宅身邊，又得肩負保障民生的任務，聽上去既有喜感又糾結。
與“樓王”隨之而來的，便是相應配套設施的建設，建設水平註定水漲船高，“混血保障房”誰來住？指標的爭奪定會比豪宅更為激烈、殘酷。
國土部要求保障房用地須佔建設用地70%以上。北京市面高的離譜的樓面價格，能否確保足夠的保障房面積定要畫上問號。拍賣土地的價格將進一步高速上漲，同時也必將推高保障房用地的價格，保障房成本的大幅提升，用不了多久，保障房市場也會出現相應的“地王”“樓王”。誰來建設保障房，也不過是有關部門一句話的事。
無論開發情況如何，“地王”正在王者歸來
廣州市社會科學院高級研究員彭澎曾説，對開發商來講，第一種希望調控結束以後，再進行開發，這是一種拖延政策；第二種就是跟政府週旋，無論是要求拖緩交土地出讓款、改規劃等；第三種就是輕度開發或者挖坑待建，或者是小打小鬧有一點動作，搞出點似是而非的東西，並不是真的開發。
2011年，武漢市2007年的“老地王”漢口京漢大道義和巷項目，以“金地京漢1903”的豪宅面孔亮相中心城區，該項目包含兩棟48層超高層住宅、多層頂級會所、天幕高爾夫練習場等豪宅元素。蟄伏多年的老“地王”“王者歸來”，在樓市昂揚向前的大背景之下，類似的劇情一直在上演。看準機會、全力開發，只能説一切都在地産大鱷的掌握之中。
貸款圈地再貸款，這正是開發商的如意算盤
開發後的土地可以賣錢，不開發的土地自然也有別的用途。據專業網站發佈的《2009中國房企融資調查》報告顯示，全國61家房企2009年融資總額約為4000億元人民幣。其中銀行授信額度約為2400億元人民幣，通過配股等手段從股市直接融資迭1600億元人民幣。
資本市場的介入為“地王”的出現提供了有力的資金保障。土地資源一向被銀行認為是最佳抵押品，開發商將拍來土地作為抵押品從銀行貸款，由此形成“高價拿地一抵押貸款一高價拿地”的新循環。土地，是一定要拿到手的，但拿來卻不一定是要蓋樓的。而當房地産市場的泡沫將轉嫁到資本市場之時，開發商一旦力不能支，那麼金融機構，如銀行、股票市場等將承擔所有風險。
圈地風潮再起，就怕土地投機借機“起飛”
中國人民大學商學院副教授俞明軒博士認為“‘天價地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價地’起傳導作用，拉動其他樓盤高價快速銷售，並增加地區佔有率，這算是為先期佔領市場進行的額外投入。”作為一種商業手法，“地王”單個項目的高成本已被同一家開發商的其他樓盤價格暴漲、銷售加快所分擔。
有人這樣評論中國的房地産市場，“開發商綁架了所有人，也綁架了政府。你調控我就不拍地，綁架了銀行，要死也是銀行先死，開發商後死，綁架了消費者，不降價消費者也沒有地方去買樓。”溫家寶總理曾多次提出抑制樓市投機的要求，現今，“房價不會降”這是很多人的預期，在這個投機風行的時代，房地産市場開發逐漸形成了高價拿地—囤地—天價賣房的模式。大多數人買不起“地王”“樓王”，但陰魂不散的“地王”告訴我們，人們只想買一套剛需住房的願望同樣很遙遠。
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在促進房價合理回歸的路上，我們還有很多事要做，而抑制樓市投機，更是重中之重。
