房價回歸理性之時 行業就能“走進春天”
財經名人訪： 09年到12年，三年之間，房地産歷經了過山車的命運，有人説，2012年的中國房企面臨著哈姆雷特式“生存與毀滅”式的艱難選擇時期，等待著的調控放鬆並未來臨，堆積著的風險卻在不斷累加，您認為當下中國房地産業所處的是那樣的發展階段？在所謂的，總理強調的價位“回歸理性”之後，它的下一個春天是否會來臨？
黃怒波：我們現在所處的是一個遊戲規則正在徹底改變的階段，就是説房産市場在過度市場化以後，大家發現還是應該讓房地産回歸公共産品的屬性。房地産完全市場化或者説過度市場化，使得地方政府參等各個利益團體都參與進來，在一定意義上推高房價，中國政府現在政策上也好，在決心上也好，都在積極促進房價回歸到理性與正常；而實際上我覺得整個地産行業也知道，目前這種發展模式不能再繼續了，必須調整。
財經名人訪： 我們看到2012的全國兩會剛剛結束，總理在政府工作報告中強調“推進房價回歸合理價位”的方向不會動搖，那您認為房價回歸理性之後，面對“暴利時代”的終結，房産企業該如何佈局“走進春天”？
黃怒波： 我覺得房地産在房價回歸理性之後，它一定會再次走進春天的，其實總理也講到過，房地産的剛性需求一直在積攢，所以對於這個行業，只要中國經濟繼續發展，它就一定不會有問題，就跟別的行業一樣，但這個行業不至於那麼無理性，不至於那麼失控，就應該讓這個行業回到一個正常的行業，就利潤也是正常化的，不要一個暴利化，我想這個時候，可能只要中國經濟發展，行業還永遠有機會。因為市場需求還在。
財經名人訪： 您覺得這個春天大概會是什麼時候？您自己有一個預測嗎？
黃怒波： 這預測最不準確的，但真的要預測，我想也許還有兩三年吧。
財經名人訪： 還有幾天一年一度的博鰲論壇就要開幕了，您也是受邀嘉賓，那麼本期博鰲的主題是“變革世界中的亞洲，邁向健康與可持續發展”，那我們想請您談一下，結合這個主題，您認為怎麼佈局變革，才能讓我們中國的房地産業邁向健康與可持續發展這樣一個健康的道路呢？
黃怒波：佈局現在中央政府已經有佈局了，就是一定要房地産市場的價格合理回歸。此外呢，另外一個市場化要合理回歸，但是政府的公共産品，保障房在加大建設，這個挺棒的，是合理的一個佈局。按照這個思路走，只要不去動搖，不要過一段三心二意的，房價又會反彈回來，保障房又變成了亂七八糟問題出來，這個就會有問題，所以我説現在中央政府的佈局很好，現在越來越市場化，越來越理性。但是關鍵就是把這個佈局要堅持下去。我們房地産商其實喊了很多年“政府的歸政府，市場的歸市場”，政府把保障房得建好，然後商品房，再按照市場的價格進行控制，價格不要太不理性的上漲就好，不是説一定要打壓房價，合理合規就好，這個格局我個人認為是挺好的。
財經名人訪： 説完了行業方面，我們再放眼一下全局，我們也知道2012年是中國社會經濟轉型發展非常關鍵的一年，改革成為整個全社會全都非常關注的話題，根據您的觀察，您認為在企業屆，尤其是民企企業，能否獲取怎樣的一個發展機會，我們應該怎樣把握這麼一個轉型的機會呢？
黃怒波：實際上，我認為在這次改革，實際上是不亞於1992年，小平南行以後的又一次改革機會，這十年大家都在呼籲改革，而現在，終於達成社會全體上下一致的共識。雖然怎麼改還有待探討，但首要的是大家都認為不改革不行了。這種情形與1992年那個時候的情形十分相似；第二個值得稱道的地方就是，這次改革中央政府的決心也很大，兩會時溫家寶總理在主持人招待會上講的也很堅決，而且社會各層的利益集體，企業家也好，經濟學者也好，知識分子也好，都認為必須改革。我想這次改革可能是回到一個把社會資源還給社會的道路上，首先，法制社會把權利要限制住，先把腐敗要遏制住，然後把市場還給市場，我想改革主題逃不過這些。而如果這些都可以實現的話，我們就會迎來一個新的大發展時期，舉例説如果民營企業“新36條”真的能夠很好的實施，那就很了不起。我們1992年以來，社會之所以進步這麼大，發展這麼快，就是因為改革，把社會的企業家精神釋放，把社會資源釋放，這次的改革，無外乎也是這些，社會的創新動力又會回來，而且社會的資源又會得到有效的配製，不是被簡單的壟斷利益集團霸佔，或者説被行政的配製，我覺得這次改革將又是一次挺偉大的歷史行動。
財經名人訪： 我們關注到了這兩年，中坤不斷加碼在旅遊地産方面的版圖，並把産業鏈不斷的橫縱線的拓展。您能否和我們一起分享一下，您在這方面的商業智慧，您是否認為多元化是解決地産當下困境的良方？
黃怒波： 其實並不能完全這樣講，實際上，地産多元化做的很成功還不多。但相反都很多專業化的模式則都很成功，比如説萬科主業在住宅，萬達做商業地産。中坤以旅遊地産為主。“魚和熊掌兼得”挺難的，模式不一樣。住宅市場主要是金融杠桿率很好。做旅遊地産和商業地産，你是需要持有的，這個對資金需求是另外一回事。所以我講房地産業，不一定要求多樣化，但是你可以專業化，但是目前專業化的問題就説，你要及時的轉型，就比如若住宅市場已經非理性化了，這個市場肯定以後沒有這樣利潤來源了，那你可以利用這樣經驗，你轉到商業地産，轉到工業地産，轉到旅遊地産，在這種情況下，多樣化不是個錯路。
財經名人訪： 大家都關注到這兩年，中坤除了在多元化路徑上的探索以外，還多次嘗試到海外投資，我們都知道現在歐美經濟疲弱的這種情況，的確是中國企業走向海外的一個很好的機會。但同時風險也是存在的，那麼您認為海外投資目前最大風險和障礙，主要集中在哪些方面呢？
黃怒波： 其實要投資，風險最大可能不是在國外，而是在中國。因為中國政府的政策正在調整當中，它隨時可能改變遊戲規則：承認剛需需求了，要放鬆首貸了，有可能小的一個波動，在國外法律一旦認定，一般輕易不會更改，但這樣的結果是你可能不會有暴利，所以也沒有大的風險。在國外投資最大的風險來自於企業的自身，舉例説明的話，如果你帶著一種暴利思想去到美國炒地皮，就很麻煩。因為美國的房産稅很高很高，尤其你持有後。
財經名人訪： 這種投機行為不太適合。
黃怒波：你不太可能獲得暴利，第二個問題，你可能沒有法律經驗；第三個問題可能沒有人才隊伍，最後可能被騙了，把你的資金全部沒有了，或者説你的資金就沉澱在那兒了。這是有這樣的風險的，法律風險的。
財經名人訪： 中坤最近説到大家特別關注的一個事情就是，投資項目在雲南普洱建立，國際休閒養生渡假區，一這個知道消息之後，可能我的第一印象感覺它的概唸有點像美國拉斯維加斯那種休閒渡假那種社區的模式。我們不知道您所打造的這種概念，跟那個是不是不一樣？
黃怒波：也對，也不對。不對就説兩個完全不同，拉斯維加斯那是在沙漠當中建的，你不知道那沙塵暴可厲害了，它不適合人養生。但那個地方它是個文化之都，這個是應該值得稱道的，那麼一個會議之都，旅遊之都，普洱一年四季如春，這個在我們國家保護的那麼好，我特別欽佩普洱市委書記沈培平。七年八年礦不讓挖，化工廠不讓建，就保護這個生態。現在，我認為普洱是全中國最後一個天堂，我現在思考它應該打造成什麼？應該首先是一個首先康復為主，養生為主的一個國際度假區，國際會議區，在這裡主要看什麼呢？第一個國家綠色經濟示範區應該在那兒，最重要的它還是面向東南亞的橋頭堡，一個普洱市面臨著老撾、緬甸、越南。所以我覺得這裡真的太棒了。
記者：龐帥
