陳國強：樓市回暖未成大趨勢 政策仍存加碼可能
財經名人訪：今年上半年，中央堅持房地産調控的基調、力度和方向不變，地方政府出臺的微調政策多次被叫停。您認為調控達到了預期的目的了嗎？為了防止房價出現反彈，新一輪的調控會不會加大力度，保持高壓態勢？
陳國強：所謂預期的目標實際上是多元化的，不是單一的，比方説我們在需求上面，抑制都是投機投資性需求；同時加大保障性住房的供應，加大普通商品房的供應。另外是“調結構、調模式”，所謂“調模式”是轉變過去的那種住房發展模式，調整過去市場結構不合理方面等等，這些實際上才是這一輪調控的基本的目標。用溫總理的話來表述，實際上是兩個基本目的，短期目的是促使房價合理回歸，也就是抑制房價的過快上漲，還有一個中長期目的是促使我們行業能夠持續平穩健康發展。
那麼對照這樣的目標，我覺得我們目前的調控應該説從2010年4月份開始這一輪調控，剛才我們提到的目標體系當中，有些效果正在顯現，有些已經看到比較明顯的效果，但是，伴隨著最近以來，市場成交量的這種回升，我們也看到部分區域，部分樓盤又有價格回升或者説上調價格的這些做法，所以，説目前要看到市場當中，儘管調控本身是處在深水區，各方的博弈正在加劇，也出現了一些需要我們格外關注的現象。所以我們理解這一輪調控的目的、目標，部分效果正在顯現，卻離我們預期的理想的目標還有距離。
財經名人訪：您認為調控達到了預期的目的了嗎？為了防止房價出現反彈，新一輪的調控會不會加大力度，保持高壓態勢？
陳國強：這種可能性是存在的，很大程度上將取決於市場的演變狀況，特別是近些年以來，特別是二季度以來伴隨的成交量的回升，價格又出現一些讓我們擔心的一些表現，部分地方政府在目前的調控的格局之下，陸續有一些微調的動作或者説試探中央調控的這種底線，這樣一些動作，就決定了未來從政策角度有可能會面臨新的升級版或者説政策加碼的可能性。
財經名人訪：本輪樓市調控正面臨外部環境與宏觀政策面的變化，伴隨著多地政策微調，市場博弈加劇，您認為下一階段的樓市調控在市場層面、開發商層面和市場的供求關係等方面將會出現怎樣的一個變化？
陳國強：回答這一問題，我們需要從不同的角度、不同的層面來解析觀察。
首先，從政策層面來觀察，中央政府調控的決心、基調，包括政策的方向基本路徑，與其他的層面，比方説地方政府層面的差異。中央的政策要求和地方實際上對這些政策的執行，理解，落實情況，不同的城市、不同的地方政府實際上實踐上有比較大的差異。尤其是今年上半年以來，不少地方有出臺一些微調的做法，一些鬆動的做法。此外，差異還體現在外部的宏觀環境方面，尤其是伴隨著國際國內面臨複雜的經濟局面，基於宏觀經濟發展的需要，現在把“穩增長”作為首要的國民經濟的目標，現在政策方面，降低存準率、降息，貨幣政策已經有比較明顯的微調。外部宏觀環境出現了這些變化，對樓市來説，實際效果比較明顯的體現在轉變預期之上。總的來講，中央政府對於樓市調控的一些基調，對於方向、對於力度強調是沒有變化的。但是，另外從宏觀政策環境，從地方政府對樓市調控政策的這種落實情況、執行情況，的確面臨一些變數。
從開發商層面，最主要的是需要關注目前開發商、開發企業所面臨很基本的現實——資金鏈緊張的問題。伴隨最近以來，市場成交量的回升，開發商的資金鏈有所緩解，據我們的觀察，開發商目前依然面臨比較嚴峻的資金壓力，所以，資金的問題到今天為止對於多數企業來説，恐怕還是一個很現實的需要。
第三，從市場的供求關係來看，這一輪的調控我覺得出現了一個很基本的變化，就是從過去的 “供不應求”或者“賣方市場”的格局，演變成為“買方市場”，也就是“供大於求”的狀況，伴隨著這一輪調控很明顯地出現了。對於整個市場來説，格局依然沒有變。由於國內有40多個限購城市，實際上對於需求的抑制，在需求上通過限購來做減法，一些重點城市目前應該説依然面臨很嚴峻的高庫存的狀況，而且這種庫存的程度必然需要一個比較長的消化時間。
目前，雖然第二季度以來市場的成交量出現了比較不錯的回升，但是想要消化這一輪調控導致的高庫存，我覺得還需要比較長的時間。我們看到今年上半年實際商品房的交易接近4億平米，目前待售的房源也有4億平米以上，但是對於重點城市來説，尤其對於出臺限購的重點城市來説，北京、上海來説，根據上半年的區劃速度，甚至都需要一年或者更長時間。第二，高庫存的格局依然還在延續，對於企業來説，我覺得是需要正視的一個基本現實。從中央政府的層面，政策面也沒有出現任何鬆動，甚至有可能還要進一步地出臺新政策的可能性。
財經名人訪：財經名人訪：您對目前房地産市場走勢的判斷是怎樣的？現在是購房者出手的最佳時機嗎？
陳國強：我想對於目前市場的狀況，不同的機構、不同的專家有各自的理解和解讀。我認為今年初以來，特別是二季度以來，這個市場的“回暖”實際上是伴隨著很複雜的，有多方面的因素共同促成的。
首先是政策面的變化。政策面的變化主要是兩個層面：首先是外部宏觀環境的微調，具體的表現在貨幣政策的微調，對於樓市的影響非常直接。第二層面的微調是表現在地方政府。不少地方政府屢屢有這種鬆動、微調的這種做法，這在一定程度上也同樣會影響市場的預期。
第二方面，我覺得是與開發商普遍採取的“以價換量”的經營策略密不可分，我們看到像北京這種城市銷售好的樓盤都是價格比較靈活的，價格低於市場預期的這些項目。
第三方面，在經過近兩年的調控後，目前伴隨著這種貨幣政策的調整、剛需群體覺得可以放棄觀望，選擇出手了。所以，二季度以來，市場成交量的復蘇，是多方面因素共同造就的。在這種狀況下，我們該如何看待未來市場的演變？是不是市場出現了比較明顯的回暖？我想説這些話，恐怕還是要更謹慎一些。我個人覺得，市場出現變化應該説是受到“以價換量”的戰略走向、微調的促使，影響了整體市場預期，綜合這些因素，我覺得這個行業應該是出現了探底的現象，市場出現了企穩的特徵，但目前不能説市場出現了明顯回暖。
該怎樣定義“回暖”？我的理解是需要既要有成交量指標，也需要價格指標的配合，也就説是需要出現成交量持續回升，價格同時也上調的特徵。另外，市場也要對後市的預期有一個比較共同的、普遍的判斷。對照這幾個方面的指標，在目前階段，這些特徵不完全符合，只有成交量的數據可以支持回暖的説法，但是價格的指標以及我們目前各方面對於市場未來走向的預期恐怕還沒有同時具備這些特徵。所以我想當前市場應該還處在探底築底的過程中，“市場企穩”這個説法可能更能反映目前市場實際的特點。
財經名人訪：財經名人訪：您剛剛提到了樓市正在觸底，會不會在未來出現反彈，形成新一輪的暴漲？
陳國強：在當前階段，在特定的政策背景下，加上剛才我們分析的開發商依然面臨比較明顯的資金壓力，市場高庫存的格局沒有根本改觀，在這些前提的綜合作用之下，我覺得市場不具備大幅反彈、明顯反彈的基礎和前提。所以，我覺得對於消費者來説，也沒有必要抱著恐慌的心態在糾結現在是不是要入市，早一點還是晚一點，我覺得不要有這種恐慌的心理。對於開發商來説，也需要清醒地判斷市場的形勢、判斷市場的現實，確定一個理性的經營策略，這樣才比較可取。
實際上，對於我們有自住需求的購房者來説，如果是屬於第一次買房，我覺得不用太過糾結于入市時機的問題，因為單個項目和市場整體所謂的“底部特徵”或者“探底時間”是不同步的，比如説你看中的項目，有可能是我們市場上看到萬科、恒大這樣的項目，企業強調高週轉，他們在價格上會表現的比較務實，這一類的企業可能先於市場出現探底特徵，它的銷售價格會比較符合市場的實際。這種項目我覺得對於有自住需求的購房者來説，就不用太過擔心市場會不會有繼續下降空間或者説市場會出現反轉、反彈，不用太糾結于這樣的因素。因為，對於自住房來講，8年、10年甚至更長時間當中，價格出現的微幅波動，這個因素是可以忽略不計，最關鍵的是選擇適合你目前階段需求的，符合支付能力的，符合你自身住房相關的配套要求，比如説有沒有教育資源、好的醫療資源等等。我覺得如果你在現在的市場當中找到了符合你要求的、也貼合你自己的支付能力的項目，我覺得不應該有太多的猶豫，應該抱著更積極的心態來參與。
財經名人訪：7月1日起，國土資源部新發佈的《閒置土地處置辦法》將實施，進一步完善了閒置用地認定的辦法和程序，明確規定：未動工開發滿1年的閒置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費；未動工開發滿2年的，無償收回國有建設用地使用權。這一辦法將對樓市産生哪些影響？
陳國強：國土部的要求也不是新的要求，政府對要求做了更明確、更具體的界定，直接意義還是很明顯的，對於已經批出去的用地，特別是住宅用地要強調形成有效的供應，按照項目的正常開發流程，已批出的用地要形成有序的供應。這一辦法對於規範土地市場有兩方面的含義，首先，對於新批的這些用地要採取規範的程序，已批的項目同樣需要採取有效的手段，促使他們按照正常的開發的節奏、開發的流程能夠形成市場供應，這樣的話，對於未來後續市場的供應，各方都會有一個穩定的預期。所以，新的土地組織辦法，對於未來樓市可以形成一個比較積極的、穩定的預期，以至於手頭囤積比較可觀土地的公司，也採取積極有效的措施，促使這些存量的用地能夠形成有效的供應，我想新辦法會對過去一些開發商比較普遍的這種囤地、捂地的做法會形成打擊的作用，産生比較積極的影響。因為我們知道不同的開發商在經營公司的策略上有不同的做法，現在有些公司手頭儲存的土地的規模可能5年、10年都開發不完，這一類辦法的出臺會促使這方面的壓力，把儲備的用地可以以更加合乎常規的、合理的週期能夠進入市場，形成有效供應。
財經名人訪：財經名人訪：很多人都認為，在所有的房地産調控的政策當中，其實限購令應該是最有效的調控了，尤其是對於北上廣等一線城市，如果這一調控政策繼續執行，我們房地産應該出現怎麼樣的變化呢？
陳國強：這一輪調控當中，限購令是比較受爭議的話題，它對抑制投機投資性的需求，有很直接的、立竿見影的效果。相比于其他的，比如説信貸的手段、稅收的手段，帶有明顯行政色彩的限購令，它對於抑制投資投機效果的確是有目共睹，當然未來限購令會執行多長時間？現在各方都是打了問號的。不管它何時退出、怎麼退出，我相信中央對於投資投機性的需求，會長期採取抑制性的政策訴求。哪一天限購令退出了，相信肯定會有其他的替代政策，比方説房産稅的手段，其他的稅收的手段來繼續替代限購令，來抑制市場當中“為賣而買”的需求。那麼這樣的話，才有可能促使我們住房市場真正走上比較理性的、健康的軌道。過去在其他城市看到的，帶有投資性的購房需求在市場當中佔的比重過高也導致所以無論限購令是不是執行，政府都會踐行抑制投資投機性的做法，這是一個常態化的訴求。
財經名人訪：財經名人訪：除了限購令，其實在房價處於高位的時候，各地的保障房建設也是加大了力度的，您對於近段時間的中國保障房建設的觀察是怎樣的呢？
陳國強：保障房應該説是這一輪調控裏邊非常引人注目的政策手段，剛才前面我們提到了一方面在需求上運用限購令的減法手段，在需求上的加法手段體現在保障房上。保障房在去年是新開工1000萬，今年調為700萬套的規模，應該説各地在保障房的投資建設上都採取了非常切實的一些措施，以北京市為例，今年上半年北京的政策性住房完成投資的情況大概是370多億，這個數字和去年相比是同比增長約33%，另外截止到今年6月末，北京建設性施工面積達到了4200多萬平米，和去年同期相比這個數字也增長了42%，新開工面積今年上半年大概是670萬，和去年相比也是有所增長，另外竣工面積的指標是今年上半年是174萬，同比是67%，北京在這一輪的調控當中，應該説執行中央調控政策表現不錯的，在保障房的投資建設上同樣如此，所以可以作為我們全國保障性住房建設的一個標誌性的城市。
在保障房建設方面應該説完成情況是比較理想的。伴隨著保障房建設的提速，實際上它會對未來的樓市，特別是住房市場産生幾個方面的影響，首先是改變過去住房市場的發展模式，單軌制，基本上是依賴於市場化的渠道，將來伴隨保障房的投資力度的加大，雙軌制會逐漸成為住房發展的一個基本模式，過去的單軌會逐步為雙軌制所替代。另外，保障房實際上會對市場結構帶來很大的影響。過去要買房子能夠通過市場的軌道，將來應該説部分中低收入人群包括一些戶籍、外來常駐人口都需要保障的渠道保障房的居住問題。同時可以為市場可以産生比較穩定的預期，中低收入人群不必擔心市場軌道的一些商品房，尤其是一些高端的商品房，它的售價比如説過去3萬，現在變成5萬，8萬以上，我覺得就這一部分人群將來不用過多地去關注和擔心商品房價格的這種攀升，所以，另外伴隨著保障房的增加，普通商品房的增加，未來市場供應的模式和過去會有根本的一個變化，它會逐步形成雙軌制、雙體系，另外從低端到高端會有更多層次的模式，會對市場産生積極的作用，我覺得保障房在這一方面的作用是不能夠低估的。
