高端住宅已售罄（圖片來自網絡）

4月8日之後，北京住房公積金貸款系統，一直處於升級狀態，超過一個半月不能受理個人公積金貸款，這種情況非常少見。業內人士認為，雖然官方對此沒有明確解釋，但很可能是通過限制市場需求來調控房價的手段。這可視為一種管控方式，但也只能是階段性的。

這種限制需求的手段不僅不能長期實行，且未必湊效。隨著房價高企，開發商通過住宅高端化來改變客戶定位，進而提價，成為房地産市場的一大趨向。

位於朝陽區大屯路的“一瓶·四和院”項目，通過毛坯變精裝的方式漲價45%。位於大興的“華潤·公元九里”三期精裝修項目，精裝標準比二期提高1000元/平方米，但預計出售均價將提高10000元/平方米。南京某樓盤由普通住宅搖身一變成了花園洋房，價格直漲4000元/平方米，開發商對此的解釋是：“樓盤品質提升了，客戶定位提高，售價也自然跟著漲。”

顯然，開發商著力打造樓盤的高端化，是為了吸引高端客戶入市，從而繞開政策限制。[詳細]

精裝修房子（圖片來自網絡）

儘管開放商以“毛坯房變精裝修”規避政府的限價政策，但高端樓盤在市場消化過程中也遇到屏障——政府的預售證。不過，開發商對此仍有對抗“妙計”。

位於北京市昌平區的某別墅項目，終於獲得了預售許可證。開發商原計劃把二期項目入市的價格上漲10%，但最終定價還是與一期幾乎持平。“漲價泡湯”背後的壓力來自北京市住建委。經過四輪“談判”，該項目的漲價方案依然被政府駁回。最後，開發商只能妥協。

“暫押預售證”成了北京市政府與開發商博弈的狠招。一旦政府認為定價過高，開發商便很難拿到預售證。而坊間消息更透露了北京市上下一致控制房價的堅決態度。據悉，如今北京市住建委審批的預售證，“必須遞交分管副市長親自過目，劃鉤批准後才能最終通過。”

據報道，北京市住建委目前押了近40個項目的預售許可證，萬科、保利、龍湖、金融街等知名房企的項目都在其中。漲與控之間的相互僵持，使得原本是高端樓盤銷售旺季的5月略顯冷清--去年同期均價4萬元/平方米以上的項目共有三個入市，而今年僅有一個。

中國房地産及住宅研究協會副會長顧雲昌認為，北京市政府為追求數字上的價格平穩，短期內很難讓步。

為了順利拿到預售證，開發商通過“精裝拆分”的方式應對--以毛坯房價格申報，以通過住建委的審核，而在銷售時對精裝修部分單獨收費。對於購房者而言，購房時需付出房價和裝修費兩部分費用，總支付價格變相提高了。

據悉，北京市住建委正在調研“精裝拆分”的現象。但有消息人士透露，住建委並不會進行一刀切的否決，會有具體的規範性辦法出臺。[詳細]

別墅住宅（圖片來自網絡）

5月27日，位於北京市豐台區花鄉夏家衚同的某住宅用地突然被叫停入市。據悉，此前有多家房企對這一地塊興趣濃厚，甚至有消息稱業內的重量級企業準備聯合拿地。該地塊未拍先熱。

北京市土地整理儲備中心的數據顯示，該地塊的網上報價已達13.52億元。扣除保障房面積，該地塊商品房的樓面地價約為1.97萬元/平方米。夏家衚同位於北京西南三環地區，屬於十分稀缺的地塊資源。目前，該地區普通商品房住宅的均價接近4萬元/平方米。

這樣的優質地塊一旦入市，極可能成為該區域的“新地王”，將助推周邊房價的再次上漲。

“地王”突然暫停入市，在業內人士看來是為了“冷卻樓市而不得已採取的行為”。

去年7月，海淀區萬柳地塊曾暫停出讓，但當月恢復出讓後，就以26.3億元、樓面價4.15萬元/平米而成為雙料“地王”。開發商對於優質地塊的需求依然兇猛。

不過，北京市國土資源管理局對此解釋稱，土地交易暫停是正常業務，並非行政手段的結果。

從歷史經驗來看，每一輪嚴厲的房價調控之後，都可能伴隨一撥樓市上漲的行情。開發商深諳其中的道理。捂盤惜售，拖延項目的上市時間，成為開發商與政府博弈的“底氣”。有的開發商為了規避當前的限價令，不急於申請預售證，主動推遲入市，等待政策寬鬆後再銷售。

在業內人士看來，北京樓市極為特殊，購房者來自全國各地，供求關係處於緊張狀態。而目前政府與開發商展開的這場價格博弈，很難治本。

中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示，北京市政府通過行政手段控制房價，雖不是良策，但也實屬無奈之舉。目前，北京市新盤存量6.1萬套，處於歷史低位，缺口達2.6萬套。“新盤供應跟不上，而需求又在上升，實際房價是很難被壓低的。”

顧雲昌認為，這種限售、限購的辦法，短期內使北京樓市的價格在數字上實現了平穩，但長期看很可能會出現反彈，消費者購房的實際價格依然會提高。

目前，包括廣州、深圳、南京等城市在內，很多城市推出了“限漲令”等政策，有的甚至有明確了百分比的漲幅控制規定。但不同於北京的是，一方面，其他城市的調控力度有限，另一方面房企拿地熱情依舊。5月23日，廣州誕生未來售價或達5萬元/平方米的“地王”。6天后，上海誕生總價達46億元的新“地王”。

通看全國，房地産價格上漲的步伐也並未停止。4月份，70個大中城市新建商品住宅的平均價格環比上漲0.95%，其中環比上漲的城市有67個。二手住宅方面，價格環比上漲的城市有66個。

對於“降溫難”的樓市，中國人民大學區域與城市經濟研究所所長陳秀山表示，房産稅作為經濟手段對於房價的抑制，相對於行政手段更為有力，能夠促使市場交易雙方的理性化。此外，他認為政府還應該在加大土地供應量和盤活二手房存量方面思考有效的措施。[詳細]