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第24期
目前，在宏觀調控的大旗下，傳統的房地産宏觀政策方式，商業模式正在不斷的發生著調整和變化，在這一新時期內，如何實現房地産開發産業發展和經濟發展，城市發展的多重共贏？ “住者有其居”的目標如何進一步實現？成為了從宏觀政策制定者，到房地産行業從業人員必須關注的課題。[詳細]
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楊樂渝：我們最近看到，國務院督察組現在在各個城市評估這一段時間房地産調控政策的效果，那麼也給出了很多可供討論的數據。其中，尤其是對於很多一線城市，比如説北京，天津，通過督察組的反饋信息以及市場信息，都可以論定這些調控的政策，應該講在一線城市當中取得了一個比較滿意的，符合預期目標的效果。
比如説北京，這一年多來，在核心區也好，包括我們周邊的這些區域也好，不同的區域，房地産的價格都出現了一定的回調。比如説原來上漲得比較厲害的通州區域，現在漲勢已經有了回落；而在城市的核心區，也基本保持了房價相對穩定的狀態。我認為，中央的調控政策，從總體來判斷的話，基本上是達到了其預期的目標。
楊樂渝：目前，這些調控政策，在市場上來看，雖然已經達到了我們的預期目標，但實際上，導致房價上漲的結構性和制度性的因素並沒有消除，我認為未來政策制定者更應該做的事情並不是在現有的政策上面再去加碼，因為目前的政策，採取行政的手段調控市場，已經到了政策手段的極限邊緣。 政府的本意是通過這一次宏觀調控，使房地産市場的結構性的和制度性的因素，包括産業整體的轉型和城市經濟的結構調整，能夠有一些更緊密的結合和改善，我認為，這些未完成的工作，才是未來政策應該著力的重點。我們把這些工作叫做“基礎性的工作，或者“制度性的工作”，“結構性的工作”，我們看到，在這一輪調控當中，實際上已經有了一些舉措，包括提高土地的使用效率，還有對一些産業和房地産結合的項目給予了一些鼓勵，從而推動兩者的融合共贏。但總體還講，這些舉措的作用並不明顯，我個人覺得調控的最根本目的，應在於使得中國經濟的發展，能夠走上良性循環的軌道。所以，我覺得未來的房地産政策，倒不是會體現為現有政策本身的加碼，因為這次調控的初衷並非如此。
這一輪調控的初衷，雖然調控的是房地産，但是本質是對中國的經濟和社會結構，尤其是經濟結構進行轉型升級的一次調控，通過倒逼的機制，使得我們傳統的，依靠房地産增長的生産方式，進行反思與調整，使得房地産企業和地方政府能夠更加深刻地意識到：我們不能單純的依賴土地財政來進行中國經濟的發展，而應該通過産業的轉型和升級，創造新的稅源，新的就業機會，來使得中國的經濟和社會保持一種可持續的狀態。
楊樂渝：我覺對房地産市場的這一輪調控，力度還是非常大的。但我們看到，在經濟整體的結構性和制度性矛盾沒有消除之前，我們的增長在很大程度還是要依賴於房地産對於一百多個相關産業的拉動作用的。所以當房地産經受調控，而其它産業的轉型升級，或者是新興産業的發展並沒有跟上時，中國經濟會受到相應的影響。而央行這一回相對寬鬆貨幣政策，包括其它相關政策的推出，説明中央已經明確的認識到了當前經濟增長出現下滑趨勢的這一事實。
而這一輪的下滑，正好反映了我們當下轉型不夠，創新不夠，沒有很好的利用對房地産調控的機會，積極來拓展結構性和制度性的改革。比如對土地制度的改革，對於不同的産業，現代服務業，文化創意産業，養老産業，這些新興的産業怎麼來扶持他；在土地方面應該給它一些怎樣的新優惠，怎樣進行突破；包括對於城鄉二元土地，集體土地使用權的改革和入市創新的探討；這些方面沒有跟上的時候，增長模式就還是以前傳統的方式，當一個主導産業受到一定影響的時候，一定會波及到整個實體經濟。
而採取貨幣寬鬆的方式來制止經濟的下滑，這可能還不是解決問題的根本方案，所以我覺得現在更需要強調的是要抓緊去推進改革。如果在這方面的動作再遲緩的話，我們將極有可能會繼續喪失掉因為調控房地産，給我們的經濟結構轉型和産業升級帶來的良好機遇。
楊樂渝：其實房價它僅是一個價格信號，是表象，其真實反映的供求關係，供求雙方需求。比如我們在這裡討論的房價主要指的是新建商品房的成交價格，當然也包括二手房的交易價格，但其實，房價還有更廣泛的內涵，包括房租實際上也是房地産的價格體現，只不過叫“租賃價格”。所以我覺得，我們在考慮討論房價的時候，經常看到因為定義不清而導致在決策方面可能出現的很多不妥當。就像現在，我們抑制了房屋的成交價格，但是同時可見，各個城市的租賃價格是在高速上漲的，實際上這也是加重了對住房有需求的這部分人群的負擔。
我認為，能否通過這一輪調控以後，消除造成房價上漲的那些制度性結構性因素，才是我們要重點考量的東西。 比如土政財政消失沒有，土地價格是不是依然保持高位？
另外需要注意的就是城市化的結構和速度，中國的城市化不應該僅僅是定義為讓農民進入到城市，因為中國的中心城市非常有限，而屬於集體土地的大量區域，它的作用並沒有得到釋放。目前的建設用地都集中在了很多中心的城市，資源配置也集中在了中心城市，中國的城市化實際上還包括了居民從小城鎮向中心城市，也就是資源最集中的地方涌入。而只要造就“中國式”城市化的這些影響因素沒有消除或者發生轉變，房地産市場的需求，包括大家説的“改善性的需求”以及一些投資增值保值的需求的增長趨勢就會不改變。除非有朝一日，這些需求感覺到了政策到了邊緣，它們不能再等待的時候，才會出現這種需求的釋放。所以，我的判斷是：如果制度性的改革沒有比較大的突破的話，我們的房價在短期甚至中期的走勢，依然有可能保持現有的水平，並可能繼續走高。
楊樂渝：首先，我們可以看到中央對於保障房建設的決心很大，包括今年的一千萬套，還有長期的五年3600萬套的目標都非常宏大。但是，我們在觀察這些目標實施過程中間，最需要的最基礎的東西是需要基礎制度。保障房的制度，我們過去缺位實在太多，包括各個地方政府，對於這一塊的重視程度遠遠不夠，我們欠了很多賬，現在要去把這筆賬一塊給補上，我覺得這是一件在中國房地産發展史中，具有里程碑意義的事情。
但目前，我覺得有一些概念需要我們來做出進一步的澄清，比如説什麼是真正意義上的保障房？我們保障的人群究竟是哪些人群？因為我們各個城市的發展水平這麼不一樣，所保障的比例和對象，可能差異會非常非常大，我們是不是有必要採取“一刀切”的方式，去派發各種各樣的指標。
我其實曾經去到很多地方做考察，去觀察保障房建設的情況。比如説有的地方，像沿海的發達地區，它的人均的住房面積，已經超過了國家的平均指標，它的住房保障量相對來講會很少，但當它也被攤派了很多住房保障指標的時候，它的土地資源就沒有得到很好的利用。
同時，我們也看到在保障房的執行體系，現在還是“以中央為主導”的執行體系，由建設部領導和各個地方政府督察，但是我認為，保障房的核心責任主體，應該是地方政府，因為地方政府才是最了解當地的經濟社會發展水平和需要保障人群情況的人。保障房的指標，是由中央攤派下來和由地方政府自己提出，兩者完全不同，結果差異也會非常非常大。所以，我們現在比較擔心的是，採取這樣的一個“自上而下”的建設方式，可能會抹殺掉各個地方的巨大的差異性，也可能會導致新一輪的資源的浪費？相反的，我們如果把保障房的考核，作為對城市政府一個重要的考核指標，而不僅僅是房價的上漲的控制，反而能夠使得各個地方政府，把保障房真正作成一個民生工程。
我們看到過去的一段時間，廈門、煙臺等很多城市在保障房的建設上面，總結了很多很多的經驗，是非常值得相互學習和推廣的。我們過去吃過很多攤派指標的虧，保障房是一個好事，我們需要思考怎樣把它真正的落在實處。我們首先要搞清楚什麼叫做保障房？它們是供給那些人群的？如果説像現在這樣把帶産權的經適房，或者是棚戶區的改造，回遷房都歸在保障房範疇來講的話，未來就可能造成在管理體系上面的不清晰，包括在投資主體，以及未來使用方面都會造成一系列的問題。
楊樂渝：這個問題實際上是保障房建設最核心的問題。當年，我們國家1998年搞房改的會後，就是房地産市場大門敞開的時候，我們國家的財力沒有辦法去承擔那麼多的福利住房和保障房。 而現在我們要大量的建設保障房，最根本的問題首先就是財力的問題，誰來投資的問題。
每個城市，可能財力都不一樣，那麼它在完成這些指標的時候，經濟發展水平不同決定著會出現各種各樣的創新模式，比如説，我們看到最近有一個報道是有關於國投瑞銀和北京市政府，一起推出了公租房的REITs（房地産信託投資基金），做這麼一個基金，政府就一定需要測算，制定一份可行的財務模型了。國家供給的是不同類型的保障房土地，能夠減免那些費用，出讓金也好，各項稅費也好，政府在投資進去以後，中間運營的費用大致是怎的水平？能否為被保障人群所接受？這些賬算下來以後會有一個財務模型，一個內部收益率，通過這樣的測算，可以來幫我們確認這一項目到底是投還是不投。比如説一個項目他算出來的收益率是高於6%，有7%，8%甚至更高，而基金能否接受的你最低收益程度是6%，就證明了這一項目理論上可行。
而對於資本來説，它追求的是增值收益，但類型各有不同，有的保守型的資本是願意能夠向公租房投資的，因為它們的租金，相對的比廉租房要高，所以收益率能夠得到保證。所以不同類型的保障房，其實投融資的渠道可以完全不一樣，而廉租房這一塊，很大程度上基本上需要政府投資，民間資本很難對這一塊感興趣，因為他們很難在其中獲得收益上的平衡。所以我們看到，其實融資方式的渠道比較多，由誰來投取決於在設計制度時，比如説拍地的時候，能夠有多少開發公司承受那些指標。而公租房或者其它保障房的指標肯定都是不一樣的，但方向一定是不能再回到原來的老路上。
“獨包”保障房建設，我看政府是包不起的，當初正是因為包不起才有了我們的商品房市場。所以説目前開拓多渠道，讓民間資本參與保障房建設，是一個必然的趨勢。我希望的是，在公租房，租賃租房這一塊能夠打開突破口，使得我們能夠看到一些成熟的商業模式，能夠使得這一塊的工作能夠持續下去。
楊樂渝：調節作用一定會有的，但是它非常有限，因為我們要看到，其一，保障房入市的頻率，還是相對比較滯後的；另外保障房主要保障的還是沒有購買能力的這部分人群，購買商品房的這一部分人群，實際上很難進入到保障房的領域。所以我們看到，從本質上來講，保障房更像是一種穩定整個社會預期的民生工程，是保障我們相對低收入的一部分人群的保障體系。
對不同類別的市場，我們不能用一樣的眼光去看待它，所以不能説因為做好了保障房這一塊，就會減少市場對商品房的需求，保障房更像福利院或者是各種社會保障體系，都是保障的那些能力相對來説比較弱的部分人群。而當他們能力變強了以後，他們就會離開保障房體系，進入商品房體系。所以説，保障房體系的建設，不應會會對商品房市場形成特別大的影響。因為這兩個概念它是不一樣的。
楊樂渝：我相對比較認同這一觀點。從保障房的體系來看，租賃房指的就是廉租房和公共租賃房，我們把它們統稱作“保障型租賃性用房”，這些都是一類的，只不過廉租房這一塊，政府的投入相對來講比較大，而公共租賃房可能是通過多渠道的融資建立的，社會的資本也會參與，但總體來講，它都是屬於我們政府的資産，那麼這一資産的管理，包括後期的運營是否能順暢良好，決定這一資産整體的質量。實際上，這一塊對於政府來講，今後也會形成一個長期的收益，需要長期的經營下去，而不是不斷地去補貼。所以，統一的管理，會是一個大的趨勢。
但這一點對政府職能方面來講，會形成比較大的挑戰，這是一個很棘手的問題。如果説今後的公共租賃房，全部政府都要管，那就要建立起一個龐大的隊伍，那麼可能我們就要去設想，在哪些方面可以由一些社會力量承擔，比如説一些物業管理的方面，是否可以讓開發商來代管，這樣的話開發商也能夠收取一定的費用，也就形成一種互動機制，這樣可以避免所有事務都由政府去配製的話，再次造成比較大的資源浪費。
總的來講，保障房的管理模式需要不斷地去實踐，在其中總結和探討。但是政府作為一個管理體系的&&人，産權的所有者，把廉租房和公租房納入一個總體的管理主體，我覺得是非常有必要的。因為其它類別的住房，像經濟適用房，嚴格意義上來講不能算是真正意義上的保障房，這一部分我覺得它的這種管理方式，可能會更加的多元化。
楊樂渝：“調結構、轉方式”不僅是房地産業要做的，更是整個中國經濟要做的，其實房地産過去的生産方式，包括“批量的，快速的”土地的出讓方式，都是消耗型的開發，基本上傳統的生産方式就是買地建房賣房，所以其對中國的整個經濟社會的資源的消耗，是非常快速的也是非常嚴重的。房地産這一塊，最能反映出經濟學者們經常講到的“經濟增長方式的不合理”。
實際上，我們從這個觀點來觀察，就可以看到國家現在去調控房地産，實際上是調控整個經濟轉型的先導，這才是我們調控的深層的原因，就是我們調控的初衷。
房地産未來怎麼轉型，其實它首先要符合兩個條件：第一，它要順應中國經濟發展的大勢，就國家在不斷地提倡經濟結構調整和産業轉型。産業升級中尤其強調向現代服務業和新興的産業，高科技産業，創新型産業方向的轉變和發展。我們看到，國家在文化創意方面，養老産業方面，以及我們現代服務業方面都推出了很多鼓勵型的政策。房地産行業要真正的實現良性發展，就是要對原有的房地産産業的本質，進行重新定義；就是，不能再把房地産簡單地看成住宅開發，或者看成商品住宅開發，或者看成一個買地建房和賣房這樣簡單的消費型的生産過程，這樣的話就把房地産的範疇看得太窄了。
上一輪的房地産建設，我們知道它最後除了形成一堆住宅以外，並沒有給城市留下什麼，沒有給城市的産業和城市的經濟發展，社會發展，創造出更多的價值，這是特別要引起我們反思的一點。所以我們要對房地産重新定義，我們需要通過它整體的生命週期來定義它，它首先要和産業結合，要和城市結合，向這些方向貼近發展，就是房地産行業未來的轉型，它要和多個産業尋求結合，因為只有這樣的生長，才能收穫産業與地方政府，城市市民各個方面融合共贏的格局。
所以，近來我們看到包括和文化創意産業，旅遊産業，養老産業，商業，以及總部經濟這些綜合體，以及園區的這些産業，高科技的聚集園區，形成不同類別的地産，在這樣的一個背景下，地産它會變成一個整合資源的平臺，它作為一個平臺先導以後，再和去到平臺上的産業共生發展。
比如説園區地産發展以後既解決了城市的産業入住的問題，就業問題，稅收問題，也能夠使得住宅的開發，與配套的産業形成良好互動，解決了産業功能，城市功能一體化的問題。這個在我們全經聯內部，也有很多成功案例，比如説北科建，在做科技地産方面的嘗試，就是把整個城市的土地規劃，城市規劃，産業規劃三者融為一體。所以説，這些綜合體才是房地産發展的方向。在整個體系裏邊，地産作為一個整合資源的平臺，有效的去促進了産業的轉型和發展，促進了産業的升級，並最終通過這樣的轉型，又能夠起到發掘中國經濟發展的新動力的作用。而不是過去，僅僅做住宅的，賣掉以後作為消耗性的地産。所以，我覺得從這一點上來講，房地産未來只要它能夠明確自己的使命，去和城市的發展結合，和我們中國經濟的新興産業結合，那麼房地産的前景依舊會非常光明。
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對於很多一線城市，比如説北京，天津，通過督察組的反饋信息以及市場信息，都可以論定這些調控的政策，應該講在一線城市當中取得了一個比較滿意的，符合預期目標的效果。
01房地産調控基本達到預期目標
比如説北京，這一年多來，在核心區也好，包括我們周邊的這些區域也好，不同的區域，房地産的價格都出現了一定的回調。比如説原來上漲得比較厲害的通州區域，現在漲勢已經有了回落；而在城市的核心區，也基本保持了房價相對穩定的狀態。我認為，中央的調控政策，從總體來判斷的話，基本上是達到了其預期的目標。 [詳細]
政府的本意是通過這一次宏觀調控，使房地産市場的結構性的和制度性的因素，包括産業整體的轉型和城市經濟的結構調整，能夠有一些更緊密的結合和改善，我認為，這些未完成的工作，才是未來政策應該著力的重點。
02房地産並非本輪宏觀調控終極目標
目前，這些調控政策，在市場上來看，雖然已經達到了我們的預期目標，但實際上，導致房價上漲的結構性和制度性的因素並沒有消除，我認為未來政策制定者更應該做的事情並不是在現有的政策上面再去加碼，因為目前的政策，採取行政的手段調控市場，已經到了政策手段的極限邊緣。 [詳細]
中國的城市化不應該僅僅是定義為讓農民進入到城市，因為中國的中心城市非常有限，而屬於集體土地的大量區域，它的作用並沒有得到釋放。目前的建設用地都集中在了很多中心的城市，資源配置也集中在了中心城市，
03改革若無突破 房價可能會進一步走高
只要造就“中國式”城市化的這些影響因素沒有消除或者發生轉變，房地産市場的需求，包括大家説的“改善性的需求”以及一些投資增值保值的需求的增長趨勢就會不改變。除非有朝一日，這些需求感覺到了政策到了邊緣，它們不能再等待的時候，才會出現這種需求的釋放。所以，我的判斷是：如果制度性的改革沒有比較大的突破的話，我們的房價在短期甚至中期的走勢，依然有可能保持現有的水平，並可能繼續走高。 [詳細]
調節作用非常有限，其一，保障房入市的頻率，還是相對比較滯後的；另外保障房主要保障的還是沒有購買能力的這部分人群，購買商品房的這一部分人群，實際上很難進入到保障房的領域。
04保障房入市不會對商品房造成太大影響
從本質上來講，保障房更像是一種穩定整個社會預期的民生工程，是保障我們相對低收入的一部分人群的保障體系。對不同類別的市場，我們不能用一樣的眼光去看待它，所以不能説因為做好了保障房這一塊，就會減少市場對商品房的需求，保障房更像福利院或者是各種社會保障體系，都是保障的那些能力相對來説比較弱的部分人群。而當他們能力變強了以後，他們就會離開保障房體系，進入商品房體系。 [詳細]
“調結構、轉方式”不僅是房地産業要做的，更是整個中國經濟要做的，其實房地産過去的生産方式，包括“批量的，快速的”土地的出讓方式，都是消耗型的開發，基本上傳統的生産方式就是買地建房賣房，所以其對中國的整個經濟社會的資源的消耗，是非常快速的也是非常嚴重的。
05城市綜合體才是未來房地産發展方向
上一輪的房地産建設，我們知道它最後除了形成一堆住宅以外，並沒有給城市留下什麼，我們要對房地産重新定義，我們需要通過它整體的生命週期來定義它，它首先要和産業結合，要和城市結合，向這些方向貼近發展，就是房地産行業未來的轉型，它要和多個産業尋求結合，因為只有這樣的生長，才能收穫産業與地方政府，城市市民各個方面融合共贏的格局。 [詳細]
[第24期]
楊樂渝：改革若不徹底房價仍可能走高
01
房地産調控基本達到預期
02
房地産並非宏觀調控終極目標
03
改革若無突破 房價會進一步走高
04
保障房入市不會對商品房造成太大影響
05
城市綜合體才是未來房地産發展方向
調控左燈右停 改革若不徹底房價仍可能走高
財經名人訪：首先不能免俗的，我們可能先要談一下目前的調控形勢。您知道，近兩年針對於房地産市場的調控，一直處於高壓的狀態，像是限購等強力政策層出不窮。您怎麼看這些政策的效果，是否已經到達預期目標？
楊樂渝：我們最近看到，國務院督察組現在在各個城市評估這一段時間房地産調控政策的效果，那麼也給出了很多可供討論的數據。其中，尤其是對於很多一線城市，比如説北京，天津，通過督察組的反饋信息以及市場信息，都可以論定這些調控的政策，應該講在一線城市當中取得了一個比較滿意的，符合預期目標的效果。
比如説北京，這一年多來，在核心區也好，包括我們周邊的這些區域也好，不同的區域，房地産的價格都出現了一定的回調。比如説原來上漲得比較厲害的通州區域，現在漲勢已經有了回落；而在城市的核心區，也基本保持了房價相對穩定的狀態。我認為，中央的調控政策，從總體來判斷的話，基本上是達到了其預期的目標。
財經名人訪：未來調控政策是否有繼續加碼的可能性？
楊樂渝：目前，這些調控政策，在市場上來看，雖然已經達到了我們的預期目標，但實際上，導致房價上漲的結構性和制度性的因素並沒有消除，我認為未來政策制定者更應該做的事情並不是在現有的政策上面再去加碼，因為目前的政策，採取行政的手段調控市場，已經到了政策手段的極限邊緣。 政府的本意是通過這一次宏觀調控，使房地産市場的結構性的和制度性的因素，包括産業整體的轉型和城市經濟的結構調整，能夠有一些更緊密的結合和改善，我認為，這些未完成的工作，才是未來政策應該著力的重點。我們把這些工作叫做“基礎性的工作，或者“制度性的工作”，“結構性的工作”，我們看到，在這一輪調控當中，實際上已經有了一些舉措，包括提高土地的使用效率，還有對一些産業和房地産結合的項目給予了一些鼓勵，從而推動兩者的融合共贏。但總體還講，這些舉措的作用並不明顯，我個人覺得調控的最根本目的，應在於使得中國經濟的發展，能夠走上良性循環的軌道。所以，我覺得未來的房地産政策，倒不是會體現為現有政策本身的加碼，因為這次調控的初衷並非如此。
這一輪調控的初衷，雖然調控的是房地産，但是本質是對中國的經濟和社會結構，尤其是經濟結構進行轉型升級的一次調控，通過倒逼的機制，使得我們傳統的，依靠房地産增長的生産方式，進行反思與調整，使得房地産企業和地方政府能夠更加深刻地意識到：我們不能單純的依賴土地財政來進行中國經濟的發展，而應該通過産業的轉型和升級，創造新的稅源，新的就業機會，來使得中國的經濟和社會保持一種可持續的狀態。
財經名人訪：近期，央行一月兩次降息，可以説是從資本方面，釋放了某種積極面的影響，您怎麼看貨幣信貸政策對於目前市場的影響？資本領域的政策變化，對整體的調控格局將産生怎樣的影響？
楊樂渝：我覺對房地産市場的這一輪調控，力度還是非常大的。但我們看到，在經濟整體的結構性和制度性矛盾沒有消除之前，我們的增長在很大程度還是要依賴於房地産對於一百多個相關産業的拉動作用的。所以當房地産經受調控，而其它産業的轉型升級，或者是新興産業的發展並沒有跟上時，中國經濟會受到相應的影響。而央行這一回相對寬鬆貨幣政策，包括其它相關政策的推出，説明中央已經明確的認識到了當前經濟增長出現下滑趨勢的這一事實。
而這一輪的下滑，正好反映了我們當下轉型不夠，創新不夠，沒有很好的利用對房地産調控的機會，積極來拓展結構性和制度性的改革。比如對土地制度的改革，對於不同的産業，現代服務業，文化創意産業，養老産業，這些新興的産業怎麼來扶持他；在土地方面應該給它一些怎樣的新優惠，怎樣進行突破；包括對於城鄉二元土地，集體土地使用權的改革和入市創新的探討；這些方面沒有跟上的時候，增長模式就還是以前傳統的方式，當一個主導産業受到一定影響的時候，一定會波及到整個實體經濟。
而採取貨幣寬鬆的方式來制止經濟的下滑，這可能還不是解決問題的根本方案，所以我覺得現在更需要強調的是要抓緊去推進改革。如果在這方面的動作再遲緩的話，我們將極有可能會繼續喪失掉因為調控房地産，給我們的經濟結構轉型和産業升級帶來的良好機遇。
財經名人訪：對於有自住需求的普通老百姓來講，可能最關注是經歷了這輪調控之後，房價將會呈現怎樣的走勢？
楊樂渝：其實房價它僅是一個價格信號，是表象，其真實反映的供求關係，供求雙方需求。比如我們在這裡討論的房價主要指的是新建商品房的成交價格，當然也包括二手房的交易價格，但其實，房價還有更廣泛的內涵，包括房租實際上也是房地産的價格體現，只不過叫“租賃價格”。所以我覺得，我們在考慮討論房價的時候，經常看到因為定義不清而導致在決策方面可能出現的很多不妥當。就像現在，我們抑制了房屋的成交價格，但是同時可見，各個城市的租賃價格是在高速上漲的，實際上這也是加重了對住房有需求的這部分人群的負擔。
我認為，能否通過這一輪調控以後，消除造成房價上漲的那些制度性結構性因素，才是我們要重點考量的東西。 比如土政財政消失沒有，土地價格是不是依然保持高位？
另外需要注意的就是城市化的結構和速度，中國的城市化不應該僅僅是定義為讓農民進入到城市，因為中國的中心城市非常有限，而屬於集體土地的大量區域，它的作用並沒有得到釋放。目前的建設用地都集中在了很多中心的城市，資源配置也集中在了中心城市，中國的城市化實際上還包括了居民從小城鎮向中心城市，也就是資源最集中的地方涌入。而只要造就“中國式”城市化的這些影響因素沒有消除或者發生轉變，房地産市場的需求，包括大家説的“改善性的需求”以及一些投資增值保值的需求的增長趨勢就會不改變。除非有朝一日，這些需求感覺到了政策到了邊緣，它們不能再等待的時候，才會出現這種需求的釋放。所以，我的判斷是：如果制度性的改革沒有比較大的突破的話，我們的房價在短期甚至中期的走勢，依然有可能保持現有的水平，並可能繼續走高。
財經名人訪：在房價處於高位，很長一段時間難言下行的背景下，保障房建設，可能是保障居民居住權的最有力抓手。您對於近一段時間內，中國保障房建設的觀察是怎樣的？
楊樂渝：首先，我們可以看到中央對於保障房建設的決心很大，包括今年的一千萬套，還有長期的五年3600萬套的目標都非常宏大。但是，我們在觀察這些目標實施過程中間，最需要的最基礎的東西是需要基礎制度。保障房的制度，我們過去缺位實在太多，包括各個地方政府，對於這一塊的重視程度遠遠不夠，我們欠了很多賬，現在要去把這筆賬一塊給補上，我覺得這是一件在中國房地産發展史中，具有里程碑意義的事情。
但目前，我覺得有一些概念需要我們來做出進一步的澄清，比如説什麼是真正意義上的保障房？我們保障的人群究竟是哪些人群？因為我們各個城市的發展水平這麼不一樣，所保障的比例和對象，可能差異會非常非常大，我們是不是有必要採取“一刀切”的方式，去派發各種各樣的指標。
我其實曾經去到很多地方做考察，去觀察保障房建設的情況。比如説有的地方，像沿海的發達地區，它的人均的住房面積，已經超過了國家的平均指標，它的住房保障量相對來講會很少，但當它也被攤派了很多住房保障指標的時候，它的土地資源就沒有得到很好的利用。
同時，我們也看到在保障房的執行體系，現在還是“以中央為主導”的執行體系，由建設部領導和各個地方政府督察，但是我認為，保障房的核心責任主體，應該是地方政府，因為地方政府才是最了解當地的經濟社會發展水平和需要保障人群情況的人。保障房的指標，是由中央攤派下來和由地方政府自己提出，兩者完全不同，結果差異也會非常非常大。所以，我們現在比較擔心的是，採取這樣的一個“自上而下”的建設方式，可能會抹殺掉各個地方的巨大的差異性，也可能會導致新一輪的資源的浪費？相反的，我們如果把保障房的考核，作為對城市政府一個重要的考核指標，而不僅僅是房價的上漲的控制，反而能夠使得各個地方政府，把保障房真正作成一個民生工程。
我們看到過去的一段時間，廈門、煙臺等很多城市在保障房的建設上面，總結了很多很多的經驗，是非常值得相互學習和推廣的。我們過去吃過很多攤派指標的虧，保障房是一個好事，我們需要思考怎樣把它真正的落在實處。我們首先要搞清楚什麼叫做保障房？它們是供給那些人群的？如果説像現在這樣把帶産權的經適房，或者是棚戶區的改造，回遷房都歸在保障房範疇來講的話，未來就可能造成在管理體系上面的不清晰，包括在投資主體，以及未來使用方面都會造成一系列的問題。
財經名人訪：建設保障房，需要很大的財力支出和管理費用，您認為保障房建設的融資應從何而來？如何保障這一政策的健康可持續進行？
楊樂渝：這個問題實際上是保障房建設最核心的問題。當年，我們國家1998年搞房改的會後，就是房地産市場大門敞開的時候，我們國家的財力沒有辦法去承擔那麼多的福利住房和保障房。 而現在我們要大量的建設保障房，最根本的問題首先就是財力的問題，誰來投資的問題。
每個城市，可能財力都不一樣，那麼它在完成這些指標的時候，經濟發展水平不同決定著會出現各種各樣的創新模式，比如説，我們看到最近有一個報道是有關於國投瑞銀和北京市政府，一起推出了公租房的REITs（房地産信託投資基金），做這麼一個基金，政府就一定需要測算，制定一份可行的財務模型了。國家供給的是不同類型的保障房土地，能夠減免那些費用，出讓金也好，各項稅費也好，政府在投資進去以後，中間運營的費用大致是怎的水平？能否為被保障人群所接受？這些賬算下來以後會有一個財務模型，一個內部收益率，通過這樣的測算，可以來幫我們確認這一項目到底是投還是不投。比如説一個項目他算出來的收益率是高於6%，有7%，8%甚至更高，而基金能否接受的你最低收益程度是6%，就證明了這一項目理論上可行。
而對於資本來説，它追求的是增值收益，但類型各有不同，有的保守型的資本是願意能夠向公租房投資的，因為它們的租金，相對的比廉租房要高，所以收益率能夠得到保證。所以不同類型的保障房，其實投融資的渠道可以完全不一樣，而廉租房這一塊，很大程度上基本上需要政府投資，民間資本很難對這一塊感興趣，因為他們很難在其中獲得收益上的平衡。所以我們看到，其實融資方式的渠道比較多，由誰來投取決於在設計制度時，比如説拍地的時候，能夠有多少開發公司承受那些指標。而公租房或者其它保障房的指標肯定都是不一樣的，但方向一定是不能再回到原來的老路上。
“獨包”保障房建設，我看政府是包不起的，當初正是因為包不起才有了我們的商品房市場。所以説目前開拓多渠道，讓民間資本參與保障房建設，是一個必然的趨勢。我希望的是，在公租房，租賃租房這一塊能夠打開突破口，使得我們能夠看到一些成熟的商業模式，能夠使得這一塊的工作能夠持續下去。
財經名人訪：其實談到保障房，大家最大的預期是希望它能夠對商品房市場産生調節的作用，據全經聯觀察，您認為目前的保障房建設，未來能對房地産市場産生怎樣的總體影響？
楊樂渝：調節作用一定會有的，但是它非常有限，因為我們要看到，其一，保障房入市的頻率，還是相對比較滯後的；另外保障房主要保障的還是沒有購買能力的這部分人群，購買商品房的這一部分人群，實際上很難進入到保障房的領域。所以我們看到，從本質上來講，保障房更像是一種穩定整個社會預期的民生工程，是保障我們相對低收入的一部分人群的保障體系。
對不同類別的市場，我們不能用一樣的眼光去看待它，所以不能説因為做好了保障房這一塊，就會減少市場對商品房的需求，保障房更像福利院或者是各種社會保障體系，都是保障的那些能力相對來説比較弱的部分人群。而當他們能力變強了以後，他們就會離開保障房體系，進入商品房體系。所以説，保障房體系的建設，不應會會對商品房市場形成特別大的影響。因為這兩個概念它是不一樣的。
財經名人訪：在保障房管理方面有一個這樣的觀點，就是認為“廉租房和公共租賃住房可並軌”管理運行，您是否支持這樣的觀點判斷呢？
楊樂渝：我相對比較認同這一觀點。從保障房的體系來看，租賃房指的就是廉租房和公共租賃房，我們把它們統稱作“保障型租賃性用房”，這些都是一類的，只不過廉租房這一塊，政府的投入相對來講比較大，而公共租賃房可能是通過多渠道的融資建立的，社會的資本也會參與，但總體來講，它都是屬於我們政府的資産，那麼這一資産的管理，包括後期的運營是否能順暢良好，決定這一資産整體的質量。實際上，這一塊對於政府來講，今後也會形成一個長期的收益，需要長期的經營下去，而不是不斷地去補貼。所以，統一的管理，會是一個大的趨勢。
但這一點對政府職能方面來講，會形成比較大的挑戰，這是一個很棘手的問題。如果説今後的公共租賃房，全部政府都要管，那就要建立起一個龐大的隊伍，那麼可能我們就要去設想，在哪些方面可以由一些社會力量承擔，比如説一些物業管理的方面，是否可以讓開發商來代管，這樣的話開發商也能夠收取一定的費用，也就形成一種互動機制，這樣可以避免所有事務都由政府去配製的話，再次造成比較大的資源浪費。
總的來講，保障房的管理模式需要不斷地去實踐，在其中總結和探討。但是政府作為一個管理體系的&&人，産權的所有者，把廉租房和公租房納入一個總體的管理主體，我覺得是非常有必要的。因為其它類別的住房，像經濟適用房，嚴格意義上來講不能算是真正意義上的保障房，這一部分我覺得它的這種管理方式，可能會更加的多元化。
財經名人訪：其實，一開始您也談到過，在房價問題的背後，實際上是房地産行業面臨轉型的問題，這實際上是和中國經濟的整體轉變同步，在“十二五”期間乃至今後更長一段時期，我國房地産業也面臨“調結構、轉方式”的課題，您怎麼看這一課題的？房地産業調結構應怎樣調？轉成怎樣的發展方式？
楊樂渝：“調結構、轉方式”不僅是房地産業要做的，更是整個中國經濟要做的，其實房地産過去的生産方式，包括“批量的，快速的”土地的出讓方式，都是消耗型的開發，基本上傳統的生産方式就是買地建房賣房，所以其對中國的整個經濟社會的資源的消耗，是非常快速的也是非常嚴重的。房地産這一塊，最能反映出經濟學者們經常講到的“經濟增長方式的不合理”。
實際上，我們從這個觀點來觀察，就可以看到國家現在去調控房地産，實際上是調控整個經濟轉型的先導，這才是我們調控的深層的原因，就是我們調控的初衷。
房地産未來怎麼轉型，其實它首先要符合兩個條件：第一，它要順應中國經濟發展的大勢，就國家在不斷地提倡經濟結構調整和産業轉型。産業升級中尤其強調向現代服務業和新興的産業，高科技産業，創新型産業方向的轉變和發展。我們看到，國家在文化創意方面，養老産業方面，以及我們現代服務業方面都推出了很多鼓勵型的政策。房地産行業要真正的實現良性發展，就是要對原有的房地産産業的本質，進行重新定義；就是，不能再把房地産簡單地看成住宅開發，或者看成商品住宅開發，或者看成一個買地建房和賣房這樣簡單的消費型的生産過程，這樣的話就把房地産的範疇看得太窄了。
上一輪的房地産建設，我們知道它最後除了形成一堆住宅以外，並沒有給城市留下什麼，沒有給城市的産業和城市的經濟發展，社會發展，創造出更多的價值，這是特別要引起我們反思的一點。所以我們要對房地産重新定義，我們需要通過它整體的生命週期來定義它，它首先要和産業結合，要和城市結合，向這些方向貼近發展，就是房地産行業未來的轉型，它要和多個産業尋求結合，因為只有這樣的生長，才能收穫産業與地方政府，城市市民各個方面融合共贏的格局。
所以，近來我們看到包括和文化創意産業，旅遊産業，養老産業，商業，以及總部經濟這些綜合體，以及園區的這些産業，高科技的聚集園區，形成不同類別的地産，在這樣的一個背景下，地産它會變成一個整合資源的平臺，它作為一個平臺先導以後，再和去到平臺上的産業共生發展。
比如説園區地産發展以後既解決了城市的産業入住的問題，就業問題，稅收問題，也能夠使得住宅的開發，與配套的産業形成良好互動，解決了産業功能，城市功能一體化的問題。這個在我們全經聯內部，也有很多成功案例，比如説北科建，在做科技地産方面的嘗試，就是把整個城市的土地規劃，城市規劃，産業規劃三者融為一體。所以説，這些綜合體才是房地産發展的方向。在整個體系裏邊，地産作為一個整合資源的平臺，有效的去促進了産業的轉型和發展，促進了産業的升級，並最終通過這樣的轉型，又能夠起到發掘中國經濟發展的新動力的作用。而不是過去，僅僅做住宅的，賣掉以後作為消耗性的地産。所以，我覺得從這一點上來講，房地産未來只要它能夠明確自己的使命，去和城市的發展結合，和我們中國經濟的新興産業結合，那麼房地産的前景依舊會非常光明。
