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小産權房能否“轉正”？20日，中央農村工作領導小組副組長陳錫文解讀三中全會《決定》時表示，建立城鄉統一的建設用地市場前提是對用途管制。而小産權房不合法的根本原因，是其不符合土地利用規劃，違反了土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質，小産權房也無法合法化。[詳細]
嚴格來講，小産權房並非法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。它是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉産權房”，又叫“小産權房”。
鄉政府發證的所謂小産權房産，實際上沒有真正的産權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂産權證也不是真正合法有效的産權證。
目前，市場上存在三種類型的小産權房：第一類：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。第二類：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有産權糾紛隱患的不完全産權房。第三類：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍産房”。
由於經濟社會發展並不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小産權房因此應運而生。
歸根到底，小産權房問題的産生，是我國城鄉二元土地制度形成的。解決這個問題，也要從根源上作出轉變。
農村的集體建設用地（包括宅基地，如果繼續實行集體所有的話），應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，並按照同樣的市場原則定價。城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權可以出租、抵押、繼承和轉讓，而農村居民的宅基地（使用權）卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉讓，城市居民的住宅可以賣給出價高的任何人，而農村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，這既違反了同地、同權、同價的原則，又限制了居民遷徙定居的自由。
進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在於賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經不存在土地轉用問題，應當具有平等的産權，實行“同地、同權、同價”。
十八屆三中全會對農村土地制度改革已經明確了“同權同價”的原則，找準了小産權房問題的死結，為具體細則的出臺指明了方向。
解決小産權房問題，絕非發佈一道政令那麼簡單，最大的障礙，其實是法律。
《憲法》規定，土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現行的《土地管理法》，宅基地屬於農村集體經濟組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。
“如果小産權房轉正，就必須要修改法律，否則轉正的行為就是違法的。” 北京市房協秘書長陳志説，從《決定》體現的精神看，依法治國是一個很明確的原則。因此即便小産權房轉正，也必須是在修法之後。
在實際操作過程中，小産權房的轉正還會面臨很多具體問題。“如果轉正，那之前買賣小産權房的行為如何界定和處罰？這肯定是違法行為，如果簡單的轉正，就等於承認了之前的違法行為。”陳志説。此外，他認為，“小産權房”如果轉正，那勢必還要採取補交土地收益等方式補交一定的價款，那麼補交的金額標準多少，時限界定在哪？這些都需要明確。
社科院農村發展研究所研究員黨國英認為，如果按照字面的範圍，農村經營性建設用地實際上規模很小，就算全部入市，也不會對目前的土地市場造成衝擊。但是，黨國英認為，現在的規劃和用途管制有很多問題。我國現在雖然出臺城鄉規劃法，但鄉村規劃仍非常隨意，如果不修改規劃法，那麼農村可能就按照自己的利益，隨意修改規劃，使得幾十萬行政村都可以入市。
黨國英認為，這是改革大勢所趨，雖然原來不合法，但是改革的大勢所趨之下，讓原來一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無非是一部分農民得到一些利益。改革不應只計較這個。”
但是，反對的聲音也同時存在。經濟學家華生認為，小産權房不符合法治國家的精神，並不看好小産權房轉正，如果小産權房轉正那就是在鼓勵違法，讓人産生法不責眾的錯覺。
華生在其博客中寫道，能蓋小産權房的農民不是廣大農村的絕大多數農民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規劃管制下，規劃就是錢，原住民的土地無權自由流轉入市獲益，否則，既破壞了社會公正，也是對佔人口絕大多數的外來進城農民利益的擠壓和傷害。
由於三中全會的決定只是指明了改革的方向性，下一步的落實還要看對應部門和地方的具體政策措施，這中間的時間差可長可短，難以預料。不過，值得我們注意的是，深圳作為改革開放後興起的城市，小産權房的問題就尤為突出。截至2011年底，深圳小産權房違法建築達到37.94萬棟，建築面積達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%。而深圳也進行了一系列的探索，2011年，深圳市制訂了兩步走的改革措施：先確權再改造。如何確權？深圳的做法是原農村土地“依現狀、依改造”進行確權；在“房地合一”體系內，探索房地權利分離條件下的管理制度，探索土地權益書、作價入股等補償模式……深圳模式只是改革的一個樣本，我們只有著力推進創新驅動，才能推動我國經濟的持續平穩健康運行。
小産權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉産權房”，又叫“小産權房”。
鄉政府發證的所謂小産權房産，實際上沒有真正的産權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂産權證也不是真正合法有效的産權證。
2012年2月，國土部發言人表示2012年試點清理小産權房。對於目前充斥市場的“轉正”猜想帶來的短期“小産權熱”，能否真正“轉正”，各地肯定要遵循國家立法和相關政策。
十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱《決定》）提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。[本網綜合]
部分農村集體土地進入市場參與流轉，與歷史形成的小産權房“轉正”是兩回事。新的土地資源的增加，可以用於商品房的開發，並不等於原來的小産權房一定由“小”變“大”。原來的小産權房到底能否轉正？什麼時候轉正？涉及到一系列複雜的利益評估和政策配套設計，甚至法律修訂。如果集體土地流轉新政出臺之後，合法出讓的集體土地上興建的都是商品房，則意味著“小産權房”的概念退出歷史舞臺。再在非法地塊上興建所謂的“小産權房”，是不是明顯違法？改革就是在趨向社會公平方向上的利益的平衡和再分配。歷史上形成的小産權房，未來如果能轉正的話，也必然需要對哪些可以轉正，哪些不能轉正，哪些必須拆掉的界定政策。而且顯然，既然如此複雜，即使能轉正，也不會那麼快。
要妥善解決小産權房問題，就必須突破現有的法律限制，探索出一條既尊重歷史與法律，更要兼顧未來發展趨勢的道路。雖然從法律角度看，小産權房的合法性與法律規定相抵觸，但其存在所包含的歷史沿革與經濟合理性是毋庸置疑的。這也是政府對小産權房採取寬容態度的主要原因。至於為小部分人違規的小産權房正名，雖然會産生一些負面影響，消耗社會公正成本，但它能消除更大範圍的不公平，提高了全社會的整體效益，具有典型的帕累托改善效應。
就當前情況看，小産權房合法化的可能性微乎其微。小産權房本質的要害在於：它並不是什麼違法與否的問題，而是這個法是否適用於現實，是否合乎公正，是否維護人的權利和尊嚴。法當然不是拿來違的，但如果違法的人多了，出問題的未必全然在人，而很可能在法。許多糾結的解決並不是因為法不責眾，而是“法被眾責”以致不得不調整。
華遠地産董事長任志強19日又出驚人之語：小産權房絕無轉正入市可能，“允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣”。他還類比説，你今天強姦了，明天就合法了？任大炮這一炮又驚動全國。但財大氣粗的他不太清楚人們為什麼要買小産權房，他拿強姦做類比更是亂來。法律都是在發展中不斷健全和完善的，比如《城市流浪乞討人員收容遣送辦法》已被廢除，比如十八屆三中全會公報宣佈廢除勞動教養制度等。任先生到底怕的是啥呢？小産權房轉正之日，就是中國的實際房産面積真實之時，就會在房價上有了新的競爭因素。任先生怕的，恐怕就是這些了。
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