房地産：預期混亂是市場仍維持購房需求

　　國信證券

　　房地産市場總體銷量情況：

　　第20周(10/05/10—05/16)，京滬穗深等重點城市商品房銷售情況如下：

　　(1)銷量情況：一手商品房市場銷量底部大幅震蕩，本週18個重點城市中11個出現環比增長，與歷史成交水平相比，北京、上海、南京、杭州、蘇州、深圳、合肥等城市周成交量已低於08年同期水平；在二手商品房市場上，各城市銷量漲跌分化嚴重且周銷量振幅較大，上周6個重點城市有4個出現環比上漲，其中天津、深圳、長沙環比漲幅均在40%以上，與歷史水平相比，北京、天津銷量已弱于09年，但優於08年同期，而深圳、長沙兩地成交則仍維持同比正增長。我們認為各城市成交出現較大差別部分城市銷量仍留余溫的原因主要有兩個：1、購房除了反映需求外還取決於購房者對未來房價的預期，過去幾年對房價調控越調越漲，越漲越調的歷史運行軌跡，以及08年房價雖然下跌，但是政策鬆動之後卻出現更快、更高、更猛的反彈的“歷史實證”，使得目前市場出現一定的預期混亂，對此次調控的持續性和有效性産生懷疑，處於弱勢的購房者在看不清未來趨勢的情況下，只能根據歷史經驗進行決策——買房；2、在購房限制方面，“京十一條”對地方細則的出臺具有示範作用，其他城市有些細則尚未出臺，有些出臺的細則嚴厲程度低於預期但表示房價若再上漲後續仍有調控政策，部分具有改善性需求的購房者擔心未來政策繼續收緊而失去購房權利，搶在當下買房。

　　(2)價格情況：近期周均價數據振幅較大，主要有以下兩個原因：1、周成交量已處歷史低位，部分樓盤集中成交將對周均價數據産生方向性的擾動，使的均價數據偏離真實值較多；2、有些城市停止對高價房的批售使成交均價下降。因此，近期部分城市周均價出現20%-30%的漲跌幅均為上述原因所致，並非出現方向性的變化。若要對房價變化進行監測，建議以各城市各區域典型二手房樓盤為監測對象，以其放盤均價的漲跌作為目前市場價格變動方向的參照。根據我們檢測數據發現，深圳目前豪宅市場均價依然堅挺，中小戶型樓盤均價已有10%左右的鬆動。

　　(3)庫存情況：隨著銷量下降，各地可售量穩步回升，上周10個重點城市可售量有8個出現環比上漲，10個城市平均環比漲幅僅為1.8%，推盤高峰尚未到來，重慶可售量仍舊創歷史新低。

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