樓市價格博弈系列之房企篇

　　自今年3月以來，房地産市場成交量上升，近一個月以來銷售量更是“一路飄紅”。但相關數據顯示，房地産企業的經營狀況並不容樂觀，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地産企業的負債率超過60%。截至目前，在已經公佈業績預告的59家房地産類上市公司中，有13家預計業績將出現下滑，有20家預計出現虧損，整體預減比例達到了55 .9%。《經濟參考報》記者調查發現，雖然市場成交回暖明顯，但房地産商的資金鏈壓力仍然較大，市場量價齊升的態勢難以長久維持，未來房地産市場暴漲可能性不大，甚至會繼續回落。

　　反差

　　樓市淡季不淡成交紅火

　　各種現象表明，本應房市淡季的6、7月，並不那麼淡，反而是一片火紅。中指院最新數據顯示，在7月16日到22日的一週中，交易量繼續上升，在所監測的40個城市中，32個城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達306.42%。

　　成交量的上漲，也促使開發商們的提價熱情再次蠢蠢欲動。日前，統計局公佈6月份70個城市樓價數據顯示，70個大中城市中，價格下降的城市21個，上漲城市25個。值得注意的是，這是此輪調控週期9個月以來上漲城市數量首次超過下降城市數量。此外，環比上漲城市數量的急劇攀升至25個，也超過前5月上漲城市數量之和。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，成交量上漲，接連兩次的降息，使房地産企業的資金緊張局勢稍有緩解，再加上地方政府放鬆房地産調控意願明顯，促使房地産企業轉變銷售方式，借勢提價。

　　的確，成交量的上升，貨幣政策相對放寬，改變了房企觀望的局面。拿土地拍賣市場來説，近期，土地拍賣市場就出現有冷到熱的逆轉。據統計，2012年上半年20個重點城市土地流拍數高達163宗，其中住宅用地流拍最為明顯。但是，6月份開始，一些城市土地交易開始活躍，不少地方又出現土地高溢價現象，包括北京、上海、廣州、深圳等全國20個重點城市的土地市場推出586塊，僅半月就環比5月多出239塊，達年內最高峰。

　　“拿地速度加快，高溢價地頻繁出現，也説明房企運營策略開始轉向。”中國社會科學院財經戰略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華表示，上半年，不少房企從之前的“以價換量”轉變為試探性地提高銷售價格。從數據上看，現階段售價較年前低點來説，已經每月調高2%至5%。但是，由於庫存量大、資金緊張，加之未來形勢尚未完全明朗，開發企業目前價格上調具有漸進性、試探性和觀望性，多采取每月調高一定比例，並不斷觀望市場反應的策略，避免因房價較周邊樓盤過高而陷入滯銷僵局。

　　堪憂

　　房企經營狀況不容樂觀

　　在成交量回升的帶動下，房地産版塊股票一路飄紅。WIN D統計數據顯示，2012年以來，房地産(申萬)指數已經累計上行了15.78%，在23個申萬一級行業中漲幅僅次於食品飲料(16.73%)，大幅領先上證綜指(-2.88%)的同期漲幅。148隻房地産類股票中，有116隻出現上漲，保利地産累計上漲了35.78%，招商地産累計上漲了28.85%，萬科A累計上行了23.58%，金地集團則累計上漲了19.81%。

　　與此同時，剛剛披露完的基金的二季報也顯示，房地産股票成為了眾多基金經理所追逐的對象，2012年二季度保利地産、金地集團的多只房地産類股票均受到了基金經理的青睞，基金對保利地産整體增持4.4億股，對金地集團增持3.0億股，萬科A、華僑城A等也均獲得了大量的增持。

　　雖然房企在資本市場被眾買家看好，但是，從目前已經披露的財務數據來看，房地産企業的經營狀況卻不容樂觀。

　　據統計，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地産企業的負債率超過60%。更令人擔憂的是，大多數房地産上市企業經營性現金流為負值，部分大型房地産企業集團內，互相擔保的貸款佔其全部貸款的3成。

　　WIN D統計數據顯示，截至目前，僅有包括萊茵置業、臥龍地産和陸家嘴在內的三家地産類上市公司公佈了半年報，數據顯示，上述三家企業的營業收入分別下降了11.69%、28.61%和48.93%，其凈利潤則分別下滑了23.71%、48.89%和53.80%。與此同時，共有包括華僑城A、電子城、華遠地産和保利地産在內的4家地産企業公佈了業績快報，除了華遠地産預計凈利潤出現增長之外，其餘3家均預計凈利潤將出現不同幅度的下滑。

　　而從中報預告的情況來看，截至目前，在已經公佈業績預告的59家房地産類上市公司中，有13家預計業績將出現下滑，有20家則預計將出現虧損，整體預減比例達到了55 .9%。其中，嘉凱城預計今年上半年將虧損35000萬元，同比下滑4901.41%。

　　一位具有國資背景的PE高管對《經濟參考報》記者表示，雖然市場成交回暖明顯，但房地産商的資金仍然繃得很緊。

　　“現階段，房地産企業資金鏈狀況分化非常嚴重。”上述人士表示，作為招保萬金等大型房地産企業，由於項目一般都比較好，所以資金鏈狀況一直不錯，反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升。

　　“之前分化都沒這麼大，現在越來越大了。”上述人士坦言，對房地産企業來説，銀行貸款越多會將其資金成本壓制越低，但是，由於銀行對房地産企業信貸的嚴控，更多的房地産商只能選擇其他融資方式，這也就産生了分化。從資金成本來説，由於大型地産商底氣較足，多能將融資成本降到7%至8%。而小型地産商恰恰相反，他們要多承擔30%至40%，甚至高達50%的融資成本。

　　中國房地産學會副會長陳國強表示，銀行常規緊縮致資金獲得量有限的情況下，融資成本的上升是不可忽視的現實因素。

　　的確，地産商的資金壓力仍然未減。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，由於目前的房地産市場走勢不是市場機制內生，而是通過行政高壓手段實現，因此基礎並不牢固，存在諸多不確定性，我們應警惕房企資金斷裂的金融風險。

　　數據顯示，作為房企重點融資渠道的信託，目前就面臨較大的兌付壓力。由於信託多於2010年、2011年大幅增長，因此其的兌付壓力2012年、2013年間長期存在。根據中金公司預計，有10%至15%的信託項目可能在2012年出現違約風險。事實上，2012年前5個月，已有包括中誠、中融、渤海和山東信託等18家信託公司的32款房地産信託産品出現 提前清盤現象，涉及金額達53.51億元。

　　預計

　　房市難改下行趨勢

　　除了資金壓力，在庫存方面，標桿房企庫存依然處於高位。截至6月底，標桿房企49個城市的在售項目庫存量，相對於2011年同期增加了約6成。

　　廣東省房協日前報告顯示，截至上半年期末，廣東省商品房屋待售面積3216 .22萬平方米，比一季度末增加110 .80萬平方米，其中住宅增加57 .13萬平方米，佔總增量的51 .6%，均創下近十年來新高。其中，待售時間達到1至3年的佔比超過5成。

　　對此，陳國強表示，現階段對於企業來説，高庫存的格局沒有改變，高負債的狀況雖然有所緩解但也沒有發生根本性改觀。因此，在政策繼續不放鬆的背景下，我國房地産企業資金鏈壓力仍然較大，市場量價齊升的態勢難以長久維持。據媒體報道，未來房地産融資仍將嚴控風險，不排除後續出臺新規的可能。

　　“企業對現階段的回暖態勢切勿盲目樂觀，雖然開發商利用多種渠道為自己造勢，輿論勢頭轉向，也出現了‘日光盤'、‘暴漲'等現象或字眼，但是，在高庫存、高負債仍未改觀的背景下，房地産市場不具備大幅反彈的條件基礎。”

　　他建議，開發商仍應堅持“以價換量”策略，儘快回籠資金，堅持去庫存，降低自身資金風險。

　　前述PE高管也認為，由於融資的高成本，在資金緊張的狀況下，房企沒有能力支撐漲價售賣，只能選擇“以價換量”快速回收資金。在此背景下，未來房地産市場暴漲可能性不大，甚至會繼續回落。

　　聶梅生指出，目前房地産市場整體處於築底階段，因此，房地産市場仍將在一段較長的時間內上下波動。另外，如果國家繼續出台下一輪新政，不排除房企開啟新一輪的降價。