受國家統計局公佈最新房價數據影響，18日房地産板塊領跌滬深兩市。中國證券報記者日前調查發現，繼銷售回暖、流動性放鬆後，一些開發商的資金壓力已經得到極大緩解。雖然銀行對於開發貸款的發放仍然謹慎，但在執行層面上開發貸的申請和審批已有放鬆跡象。儘管7月房地産行業還將迎來超過500億元的信託兌付洪峰，但在成交持續回暖和銀行信貸環境漸寬鬆的底氣下，房企似乎已經趟過“資金底”，現金流明顯好轉。

　　業內人士指出，由於資金壓力減輕，未來市場上降價跑量的項目料將減少，而“手有餘糧”的開發商或將加強在土地市場的投入。

　　銷售回款如“及時雨”

　　自今年3月以來，開發商不斷以降價跑量的策略去除樓市庫存。尤其是5、6月份剛需入市帶來銷售釋放，更加快了開發商的資金回流。再加上信貸環境好轉、股權交易增多，開發商融通資金的能力得到極大提升。

　　“現在的資金壓力比以前好些了，主要就是銷售回款比較好，尤其是上半年的銷售情況不錯。”經營項目主要集中在北方地區的一家上市房企董秘在接受中國證券報記者採訪時直言，“今年按揭貸款的發放速度比去年快，包括公司直接收到的現金和按揭款回款都好于去年。”

　　今年一季度地産銷售陷入全行業低迷之際，大部分地産人士並沒有預料到二季度銷售能夠取得如此迅速的反彈。尤其是5、6月份樓市熱銷，令不少開發商收復了半年度經營“陣地”。按照國家統計局數據計算，如果剔除年底集中過戶所導致的12月銷售突增這一因素後，今年6月全國6381.88億元的商品房銷售額已經超過此前樓市火爆時期的月度銷售額，創下近五年以來的月度銷售新高。已經披露上半年經營數據的22家標桿房企半年度銷售額突破4000億元大關，同比增長了14%。

　　進入7月，樓市成交量依然保持不斷上漲的態勢。北京中原市場研究部統計數據顯示，7月上半月，全國主要的54個城市樓市成交量再現增長，合計成交高達12.99萬套，較6月同期增長了13.4%，創下本輪樓市調控以來的成交新高。

　　“開發商資金壓力最緊張的時候在今年一季度。”中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒在接受中國證券報記者採訪時表示，一季度很多房企的銀行貸款到期，而新貸款還沒有審批下來，再加上銷售回款不足，是行業最低迷的時刻。“現在銀行信貸有所鬆動，間接資金來源增多，銷售回款加快，房企資金週轉的壓力已經不像以前那麼大了。”楊少鋒直言。

　　除了銷售回款外，轉讓項目股權所帶來的資金回流也讓部分開發商得到些許喘息。“本輪樓市調控主要是中小型開發商受到了衝擊，而大型房企受到的傷害比較小。”楊少鋒指出，大型房企中受到衝擊比較大的是綠城，該公司通過轉讓股權的方式實現資金過度。僅在今年6月，綠城便宣佈了兩起重大合作。公司分別牽手九龍倉和融創中國，涉及資金分別約51億元港幣和33.7億元人民幣。

　　近期，市場上房地産股權轉讓項目也有所增多。為拓寬融資渠道，臥龍地産也于近期將持有的武漢臥龍墨水湖置業有限公司40%股權作價1億元轉讓。依靠股權轉讓融通資金，成為開發商緩解資金壓力的又一手段。

　　信貸環境悄然改善

　　在連續降息之後，作為資金密集型行業的房地産行業銀行信貸成本得到明顯改善。中國證券報記者在調查中還發現，儘管行至年中、樓市回暖，大多數銀行並沒有對房地産開發貸款政策和額度進行調整，但是在執行層面上，以優質房企為主的開發貸已有所放鬆。

　　“我們行對於開發貸的政策最近沒有變化，還是重點支持優質房地産客戶，優質住宅項目以及保障房項目。”某國有大型銀行分行的信貸負責人對中國證券報記者表示，目前該行主要按照客戶需求驅動的原則，在總量約束的基礎上，對不同風險特徵的大中型公司類客戶實施差別化的授信審批流程。“不過現在全行對整體授信的時效性要求有所提高，主要提高集團客戶授信組織效率。”該人士直言。

　　“現在對於小型開發商貸款主要以退出為主，新增貸款就更小心了。”一位城商行負責貸款審核的人士表示，“這幾年我們的策略都是做大客戶，主要是小客戶的不良率太高，尤其是小型房地産企業抗風險能力差，面對調控出現不良貸款的概率較高。”

　　雖然銀行表示沒有放寬開發貸，但是在執行層面上，部分優質項目的開發貸款審批速度已有所加快。北京地區某中型房企的負責人告訴中國證券報記者：“目前按揭貸款的審核速度已經回到正常水平，大概15-20天左右就能發放下來，而去年下半年開發商很多時候都不能確定貸款審批的時間。不僅是按揭貸款，與前段時間相比，開發貸的審批也已經加快。”該人士透露，目前北京地區有很多銀行對房企開發資本金的要求放寬了，這就意味著貸款門檻已經降低。“整體上看，銀行信貸的確比以前寬鬆，不僅是審批速度，在申請貸款時也更容易一些。”

　　事實上，從國家統計局公佈的開發投資資金來源來看，信貸資金在地産商資金來源中的佔比正在不斷下滑。數據顯示，6月房地産開發國內貸款為1295.41億元，佔全部開發資金來源的比重為14.14%，而這一比重在年初為22.02%。企業自籌資金、其他資金和訂金及預付款的佔比則有所提升。

　　除了銀行信貸，一些中小房企還將目光投向了信託等其他渠道。近幾年，一些開發商通過信託融通了大量資金，這也使得今年成為信託兌付的集中期。國泰君安研究報告顯示，2012年房地産信託總到期規模為1758億元，其中7月為年度高峰，達到504億元。

　　“我們公司在前年和去年上半年做了一些信託融資。今年3月、6月有兩個還款高峰，下半年還有一些，但是主要還款期已經過去。”上述房企負責人表示，目前有信託兌付壓力的主要是中小型開發商。國泰君安分析師李品科也表示，一些前期經歷了快速擴張、但週轉相對較慢、開發週期與行業同步的區域性中等開發商對信託依賴度更高，兌付風險相對更大。

　　降價項目大幅減少

　　銷售回款增加、資金壓力減輕，讓不少開發商對未來經營“信心大增”。從近期市場情況來看，房企又開始出手拿地，而降價打折促銷的樓盤卻在大量減少。業內人士指出，這些現象表明開發商現金流已經大幅好轉，這也將影響企業未來的經營策略。

　　上半年招商地産在13個城市有34個樓盤在售，完成簽約金額和認購金額均大幅超過半年度經營計劃。對此，招商地産董秘劉寧表示，為了確保市場穩定，短期內房地産政策不會有大變動，而貨幣政策將持續利好房地産。未來市場需求依然相對旺盛，公司將緊抓去庫存。

　　正是由於“手有餘糧”，一些開發商也將目光移向了土地市場。“要是有錢的話，遇到合適的地塊就可以多拿一些地。”北京一位開發商坦言，“儘管有些地塊交易比較熱，但大部分土地的價格還沒有起來，現在是比較好的拿地時機。”

　　金地集團則計劃在三季度推出近百萬平方米的新增可售資源。金地集團董事會辦公室副總經理許亞峰表示，公司2012年可供銷售房源約為413萬平方米，其中新推盤面積約為213萬平方米，上下半年新增推盤面積分別佔25%和75%。許亞峰認為，下半年市場將迎來新增供應高峰。由於預期土地價格適度回落，企業信心小幅修復，三季度土地市場將出現較好投資機會。

　　“當前開發商的現金流情況好了很多，已經能夠控制銷售。目前基本沒有降價的項目，大部分項目甚至出現小漲，這就證明開發商的資金壓力已經不大了，否則不會出現這種情況。”北京中原地産市場總監張大偉直言，在開發商銷售回暖比較明顯，融資渠道暢通的情況下，未來房企拿地的積極性將加大，打折項目也會大量減少。

　　從國家統計局18日公佈的數據看，儘管房價同比下降城市數量有所增加，但環比上漲城市也在增多。國家統計局有關專家表示，必須繼續推進房地産各項調控，把抑制房地産投機投資性需求作為長期政策，絕不能讓房價反彈。這一消息公佈後，二級市場上房地産板塊應聲而跌。截至18日收盤，金地集團、雲南城投、首開股份等公司股價跌幅居前。業內人士指出，這意味著未來房地産調控政策不會放鬆。市場銷售是否還會保持5、6月份的火爆場面，將成為影響開發商決策的最大變量。

　　從目前來看，在銷售復蘇後，開發商對於未來樓市保持著謹慎樂觀的態度，在加大推盤力度的同時，也在加強現有産品的去化速度。張大偉認為，受新開工數據觸底的影響，今年7、8月樓市淡季推盤量會比較小。全年成交量最高點出現在9月、10月、11月的可能性非常大，下半年市場成交量將會超過上半年。不過，張大偉也指出，目前成交量有可能繼續放大20%左右，但恢復到2009年-2010年時成交水平的可能性很小，未來房價即使上漲，幅度也不會很大。 記者 于萍