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專題:國務院連出重拳調控樓市

　　

    中國銀監會銀行監管一部主任楊家才：房貸新政明確三不貸、三挂鉤

    我們知道，第二套房貸的比例提高到50%，停止第三套房貸的政策，是為了打擊和遏止炒房的投機者。關於這個問題，今天我們演播室也請來了中國銀監會銀行監管一部主任楊家才，來聽聽他的看法。 

    馬洪濤：楊主任，大家都知道這個新的政策能不能起到它的效果，能不能達到我們預期的目的，非常重要一點是我們在監管層面能不能做到位，在監管方面我們做了哪些準備工作？

    楊家才：國十條出來的時候，銀監會召開會議進行全面部署，並且在昨天我們銀監會召開的銀行業金融機構經濟金融分析會上也做了一些判斷。從房貸角度講，有一個比較明確的操作規定，因為房地産貸款由三部分構成，一部分是個人住房按揭貸款，也就是買房貸款，第二類是開發貸款，第三類是土地儲備貸款。開發貸款是貸給房地産開發商的。我們現在為了按照十號文件的要求，對於個人住房按揭貸款，也就是買房者貸款，實行兩面一訪，就是每一個購房者，我們要進行面審、面簽，當面，三人對六面，面審、面簽，還要上門到他居住的地方出訪，這樣搞清楚，你這個房子是不是你自己需要的住房。

    馬洪濤：不像以前那樣很輕易在銀行拿到房貸。

    楊家才：過去有代理的，特別是這些仲介公司，我們強調面簽、面審，就是對借款人當面的，不通過任何仲介，也不要開發商代理。同時面審，就是審查你是不是第一套房貸，是一套還是二套，要當面查驗，還有出訪，把房貸功能落到實處，對房貸是這樣的。還有對於開發貸款和土地儲備貸款，開發貸款就是房地産商的貸款，土地儲備中心就是政府整治土地的貸款，對這兩個貸款，我們按照國十條的規定，明確三不貸、三挂鉤。

    三不貸是哪三不貸呢？我們現在明確，第一個對於土地部門，就是國土管理部門，他們查處並確認的有閒置土地、炒地倒賣的房地産企業，不予發放新的貸款。第二個對於建設部門，就是建設部房屋管理部門查處並認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地産商不再給貸款。第三對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌挂做保證金，然後交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。

    同時強調三挂鉤。第一個對於土地儲備貸款，應該叫地貸挂鉤，你整治哪塊地，經過評估之後，給你多少貸款，叫地貸挂鉤。跟蹤這個地的去向賣到哪兒，貸款就收到哪兒，收回來。第二個是間貸挂鉤，房地産商要貸款，開發商要貸款，一定是跟再建工程挂鉤，然後用我的錢把這個樓盤建起來之後，要監督你銷售，再一個就是房貸挂鉤，就是房子與貸款挂鉤，你賣出去我要實行封閉運行，在銀行開戶，要隨著賣房的進度償還你原來的貸款。

    馬洪濤：現在不管是購房者還是開發商，在銀行貸款的門檻都是大大提高，而且出臺了很多具體的實施細則。我想問一下楊主任，現在我們監管的難度大不大，能不能確保所有的銀行都嚴格執行這些政策？

    楊家才：從目前來看，各家銀行還是很不錯的，因為我們除了各家銀行總行有一些具體的內部的規定細則之外，我們還有眾多的我們銀監會的這一些分支機構，我們派出監管部門，在各地都有，他們也都行使這個職責，當然這僅僅是出於銀行貸款的角度，控制放貸的問題。

    馬洪濤：只有加強監管才能保證市場在政策作用之下回歸到理性的軌道上來。

    楊家才：對。

    馬洪濤：現在社會上二套房已經成為大家整天討論的話題，但是很多老百姓並不是特別清楚怎麼才算二套房，比如一個家庭買了第二套房算第二套房，還是個人名下的第二套房就是第二套房，銀監會在這方面是如何界定的？

    楊家才：所謂一套房貸、二套房貸，首先購房單位是家庭，而不是個人，是以家庭為單位，家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女，成年了不算。一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套，是以家庭為單位的。

    馬洪濤：這樣大家就清楚了。另外關於第三套房，現在銀行政策非常嚴格，對第三套房已經停止房貸，第三套房是不是也是像您這樣解釋的，也是家庭第三套房？

    楊家才：對，也是這個概念，也是按家庭，你不能出示你是二套房的，那肯定就是第三套房。

    馬洪濤：還有一個疑問，銀行怎麼知道我買的是第幾套房，是不是不同銀行之間都實現了全國各地聯網？

    楊家才：這個問題要從兩個方面看，一個是銀行系統內部，你只要申請貸款，全國銀行都有聯網，每放一筆貸款都可以有一個信貸登記系統可以查詢到。不管你在哪兒買的，在哪兒貸的款，這上面都會有記錄，全國聯網。然後房子的套數倒不一定完全由貸款來決定，因為有很多，有很多不是由貸款買的，所以房子的套數應該是由房管部門，地方有的叫房産局，國務院這邊叫建設部，是他們這個系統，有房屋登記系統，由他們確定，所以我們下面界定這個房子是幾套，主要也是以他們證明為主。

    馬洪濤：如果第一套房不是貸款買的，買第二套房貸款算不算第二套房？

    楊家才：這個在國十條當中比較明確，所謂實行差別的房貸政策的時候就有這句話，主要以房進行劃分。

    馬洪濤：即使第一套房是全款買的。

    楊家才：是以房為限，而不是以貸為限。

    馬洪濤：為什麼在這次制訂政策的人，要把這一條特別説出來？

    楊家才：我們從整個新政來看，政策出發點或者落腳點在哪兒，基點就是建立在房屋是居住的生活資料，既然房屋是用來居住的，居者有其屋，有一套住的足夠了。廣廈千萬間，居住只要一間房。這樣房屋究竟是用來買賣的還是用來居住的，從本質屬性上界定了它是生活必需品，是用來居住的，這是這次文件裏最大的回歸，把房子回歸到住。以前房子是專門住的，以前是商品房，好像變成像股票和黃金一樣可以炒賣的。只有以房來劃分，才有一套二套的問題，一個人沒有必要住兩套。

    馬洪濤：這次這個轉變是不是房改十年來非常重要的轉捩點？

    楊家才：非常重要的轉捩點。任何事情或者任何商品你把它拿來可以炒買，在有限的情況下，肯定是唯一的出路，就是價格飆升，這個房子既然是生活必需品就要有一定的保障性，首先保證一戶一套，所以這次政策裏邊有很大篇幅專門講保障性住房的問題。

    馬洪濤：我們能不能這樣理解，將來銀行信貸重點是支持自住住房，首套住房，或者改善住房，對於投資、投機性住房，將盡可能減少資金的支持？

    楊家才：這是這次國十條裏面第二個最顯著的，叫消費信貸本質的回歸，這個住房貸款在銀行的貸款品種裏面是叫消費貸款，其他的都是生産經營型貸款，唯獨這個貸款叫消費貸款。我們現在消費貸款無外乎三大類，一類是住房消費貸款，也叫住房按揭貸款，第二類是汽車消費貸款，也叫汽車按揭貸款。第三個是家庭，大額的電子産品的消費貸款，住房也是，買來以後一定有一個最終消費，我馬上要把它使用起來，這樣界定了這種貸款只支持你住房的資金需求，而不能支持你倒賣房屋的資金需求。

    馬洪濤：按照您這個解釋，改善性的住房需求應該也算是消費性需求，但是有人提出一個疑問，就是信貸門檻提高之後，把哪些人群擋在銀行大門之外，比如改善性住房的人群，是不是也被擋在銀行大門之外，有人提出疑問，真正那些有錢的人群可能在買房的時候是全款購買，銀行貸款門檻提高之後對他們是沒有影響的，而對一些收入並不算太高的改善型住房，貸款門檻的提高，可能讓他們失去改善住房的機會。

    楊家才：這個應該這麼看，首先是從房屋的屬性來説，本質屬性就是居住，對於房屋居住的水平影響也與生活質量有關係，隨著經濟發展到一定階段，我們的生活水平提高到一定階段，你要有相應的房子來居住，從我們國家現在來看，這回國十條明明規定，90平米，這就是我們現在的消費水平，住房的消費水平，一個家庭有90平米，應該來説可以滿足目前的基本需求。關鍵是你怎麼樣使房子符合自己的生活習慣的需求，你只要不是為了炒房投機，你説你90平米的房子，你想換，那你先賣掉它，你賣掉它就成了無房戶，前提是必須賣掉，你不能浪費資源，你不能過多佔有資源，這樣有一個改善。

    馬洪濤：如果第一套房銷售出去之後，再購買就不算二套房？

    楊家才：你賣完就沒有了。

    馬洪濤：就可以享受首套房的優惠。

    楊家才：你就成為無房戶了，你這個賣是為了什麼，如果説是為了投機，去炒，那是要打擊的，以後的房子一定要有房産部門的證明，有街道居委會或者單位的證明。

    馬洪濤：這次房貸新政的確力度非常大，市場方方面面已經感受到這樣的力度，包括楊主任剛才特別提到這次房貸新政可以説是我們十幾年房改以來一個重要的轉捩點。但是可能還會有人想，我們以前也曾經出臺過一系列非常嚴格、嚴厲的一些房地産政策，但是這些政策在出臺之後，市場上一段時間可能會得到抑制，但是很快房價又出現飆漲，甚至還會出現補漲，這種擔心有沒有道理，這次房貸新政會不會步以前的後塵？

    楊家才：這個擔心從以往情況來看，有這個必要。但是我們認為這一次，以前為什麼會出現這些局面主要是單一政策比較多，第一是單一政策比較多，第二個是把所有的功能加在一個政策上面的期望值過高，比如過去對於房貸來講，好像整個房地産市場全部壓在房貸上，房價漲了房貸多了，房價跌了認為是房貸少了，房貸的供給也是有限的，所以正因為如此，這次黨中央、國務院採取了非常英明的措施，出臺了一攬子政策措施，也就是我們常説的組合拳。你究竟是出單行本還是綜合本，這次沒有出單行本，出的是一個綜合本。綜合本裏面有信貸政策，有住房管理政策，有房地産市場的監管政策，有土地管理政策，有稅收政策。專門強調一句，在其他政策覆蓋不了的時候有稅收政策。還有地方的，地方政府的一些配套措施，同時還有一個更主要的加大供給的政策，就是保障性住房政策，從需求和供給兩個方面，從中央到地方，從單一到多極，所有這些政策綜合作用，這樣的話，應該來説，會朝著穩定的方向發展。

    馬洪濤：市場各方也都期待政策組合拳能讓我們房價真正回歸理性，也讓房地産行業健康發展，非常感謝楊主任來到我們演播室，給我們做房貸政策的解讀。

責編：劉岩

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