上海證券報資料圖

　　與房貸政策密切相關的第二套房認定標準終於有了統一的説法，但目前各商業銀行仍在等待總行的執行通知。不過，鋻於目前中央調控樓市的決心很大，業內預測相關政策可能將很快得到執行，隨之而來的，可能是房地産市場成交量的進一步縮水，房價鬆動幅度也可能進一步擴大。

　　住房和城鄉建設部、央行、銀監會日前聯合發出通知，對商業性個人住房貸款中貸款申請人第二套住房認定標準進行規範。根據最新的認定標準，總體上，擬購房家庭成員名下任何實際擁有的成套住房數量都被計入二套房統計之列，所謂家庭則包括借款人、配偶及未成年子女。而查詢方式有三種：一是通過所在地房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統）查詢到其家庭已登記有一套（及以上）成套住房；二是通過人民銀行徵信系統查詢已經利用貸款購買過一套（及以上）住房；三是銀行通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房。以上三種情況再申請貸款購房的，都將執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：即貸款首付款比例不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

　　建設銀行（601939）上海分行、交通銀行（601328）上海分行有關人士分別表示，目前仍在等待總行執行細則，尚未開始全面落實新的認定標準。

　　其實，從4月17日起，各銀行已經陸續收緊二套房認定標準。例如，已經貸款買房者，即便把原有房産賣掉，只要徵信系統中可查到曾經的貸款紀錄都被視為二套房。另一種情況的購房行為將在新舊標準下有明顯不同，即從未貸過款的購房行為，此前都可享受首套房貸款優惠，而根據新規，銀行將通過房産交易中心的登記情況對産權進行確認。

　　“如果説未來有擦邊球可打，那可能也就是打在這裡。要看銀行是否會嚴格進行房産確權調查。”建設銀行上海某支行信貸經理告訴記者。

　　新規中另一個需要各商業銀行自行把關的環節是對外地人的購房貸款政策。對於不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，新規沒有統一要求暫停放貸，而是要求按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行。只有對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

　　“三部門的認定標準在我們意料之中，但我們仍然擔心，一旦嚴格執行，樓市會遭到更大衝擊。”交通銀行上海某分行一信貸經理表示。

　　房地産專家楊紅旭表示，“認房又認貸”的新標準影響非常大，不僅將有效抑制投資投機需求，也將影響到自住性的改善需求。近年來我國商品住宅的購買者中有三分之二使用按揭貸款，開發商的資金來源中，有相當比重屬於個人房貸轉化成的銷售資金。所以每次房貸政策收緊都會壓制樓市，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺，成為市場由盛轉衰的轉捩點；而2008年10月房貸政策的放寬，又成為市場走出低谷的開端。

　　“之前，各家商業銀行還能打點擦邊球，如今，隨著全國統一的認定標準的明確，它們即使想在放貸過程中放鬆一些，迴旋空間也被大大壓縮。”楊紅旭稱。

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