陳東海：物業稅降房價：無力又無理

　　據9月16日中國不動産研究中心調研結果顯示：80%的消費者認為宏觀調控沒有達到預期結果；58%的消費者認為未來樓市調控仍需加碼。

　　因此，市場再次呼籲出臺打壓房價的終極性“大殺器”，即“物業稅”。

　　房價下跌到與中國老百姓目前的貧弱的購買力相稱的水平，確實是個好事。但是，以物業稅能降低房價為由，呼籲出臺物業稅則顯得幼稚。

　　了解物業稅的人都知道，物業稅並沒有打壓房價的功能。全球徵收物業稅的所有國家，幾十年來甚至上百年來，房價也是上漲的。物業稅的唯一功能，就是給予地方政府開闢一個穩定的稅收來源。寄希望於“物業稅”具備降低房價的功能，與全球諸多國家多年的歷史證據相違背。就連呼籲中國出臺物業稅的一些專家，也往往透露出臺物業稅是為了給予快賣完土地的地方政府開闢一個穩定的稅源。

　　物業稅能降房價的説法與中國的實際情況相違背。在中國的房地産領域，稅種多、稅負重，增加物業稅，則是加劇這個局面。這些年來，以“降低房價”之名推出的一些稅收，如個人所得稅、營業稅等，無一例外最後都被轉移到購房者身上，助漲了房價。物業稅，何以就能例外？

　　所謂在持有環節徵物業稅、以增加購房者負擔從而降低房價的説法，無疑是把房價上漲的責任的板子全都打在了購房者身上，而這是與事實不符合的。這些年來，房價的上漲，其實是與貨幣的超量發行和通貨膨脹相對應的。沒有貨幣的大量發行，房價的上漲就是無源之水。而土地財政，無疑是導致房價上漲的第二大動力。而普通的購房者，則是高房價的受害者。物業稅落在了購房者身上，對於真正導致房價上漲的幾個原因卻無力制止，顯然並不能成為控制房價上漲的“大殺器”。

　　另一方面，物業稅，不管以什麼名義和不管在什麼環節徵收，都是一個財産稅，實際上是對於土地和附著于其土地之上的鋼筋水泥等的結構進行徵稅。但是在中國，居民並不享有土地的所有權，只享有在土地之上的鋼筋水泥裏名義上居住70年的權力。房産增值主要體現在土地，而鋼筋水泥部分是不斷貶值的，也就是説，購房者並不真正享有物業。因此，物業稅的納稅主體不應該是購房者。此外，由於商品房的購買者交了土地出讓金，這部分金額實際上相當於物業稅，所以要徵物業稅，還需要先厘清土地出讓制度。

　　從土地制度和土地出讓金繳納制度來看，出臺物業稅不具備法律基礎。同樣，如果因為開徵物業稅面臨不可克服的障礙，轉而把過去“房産稅”只對商業地産徵稅改為對普通住宅徵稅，以“房産稅”的名義來行物業稅之實，也是不可取的。打壓房價和調控房地産市場，還應該從那些真正導致房價上漲的因素中想辦法才行。

 □陳東海（上海 學者）