馬紅漫：空置率調查不應只為完善統計方法

    城市房屋空置率究竟是多少？這一問題已被網友定義為“第一謎團”。雖然權威統計數據缺位，但眾網友仍試圖通過“曬黑燈”、“數空調”、“查物業”等舉措一探究竟。

    對此，國家統計局局長馬建堂近日表示，將在部分城市抽選一批住宅小區，進行空置房調查。國家統計局上海調查總隊已經開始住宅“空置率”調查，不過上海方面強調，此次調查只是為了探索空置住房的調查方法，而不是為了得出“空置率”的結論。（據《東方早報》9月7日）

    房屋空置與土地囤積一樣，均是房地産業資源閒置的重要表現，也是厘清樓市投機程度的客觀標準。在西方國家，空置率是政府部門評判樓市供求狀況的風向標，其計算模式成熟且數據透明。相形之下，我國樓市相關統計工作較為滯後，導致調控績效失去了一個重要的評判標準。就此而言，相關統計工作當儘早跟進，並進一步有針對性地祭出調控利器。但空置率調查絕非為了統計而統計，更不應該是為了完善調查方法，其根本目標其實是要為查明房地産市場的投機狀況，提供數據支持。

    在歐美國家，空置房被定義為沒有投入使用，尚處於待出租或出售狀態的房屋。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總的空置率；並進一步依據諸如居住、辦公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式細分空置率。與此同時，西方國家對空置房均有嚴格的控制舉措。例如在德國，業主被要求須在短期內讓空房得到重新利用；在房屋閒置率超過10%的市鎮，地方政府甚至會推倒無法出租的住房。在法國部分城市，在房屋閒置第一年，業主須繳納房屋市值10%的罰金；第二年為12.5%，第三年則為15%。在丹麥，政府部門早在50多年前就開始對閒置6周以上房屋的所有者進行罰款。

    客觀而言，西方國家大規模的城市化進程已結束，不確定因素較少，這給房地産的管理工作帶來了便利。時下中國各大城市的建設正如火如荼。有數據顯示，中國一年竣工的建築面積就相當於所有發達國家的總和，複雜的變化因素加劇了主管部門的監管難度，也讓國內住房“空置率”數據一直迷霧重重，無論其定義還是具體計算方法千差萬別、難有定論。

    民眾之所以對住房空置率如此關注，關鍵還在於其反映了社會資源分配的公平性。在許多人蝸居的同時，另一部分人士擁有多套住房，並隨著房價上揚而輕鬆獲得資産增值，由此引發的心理落差需要行政力量給予適度平復。需要提及的是，催生國內樓市投機猖獗的一大主因就是保有成本偏低，無論開發商囤地還是商品房投機皆是如此。

    故而，如若能夠參考國外經驗，或通過行政懲戒、或利用房産稅等經濟杠桿提高保有成本，使囤房行為利潤微薄甚至無利可圖，那麼樓市中自然會有大量拋盤涌現。屆時，隨著閒置房源入市加快、存量商品房得到盤活，商品房市場當下供不應求的矛盾也將會有所緩解。因此，從打擊樓市投機本源著手降低房屋空置率，將收到事半功倍的績效。

    當然，為實現這一目標，主管部門需要做好大量基礎工作，諸如建立全國統一的房産統計數據庫、科學設計房産稅實施細則、切斷地方政府與房地産業的利益紐帶以加強政策實施力度等，均屬其列。  作者：馬紅漫（上海 學者）