陳傑：房地産調控不能無功而返

    當前房地産調控正處於關鍵時期。從各種市場信息仲介機構所反映的數據來看，主要城市的房價沒有出現明顯鬆動，買賣雙方還處於觀望階段，市場格局沒有出現根本改觀。

    然而，已經有很多呼聲在大力要求放鬆房地産調控。這種訴求有各種各樣的動機，主要有兩種觀點。第一個是所謂“房地産支柱産業論”。持這種主張的人聲稱房地産業聯絡眾多上下游産業，再不放鬆房産調控，開發商投資意願下降，將嚴重影響經濟增長，甚至拿“如果樓市繼續低迷，從事建築的農民工將大量失業”來給政府施壓。第二個是拿銀行的房地産貸款來説事。一些人聲稱，如果繼續調控樓市，房價有大跌危險，將導致大規模的銀行壞賬，使中國面臨全局性的金融風險。可以説，這兩方面都是對長久以來盛行的“房地産綁架中國論”的演繹。

    目前各個銀行紛紛聲稱，通過壓力測試表明，房産降價30%仍可承受，不擔心壞賬的發生。而且2008年樓市最“嚴寒”時中國也沒有爆發大面積的按揭壞賬，這與中國不存在個人破産制度、居民信貸消費行為保守等有直接關係，所以這方面的擔心不是反對房産調控的主流依據。

    關於房地産市場惡化會拖累經濟增長的呼聲，首先必須承認，房地産業確實對中國經濟很重要。不僅中國如此，它對各個國家都很重要，否則也不會因為美國樓市一衰退就導致美國乃至全球經濟大出血。不過，需要著重説明的是，房地産業對宏觀經濟的重要性主要通過投資這個過程來實現，房地産投資過程中才發生了對其他産業複雜而意義重大的關聯作用。目前房地産投資佔中國固定資産投資的20%左右，也就是GDP的10%左右。再考慮到對相關産業投資的影響，諸如水泥、鋼材、建材、建築、傢具等等，存在很長的多達數十個的産業鏈，房地産對GDP的影響確實很大。然而，房屋一旦竣工到了銷售環節，銷售額或更具體地説房價的高低，就只對開發商的利潤有影響，與其他産業發展、經濟增長毫無直接關係。拿宏觀經濟學的術語來説，只有房地産投資才計入GDP，新建商品房銷售額不計入GDP，更別説二手房的銷售額了。當然，在GDP的統計中，房地産業從業人員服務所創造的凈增加值也計入GDP，但這部分目前只佔我國GDP不到4%，在第三産業中也僅佔10%左右，而且包括房地産從業者為各類購房者和租房者提供的各種服務所創造的價值。

    我們需要回答的是，此輪房産調控對房地産投資究竟有多大影響，或者更具體一點，房價如果走低，一定會帶來房地産投資大規模下降嗎？

    筆者研究了歷史上的情況，以為這樣的擔心並不必要。一般的邏輯認為，房價下降會減少開發商的投資意願，房價高漲才會刺激開發商的投資擴張。但從中國房地産市場近年的情況看，房地産投資的增幅與房價漲跌之間並不存在很強的關聯度，往往還有一定的背離。今年以來高速增長的房地産投資有沒有可能因為本輪調控戛然而止，甚至出現負增長，目前還難有人可以準確預測。但至少從較長時期的歷史經驗來看，除了2009年上半年，2000年後中國房地産投資的增速就從來沒有低於20%。

    房地産投資與房價之間的關聯性不大，這個發現看起來似乎有些背離人們通常的理念。但仔細想想，並非沒有道理。中國還處於持續高速城市化階段，對商品住房需求非常大，這個黃金髮展期還將持續較長時間，幾乎所有房地産公司都對中國長期房地産市場相當看好，加上房地産項目的調整成本很大，大多數開發商不會因為短期的政策調整就上馬或下馬項目。事實上，在價格溫和、預期穩定的市場環境下，開發商才更願意放心大膽、開足馬力進行投資。1997年—2003年房價增幅十分溫和，但住宅房地産投資都在年26%以上的高位增長，就是明證。

    從這個角度説，正是著眼于保經濟增長、穩定房地産投資，本輪房産調控才應該不達目標不罷休，一定要達到穩定房價預期的目標，讓沉迷于為促成房價暴漲而獲得暴利的房地産公司清醒，著眼于長遠戰略來做理性和可持續的投資。房地産投資穩定了，經濟增長才有穩定牢固的基礎。否則，如果連這輪聲勢這麼浩大的調控都無功而返了，那麼市場再沒有可預期的長遠前景可言。房地産投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對經濟增長才是最大的威脅。  （陳傑 作者為復旦大學管理學院副教授）