李長安：新一輪地産調控風暴即將來臨

　　根據媒體報道，中國銀監會已要求銀行開始新一輪壓力測試，內容包括住房價格下跌50%-60%的情況下可能對銀行的影響。值得注意的是，幾乎在同一時間，央行重申要繼續對房地産實行信貸緊縮政策，而國家統計局則公佈了全國待售商品房面積達到1.92億平方米的數據，國土資源部也將一份涉及全國1457宗閒置土地的“黑名單”交與銀監會。高層管理部門的一連串行動，預示著新一輪的房地産調控風暴即將來臨。

　　自號稱史上最嚴厲的房地産調控政策“國十條”出臺的一百多天來，部分城市的房價始終難低下“高昂的頭”。國家統計局的數據顯示，今年6月份70個大中城市的房價環比僅下跌0.1%。不僅如此，最近各地的房地産又突然再次發起“高燒”，比如海南新地王頂風出世、60多家境內外企業瘋搶北京CBD核心區熱地等。而數據顯示，上周北京市商品住宅期房網簽量和現房網簽量分別比前一週暴漲122.99%和75%。同期，上海、天津、深圳、南京等地均有類似的消息。房地産市場的這種現象究竟是“迴光返照”，還是又步入上升的“拐點”？“史上最嚴厲”的房市調控會不會演變成了“百日維新”？這不僅是普通老百姓擔憂的問題，也是管理層高度關注的焦點。

　　從宏觀層面來講，房地産泡沫危害最大的是國家的金融體系。美國由房地産次貸危機進而引發全球金融危機就是最新的一個案例。要主動戳破房地産的泡沫，就必須充分考慮銀行的承受能力，儘量使可能的損失降到最低點。

　　銀行信貸是房地産開發和居民購房的主要資金來源。目前房地産貸款餘額佔各項貸款的比重已達20%左右，少數股份制銀行已突破30%；房地産開發的資金有60%左右來自銀行信貸；而2009年末個人住房貸款餘額達4.4萬億元，個人住房貸款在各項貸款中的佔比為11%。不僅如此，國土資源部公佈數據顯示，截至2009年末，全國84個城市土地抵押面積21.7萬公頃，抵押貸款25856億元。以上幾項合計，與房地産相關的貸款已接近信貸總量的一半。

　　毫無疑問，如果房地産價格出現了大幅度的下降，銀行將面臨著重大的風險。正是在這種背景下，早在去年我國就開始了房貸壓力的測試。結果表明，在假設房價下降30%、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地産不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農村商業銀行不良率將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。可以預見，此次在更為嚴格條件下的測試，將考驗我國銀行業應對房地産泡沫破滅後的極限承受力。

　　應該提醒的是，銀行壓力測試並非是無的放矢的行為。在去年銀行壓力測試完畢後不久，一系列房地産調控政策就蜂擁而出。此次重度條件下的銀行壓力測試活動，應該也是為下一步更為嚴厲的調控政策出臺提前預演。畢竟，如果聽任房地産泡沫繼續膨脹，銀行與房地産業同歸於盡的“讖語”就有可能變成現實。