馬紅漫：防開發商以資金鏈斷裂要挾調控

　　房地産市場理應樂見開發商資金鏈斷裂，唯有這樣才能推動房價回歸理性。但調控部門須未雨綢繆，防範開發商以資金鏈條斷裂要挾政策轉向。

　　監管層近日對房地産信貸風險發出密集警告，而新華社記者調查發現，在持續的樓市調控下，部分開發商已出現資金鏈緊張風險，除了求助代價高昂的信託融資渠道，不少小型開發商無奈選擇出讓股權。

　　“新國十條”實施至今堪稱為“百日新政”，而目前的市場狀況則是“價高量縮”，成交低迷，價格卻保持高位運行，用“僵局”二字來形容可謂貼切。“僵局”絕非調控政策的理想結果，恰恰相反，它意味著市場觀望情緒非常濃重，買賣雙方心理落差無法彌合，更像是市場機制調節失靈的表現。對於買賣雙方而言，大家都在試探對方的變化底線，購房者的弱點在於剛性需求爆發，而開發商的弱點則就在於資金鏈條的斷裂。而在筆者看來，當下已經到了買賣雙方博弈對決的尖峰時刻。

　　從4月份到10月份前後，累積半年的剛性購房需求存在集中入市衝動，並可能使房價轉身向上導致調控政策失敗。而開發商的資金鏈條斷裂固然可能迫使開發商主動降價，打破市場僵局，但同樣也存在房産開發風險向金融風險蔓延的可能性，並掣肘調控當局而放鬆政策力度。筆者當然希望金融機構能夠扛住房價下跌壓力，但是從歷史上房産調控的經驗看，除了銀行單方面的風險承受能力外，還應該做好更加全面的政策準備，才能夠真正遏制房地産市場資金斷裂風險的蔓延。

　　中國房産歷史上最為慘烈的案例是1995年海南樓市泡沫破裂，炒房者和開發商幾乎是棄房而逃，爛尾樓到處都是。彼時海南人口不過佔全國人口的0.6%，而積壓商品房的面積卻佔全國10%以上，泡沫破裂導致海南經濟一蹶不振達十年之久。而在海外市場，美國次貸危機爆發與此類型相同，其結果是導致全球經濟衰退。

　　筆者重述這些案例是想提個醒，只有調控部門對於開發商資金鏈條斷裂做好了充足準備，才能夠保證調控政策延續，其中的政策把控要害在於，房價下調合理，但不能演變成為房産行業的全面崩盤。否則，調控部門很可能由於擔憂波動劇烈而導致政策落實半途而廢。

　　需要未雨綢繆的政策至少包括如下幾項：其一，對於開發商資金鏈條管控同樣應該建立起“有保有壓”的政策措施。筆者建議，鋻於房價僵局依舊，因此不妨把是否主動調降房價作為確定信貸投放的標準之一，由此不僅能夠促動開發商主動降價，還能夠形成資金保障機制。其二，建立起財政資金主導的房産“平準基金”，主要用於收購開發商資金斷裂造成的爛尾房産，並負責完成爛尾房産建設、重新推向市場。由於爛尾房産收購價格很低，此舉不僅能夠避免樓市崩盤導致經濟蕭條，也能夠保證房産供給規模最終平抑房價。其三，儘快建立銀行存款保險制度，其核心含義是，即便銀行倒閉了，存款儲戶仍能保證自己絕大多數本金的安全，借此來遏制住金融機構風險蔓延為社會危害的可能性。

　　房地産市場理應樂見開發商資金鏈斷裂，唯有這樣才能夠真正推動房價回歸理性，但與此同時，調控部門須未雨綢繆，防範開發商以資金鏈條斷裂要挾政策轉向。

　　（馬紅漫，經濟學博士）