詹國樞：霧裏看花説房價

    碰到幾位海外華人朋友，聊起房價，一位朋友説，當今中國這房價，一會兒説漲了，一會兒又説跌了，真是朦朦朧朧，霧裏看花。您認為到底應該怎麼看呢？

    我説，房價漲跌，説來挺複雜，其實很簡單。

    簡單在哪？在供給與需求。只要抓住這兩條，漲漲跌跌，跌跌漲漲，大體都能看個清楚明白。比如説吧，前些日子，國家頒布“新國十條”，效果究竟怎樣，走勢到底如何呢？我們不妨以供給需求分析之。

    國家此番調控，重點是兩條，其一，增加保障性住房和普通商品住房供給。其二，抑制投資投機性購房需求。按照經濟學理論，商品價格，與供給成反比，與需求成正比。“新國十條”既增加了供給，又抑制了需求，方向對頭，目標明確，應該説很快就會見效，為什麼實踐下來，效果並不如人們想象那麼明顯呢？

    原因很簡單，因為，房價調控，比不得打針吃藥，一針下去，三片下肚，燒就退了，肚子不疼，病也好了。從此次擴大供給看，政府主要舉措，是明令各地今年必須加大保障性住房和普通商品住房土地供給。為達此目的，前些日子，住建部還和各地政府簽定保證書，不能完成此一目標者，立此字據，須受懲處。

    此一方法，對不對頭？當然對頭，非常對頭。但我們曉得，一幢樓房，從拆遷徵地到圖紙設計，從落實隊伍到打樁施工，再一層一層，將水泥磚頭，砌將上去，沒有一年兩年，怎麼可能完成？而一兩年後住房供給的寬鬆，對當前房價之影響，一時怎麼看得出來？

    説完供給，再説需求。此番調控措施，政策比較具體，對於購買第二套房者，銀行貸款，必須收緊（有的城市，規定最多只能貸50%）。對於第三套住房，則各大城市，幾乎全亮紅燈，一律不準再貸！這些措施，指向非常明確，就是要遏制住房投資者和投機者。但説句實話，全國各大城市，買房者中，究竟有多少是為改善自己住房條件的剛性需求，又有多少是為了實現貨幣保值升值的投資或者投機需求？這是沒有辦法調查清楚因而也沒有人認真調查過的。所以，二套也好，三套也罷，雖然對買房者總需求有所遏制，但能佔多大比例呢？在以全球驚嘆的速度實現城市化進程的當今中國，因為沒有住房，所以需要買房，或者雖然有房，但需要由小換大者，在各大中城市，畢竟還是佔了絕大多數。這個“剛需”不解決，房價要降，實難矣哉。

    概要言之，當今房産市場的現狀是，擴大供給措施，一時難以見效，而遏制需求措施，又制止不了絕大多數剛性需求，所以，此番國家調控，要見速效，也就很難。不過話説回來，有措施總比沒有措施強。即使擴大供給，尚需時日，即使剛性需求，仍然存在，但是，畢竟，人們已經看到了國家抑制房價過快上漲的決心，預見到宏觀調控可能産生的效應，那些剛性需求的買房者，即使手中有錢，也已按兵不動，持幣觀望。房地産開發商們，看到這個宏觀趨勢，行動也會更加謹慎。所以，房價即使一時未見跌落，猛漲的勢頭，畢竟已經剎住，這也應該看作是“新國十條”的初見成效吧。

    至於此番調控的真正顯效，個人以為，大約要在一年兩年之後。因為，屆時，大量價位低廉的保障性住房將陸續上市，腰包不大鼓的眾百姓們，或買或租，需求得到滿足，城市房價自然也就會消停下來，起碼，再不會漲得那麼嚇人，那麼邪乎了。

（詹國樞 作者為全國政協委員、本報高級記者）