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購房者交定金後房價漲跌可索賠 被指缺乏操作性

發佈時間:2012年06月07日 02:06 | 進入復興論壇 | 來源:揚子晚報 | 手機看視頻


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  近日,最高人民法院一份最新司法解釋明確指出,如果房價漲了,開發商對已經簽訂的認購書、意向書等預約合同反悔,拒不簽正式合同的,購房者可以要求對漲價的部分索賠。反之,若買房人因為房價降低了,違反預約合同,損失的也不僅僅是定金,還得另外賠償開發商損失。

  在房價飛漲時期,有的開發商後悔賣便宜了,寧願賠償買房人幾萬元的定金,轉手就以高出原價數十萬的價格賣掉,這種現象並不鮮見。而大家都知道,因為房價漲跌産生“房鬧”,在各地已經不鮮見。那麼,最高法的這份司法解釋,乍看上去似乎在鼓勵“房鬧”。真的如此嗎?揚子晚報記者對此進行了調查採訪。

  揚子晚報記者 馬祚波

  先看原文:

  對買賣雙方均有約束

  在最高人民法院最新發佈的《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中,共分為8個部分、46條對買賣合同的成立及效力、所有權轉移、違約責任等具體適用法律問題作出了明確規定。其中,對於房産交易中的認購書、意向書等預約合同的法律效力予以明確,並有專門條款針對買賣雙方一旦毀約的處理意見。

  該份司法解釋中的第28條規定:“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失,對方請求賠償超過定金部分的損失的,人民法院可以並處,但定金和損失賠償的數額總和不應高於因違約造成的損失。”這就意味著,如果發生開發商或是買房人違約的情況,除了賠付定金,還可以根據房價漲跌提出索賠。

  尤其需要指出的是,若是買房人違約的話,開發商同樣可以提出索賠。如今樓市相對低迷,大量樓盤紛紛降價促銷,包括南京在內的多個城市均發生過老業主要求退房的案例,按照最新的司法解釋,購房者如果不履行合同的話,除了拿不回定金,開發商也有權對降價損失要求補償。

  再細看原文:

  僅針對“預約合同”

  而仔細看原文後可以發現,“定金”兩個字很關鍵。這説明關鍵的28條,也就是被誤解為鼓勵“房鬧”的條款,約束的是“預約合同”,也就是説是認購書、意向書等等,不是正式的購房合同,牽涉到的“定金”也就是誠意金之類,並不是購房的全款。而包括南京在內,各地的“房鬧”大多是已經簽訂了正式購房合同、房款已經付清或者貸款已經開始的情況,司法解釋顯然對這些情況是不予保護的。因此,也就不存在鼓勵“房鬧”之嫌。

  開發商説:

  開發商悔約比較少見

  “簽了認購合同後,一直拖著不簽正式合同的情況比較少見,而對簿公堂的更是鳳毛麟角。”南京河西一家開發商告訴揚子晚報記者,通常買房人看中了一套房子後,交納2萬到5萬元的定金,然後簽一份認購協議,15天之內到售樓處再簽一份正式合同,就算是走完基本程序了。在平常的房産交易中,由於簽正式合同時要繳納首付款,有的房主一時難以湊齊幾十萬的款項,開發商大多也會寬限一段時間,“説到底,這都是雙方協商的結果。”

  如果是其中一方故意拖延呢?這位開發商表示,如今市場低迷,企業都巴不得趕緊落袋為安,沒有哪一家會拖著不跟買房人簽合同。“有的買房人會主動提出,需要較長時間湊錢,為了‘守住'客戶,沒有樓盤會不答應”,他説,若按正常程序,買房人逾期不簽正式合同的,開發商有權沒收定金,但沒人會這麼做。

  樓市專家説:

  界定房價漲跌太難了

  有地産專業人士表示,最新司法解釋的出發點應是保護購房者的利益,與開發商相比,作為個體的買房人處於相對弱勢的地位,因此規定開發商在不履行合同時,買方除了能拿回定金之外,還可以索賠損失。比如交了5萬元定金認購了一套100萬的房子,可開發商單方撕毀合同,退回5萬元的定金後又賠償了5萬元,但是卻以120萬元的價格賣了出去,折算下來仍賺了15萬元。如果遇到這種情況,買房人就可以對這15萬元的不當得利提出索賠。

  “簽了認購協議後違約的情況很少見,並非普遍現象,所以我認為沒有太大意義。”南京房地産開發建設促進會秘書長張輝認為,對於認購書上的條款有異議的,買賣雙方都會選擇坐下來協商,對定金繳納、簽約時間等具體細則尋求雙方都能接受的結果。即便是對簿公堂,也應依據認購協議來判決,而且如何界定房價的漲跌也很困難,開發商若捂著不賣,買房人便無法索賠。他指出,新司法解釋的條款應是未雨綢繆,對今後可能出現的爭議情況提出指導意見,最終還是要看法院如何裁定。

熱詞:

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