[經濟與法]限購之後的糾紛(2011.05.09)

2010年4月17日，國務院發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為“國十條”，2011年1月26日，國務院辦公廳又下發《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“國八條”。2011年2月16日，北京市人民政府辦公廳下發了《關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》，簡稱“京十五條”，這一系列房産新政對房地産市場將起到巨大的調控作用。由於調控政策對買房人的資格進行了前所未有的嚴格限定，政策出臺後，一些新型的房屋買賣糾紛和訴訟也跟隨出現。2011年2月底，北京昌平區法院就受理了北京市首例因“京15條”引發的退房合同糾紛。

金女士是外地退休人員，女兒女婿都在北京工作，為了照顧外孫，2005年，金女士來到北京居住，但女兒女婿的房子也不大，三代人擠在一套房子裏也不是個事，金女士就打算在北京另買一套住房。2011年，經過挑選，她看中了魯先生位於昌平區城鐵邊的一處房子，之後金女士與房主簽訂了買賣合同，並交付了20萬元定金，雙方約定4月份辦理過戶手續。

李汝銀  北京市昌平區人民法院回龍觀法庭法官：合同簽訂之後沒幾天，就是今年的2月16號，北京市正式頒布了“京15條”，原告屬於禁購之列。

“京十五條”規定，外地戶口在北京買房必須提供五年以上的納稅證明和社保證明，剛到北京的金女士自然不符合這個條件，也就沒了買房的資格。之前和魯先生簽訂的合同無法履行了，於是，金女士要求魯先生退還那20萬元的定金，但魯先生卻覺得這是金女士那邊的原因，合同無法履行他並沒有責任，定金不能如數退回。雙方爭執不下，無奈，金女士將魯先生起訴到了昌平區法院，此案成為“京十五條”實施後首例走上法庭的退房糾紛。

李汝銀  北京市昌平區人民法院回龍觀法庭法官：要求解除合同、被告退還她交付的定金20萬元。

雙方都認為自己有道理。魯先生認為，自己的房子沒有賣成，也存在著損失，金女士認為，自己不能買房是因為限購政策出臺，是客觀原因，並不是她的主觀過錯，定金應該全額返還，雙方似乎都有道理，那這種情況下，金女士到底有沒有責任呢？

樓建波 北京大學房地産法研究中心主任：不可抗力，我們是把它，法律把它界定為不可預見、不可避免、不可克服的這個客觀障礙，那麼情事變更，《合同法》司法解釋2裏，26條，它説合同簽訂後，出現了當局事人在訂立合同的時候所無法預見的客觀情況的變化，那如果這個情況，既不屬於不可抗力，又不屬於商業風險，那麼當事人請求變更和解除合同的，人民法院應該根據具體情況來確定是否變更或解除合同。如果是不可抗力，那麼合同肯定是要解除的，作為一方當事人來説，也不應該承擔給對方造成的損失。

李汝銀  北京市昌平區人民法院回龍觀法庭法官：雙方和解了，被告同意解除合同，把20萬定金也退給她了。