中國網絡電視臺綜合消息：據揚子晚報報道，24日，由本報與南大、上海財大、浙大的房地産研究機構共同發起成立的長三角房地産研究院在寧舉行發佈會，公佈了2011年蘇浙滬房地産市場發展報告，其中關於江蘇的報告備受關注。

　　這份報告由長三角房地産研究院、南京大學不動産研究中心共同製作。報告指出，去年一系列調控政策對江蘇樓市的效果顯著，商品房銷售面積降幅明顯，房價已經呈現出穩中有降、漲幅回落的態勢。發佈會上，三經濟學專家預測2012年房價還要下調。 劉 莉

　　今年市場將週期性觸底

　　南京大學不動産研究中心主任高波

　　去年江蘇樓市銷售萎縮了，房價卻仍在漲，這種奇怪的現象首先是限購令導致的，南京、無錫等城市限購後，投資需求向蘇中、蘇北等不限購的城市轉移了，其次是因為江蘇整體的城市化率已經超過了60%，最低的蘇北也都達到了50%左右，這説明整個市場已經出現了一定的飽和，因此銷售出現了萎縮。

　　從房地産市場的運行週期看，2012年處於中週期和短週期的下行階段，因此2012年樓市仍將處於下行階段。首先是房地産開發投資的增長不樂觀，去年受保障房建設翻倍的影響，全省房地産開發投資增長了近30%，今年保障房建設規模下降，而且開發商不少也仍在觀望，不敢輕易拿地，這就決定了今年房地産開發投資的增長不樂觀；其次是銷量，今年商品房銷售的低迷態勢仍難以改變，而且會出現週期性觸底，也就是從目前的衰退狀況逐步走向蕭條，這個探底的過程是必然會經歷的；再看房價，受房地産週期的影響，今年房價也會出現一定的回調。

　　上半年看跌，下半年看穩

　　上海財經大學不動産研究所所長 王洪衛

　　整體來看，2011年上海可以説是量跌價漲，但實際上這個漲主要是9月以前，10月以後，上海是量跌，價跌得更厲害，第四季度環比跌幅就接近14%了。南京房價因為相對合理一些，實質性下跌的過程應該比上海滯後，預計將在今年第一季度或者第二季度體現出來。

　　對於整個2012年，我們的判斷是。理由有三個，首先，上海的城市化水平已經到了很高的程度，增加需求主要依靠外來人口；其次，去年上海實行的房産稅等一系列調控政策，已經把投資需求有效地控制住了；第三，是近兩年大規模的保障性住房的建設，2012年將開始對商品房市場産生衝擊。

　　下半年看穩是建立在政策微調的基礎上，經驗顯示，經濟冷則樓市熱，因為上海、浙江的GDP已經連續多年在全國倒數，面臨著結構轉型，對樓市的調控政策會進行微調，上海近期已經開始了，比如針對剛需下浮利率，對購買二手房也進行了稅收政策的調整等。

　　2012年面臨較好的投資機會

　　浙江大學房地産研究中心主任 賈生華

　　關於2012年樓市的調控，我認為嚴厲調控已到底、措施開始完善，比如最近宏觀金融政策已經開始微調，地方政府也開始對調控政策進行完善。

　　關於市場，2012年應該是蕭條的後期和復蘇的前期，這也是市場的底部和信心的底部，等到2013年、2014年再回過頭來看，2012年將是市場的底部。對購房者和房企來説，2012年將是比較好的投資機會。今年市場的成交量總體上應該和去年差不多，價格方面將進一步有所回調，同比回落，環比的話，上半年繼續回落，下半年會穩定下來。

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　　本報發起成立長三角房地産研究院

　　2010年7月4日，長三角房地産研究院由揚子晚報與南京大學不動産研究中心、上海財經大學不動産研究所、浙江大學房地産研究中心在上海共同發起成立，輪值院長為上海財經大學不動産研究所所長王洪衛教授、南京大學不動産研究中心主任高波教授以及浙江大學房地産研究中心主任賈生華教授。

　　長三角是中國經濟最為發達的地區，是房地産市場發展較為成熟的區域之一，也是高校集中、科研力量雄厚的教育人才高地。長三角房地産研究院集合三大名校的科研優勢，致力於區域房地産市場研究，努力將其打造成長三角地區房地産業的民間智庫。為此，研究院堅持定期發佈長三角房地産業發展報告，每年還舉辦房地産業高峰論壇，以推動學術研究和交流。

　　長三角樓市

　　調控下

　　長三角樓市“入冬”

　　昨日，在《江蘇省房地産市場發展報告（2011）》發佈現場，2011年上海市、浙江省房地産發展報告也同步公開。三份報告顯示，在嚴厲政策調控的作用下，長三角樓市已經“入冬”。

　　關鍵詞 成交量

　　蘇浙滬樓市銷量全面下降

　　去年長三角地區的成交量回落明顯，説明調控政策對長三角地區的影響更加顯著。其中，2011年江蘇省新建商品房銷售面積7982.67萬平方米，同比下降15.8%。2011年上海供過於求的形勢十分顯著，新建商品房全年供應1067萬平方米、成交729萬平方米，均創下了新世紀以來的最低水平。去年浙江新建商品房銷售面積同比下降 20.5%。

　　關鍵詞 房價

　　調控效果顯著，房價漲幅回落

　　2011年，政府出臺的一系列調控政策針對性更強，有效遏制了房價的快速上漲，包括江蘇在內的長三角地區的住房價格走勢發生顯著變化，漲幅明顯回落。

　　關鍵詞 房價收入比

　　均高於國際公認合理區間

　　按照2011年我國城鎮居民人均可支配收入測算，全國的房價收入比回落至7.50，而江蘇的房價收入比為8.24，高於全國水平；上海市2011年的房價收入比為20.26；浙江省11個城市的差別比較大，杭州為17。

　　除了房價收入比以外，房租收入比是衡量居民家庭租房負擔的重要指標。2011年上海市房租收入比平均水平為30.74%，已經超過了國際上公認的30%的可承受範圍；江蘇省大部分城市的租金收入比在13到15之間，其中南京的租金收入比較高，表明南京租金負擔較重；常州市最低。

　　關鍵詞 土地

　　土地成交量大幅下滑

　　隨著調控政策影響的不斷深入，樓市多米諾骨牌已經影響到了土地市場，長三角樓市也不例外。江蘇多個城市的土地成交面積出現大幅度下滑，其中鹽城的土地成交量下降達到了52.49%，為全省之最。

　　2011江蘇樓市報告

　　新房銷售量同比下降15.8%

　　統計顯示，2011年全省新建商品房銷售面積7982.67萬平方米，同比下降15.8%，總銷售額為5186億元，同比下降6.4%。其中，商品住宅受到的影響最大，銷售面積6789.64萬平方米，同比下降16.3%；辦公樓銷售面積217.72萬平方米，同比增長3.4%；商業營業用房銷售面積842.59萬平方米，同比下降14.7%。

　　報告分析指出，2011年全省商品房銷售形勢不佳的原因主要有：房價仍在高位運行，影響到了全年商品房銷售量和增速；二是當前房地産調控政策力度不減，投資性、投機性購房需求將進一步得到有效遏制；三是嚴格的限購和信貸政策等多種因素也將使部分自住型或改善型需求受到擠壓，難以釋放出來；四是開發商“負隅頑抗”，堅持不降價，加劇觀望氣氛。

　　而從2007年到2011年的銷售情況來看，近五年江蘇樓市經歷了一場“過山車式”的波動，2009年同比大幅增長，常州、蘇州、連雲港、淮安、鹽城五個城市的商品房銷售面積甚至分別同比增長超過100%。而到了2010年和2011年又開始大幅下滑。到2011年末，南京、無錫、常州、蘇州、連雲港、揚州六個城市分別比最高峰時下降30%以上，其中蘇州和揚州的商品房銷售面積縮水了近一半。

　　去年房價6496.57元/

　　南京、無錫環比出現下降趨勢

　　銷量下滑了，房價是否也跟著降了呢？事實上，雖然部分二三線城市房價出現了下降，但由於不少三四線城市的房價仍在上漲，因此總體房價還在漲。根據監測，去年全省商品房平均銷售價格為6496.57元/，同比上漲655.57元/，漲幅為11.2%；其中，住宅銷售均價為6076.5元/平方米，同比上漲8.7%。

　　儘管江蘇房價總體還在漲，但值得一提的是，受調控政策的影響，房價漲幅已經有所回落，因為2010年江蘇房價同比上漲了17.2%，相比之下，2011年的增速回落了6個百分點，其中住宅銷售均價相比于2010年增速回落了7.7個百分點。從月度數據來看，年底房價更是明顯回落，去年12月，全省商品房銷售價格環比下降了2.21%。

　　再看省內不同城市的表現，南京新建商品房價格多數月份比上年同期仍有一定漲幅，但房價上漲速度在回落，直到12月份出現了微弱下降；無錫從3月份開始便一直處於緩慢下降趨勢之中，但整體仍在高位運行；揚州和徐州的新建住宅價格增幅則明顯高於南京和無錫。可見，去年二三線城市受調控的影響更大，房價增速下降趨勢更明顯，而三四線城市受影響相對較小，房價依然保持較大增幅。

　　按南京的房價收入比

　　三口之家買90至少要11.43年

　　房價收入比，是指住房價值與城市居民家庭收入之比，是衡量特定地區房地産泡沫水平的重要指標。按照國際慣例，房價收入比在4-6倍之間為合理區間，若高於這一范圍，則認為其房價偏高，房地産可能存在泡沫。

　　報告指出，按照2011年我國城鎮居民人均可支配收入測算，去年全國的房價收入比為7.50。那麼，江蘇的情況如何呢？報告顯示，去年江蘇的房價收入比為8.24，高於全國水平。其中，蘇北的房價收入比相對較低，大部分城市都在6左右；蘇中揚州市的房價收入比上升較快，超過無錫市，達到了9.36；去年南京的房價收入比最高月份達到了12.26，最低的也有11.43。

　　通俗地説，一個三口之家，在江蘇買套90的住房平均需要8.24年，而在南京則至少需要11.43年。與此同時，江蘇各個城市的房價租金比也大多達到了500倍左右，超出了國際公認的300倍以下的合理範圍，説明江蘇總體上尤其是南京的房價水平高於居民收入基本面，居民面臨較大的購房壓力，需警惕房地産泡沫。