第126期

“商改住”看上去很美

不限購、絕版地段、可自住也可辦公，“商改住”被打上了許多“美麗”的標簽

北京市“商改住”禁令實施已經一週年，然而，在北京房地産市場上，仍有多個商改住項目在售，不斷有新盤獲批上市；並且，此類商改住項目頗受“剛需”歡迎。今年5月份以來，北京樓市全面“飄紅”，銷售再次火爆，也使得已經沉寂了很長時間的“商改住”再一次走進了購房者的視野。[詳細]

“商改住”有令不行不利於房地産市場調控

2011年5月，北京市住房城鄉建設委、北京市發展改革委、北京市規劃委、北京市商務委、北京市國土局5部門聯合下發《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》。該文件的核心內容顯示，自2011年6月1日起，開發企業要嚴格按照土地出讓、立項核準、規劃許可等相關部門批准文件組織商業、辦公類項目開發建設，落實項目規劃用途。商業、辦公類項目一般應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，不得採用單元式或住宅套型式設計。

據了解，擴大版禁令出臺將近一年後的今天，北京市仍在不斷推出新的商改住項目，如今仍有多達數十個商改住項目在售，且幾乎都擁有獨立衛生間等設計。一些神通廣大的項目，甚至在用水、用電價格上，完全和普通住宅標準相同。[詳細]

北京市出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》

給限購政策打補丁開發商鼓吹“商改住”投資價值

不限購+商住兩用投資“商改住”看上去很美

    “限購令”的實施在大力打擊投資客的同時，也難免“誤傷”了不少尚未滿足購房資格的剛需人群，尤其在北京這樣最為嚴格的限購城市，“連續五年納稅證明”更是讓不少人都被劃歸線外。在這樣的情況下，不受限購約束的“商改住”項目自然而然成了滿足這部分人群購房需求的次優選擇。

    不過好景不長，隨著樓市調控持續深入，政策的針對性也越來越強。2011年6月1日，北京市五部門聯合出臺的《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》正式實施，這意味著此前大打政策擦邊球的“商改住”項目也被緊急叫停。於是，“不限購”、“稀缺性”便成了開發商為最後的“商改住”項目打上的鮮明標簽。可是，這些項目真的有開發商説的那麼誘人嗎？

    調控深入北京拒絕“商改住”

    “地鐵旁，不限購，買一層送一層……”,很多人的手機短信都曾經收到過類似的樓盤信息，而除了不限購外，其中“買一贈一”的優惠更是讓不少人動了心。事實上，看過房的人都知道，開發商所説的買一層贈一層，就是所謂的“LOFT”戶型。

    2011年的一紙政策，從“廁所”管起，讓熱衷於把商業辦公項目當住宅賣的開發商無法再打擦邊球，市場上的LOFT産品也不再供應。

    2011年5月16日，北京市住建委等五部門聯合出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，嚴禁“商改住”等違規行為。《通知》規定，商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間；若開發商自己打隔斷，分成多個房屋當做住宅出售，將不能辦理房産證。

    《通知》還要求，嚴格按照規劃，商業、辦公類項目應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，不得採用單元式或住宅套型式設計。

    “不限購”+“投資價值” 看上去很美

    北京對“商改住”項目的叫停給限購政策的漏洞打上了補丁，也給了開發商新的宣傳噱頭稀缺性。

    由於不受限購約束，“商改住”項目仍是不少投資客熱衷的選項。由於住宅改商業、辦公，成本低於正規商業和寫字樓，租金收益高於出租住宅；商業、辦公項目轉住宅，短期之內回收資金，又享受了“商住倒挂”的好處，不少購買者正是因此而樂意做這樣的投資。

    但是，對大部分人來説，“商改住”真的是自住和投資的最佳選擇嗎？

    “商改住”項目與住宅房的區別主要體現在産權年限不同，配套設施不同，容積率及綠化、公共設施面積不同，安全級別不同，物業費、管理費以及轉讓契稅不同等問題上。

    比如,“商改住”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。

    對於自住用的房主來説，要面對的問題也不少。首先，“商改住”項目的首付在50%，而且無法使用公積金貸款，這就給購房者帶來了一定的資金壓力。而從長遠來看，雖然有部分樓盤能為房主提供民水、民電，但也只是“偷偷摸摸”見不得光，無法寫到購房合同中。也就是説，大部分“商改住”産品無法保障購房人按照住宅的標準繳納契稅、物業費、水電費，要承受較高的生活成本。

    除此以外，政府並未對這類項目的産權做出明確的規定，在買了這種住宅後，也無法實現住宅項目的土地使用年限以及配套建設指標；而且項目一旦轉手，在買房稅以及二次交易費用方面都要高出普通住宅一大截。

    除了不少購房人表示購買“商改住”項目純粹是受限購影響的無奈之舉，對購房者而言，以上缺點延伸出來的隱憂似乎大於投資的快樂，並不是一筆看上去很美的投資。

新聞背景

商改住之前世今生

    “商改住”是指用地單位為了規避風險，將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業房改為住宅。
    商改住的弊端，如下：
    1.産權年限不同
    住宅能用70年，商業房只能住40年。《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期；而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。
    2.配套設施不同
    商改房無法遷入戶口，無法就近入學。由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同，一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
    3.容積率及用於綠化、公共設施面積不同
    由於商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。
    4.安全級別不同
    商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隱患。
    5.物業費、管理費以及轉讓契稅不同
    商改住的水、電、物業費將按商業消耗收取，其居住成本高於普通住宅；另外，商改住項目還無法按照住宅的標準繳納契稅，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。

媒體調查

“商改住”調查：大打政策擦邊球？

    6月份，北京樓市繼續延續了5月份全面“飄紅”的業績。京城樓市的再次火爆，也使得已經沉寂了很長時間的“商住兩用房”再一次走進了購房者的視野，不限購成了商住兩用房的最大賣點。

    商住兩用房的最大賣點

    “你們的商住兩用房和商改住有什麼區別，是一樣的吧？”記者問一位售樓人員。“這個問題看你怎麼説，是房子都能用來住，現在有些居民住宅不也有註冊公司、從事公司業務的嗎？”對這個問題的回答顯得有些閃爍。

    關於房子水電是民用還是商用，該售樓人員表示目前還沒有確定，只有房子交工以後才能最終確定。“但是首付要高一些，首付是50%，利率是住宅貸款的1．1倍，最多貸10年。”她補充道。

    政策的“擦邊球”

    據媒體報道稱，由於土地性質的原因，國家對“商改住”房屋每年都徵收房産稅。一位業主表示她並沒有交過這筆錢，現在是不是情況有變自己並不清楚。

    她認為，這種房子目前之所以受到一些人尤其是年輕人的青睞主要有兩個原因，一是不限購，不用看戶籍也不用看納稅證明，這無疑滿足了非京籍和沒有5年完整納稅證明這兩部分人的需求；二是房屋格局好，LOFT戶型，花1萬多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動、休閒等，非常方便。買30平方米相當於買60平方米，很划算。

    “商改住”的別稱

    針對商住兩用房是不是“商改住”改頭換面後的又一稱謂，記者的詢問中弘北京像素售樓處，售樓人員僅表示他們的房子立項就是商住兩用，與商改住是有差別的。當記者進一步詢問有何差別時，該人員匆匆挂掉了電話。

    關於“商住兩用房”，有學者認為，就是既能辦公又可以居住的一種産品，但在建築術語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據市場行情和産品的功能來定義的一個不規範的俗稱。記者通過走訪北京市的商住兩用房發現，幾乎所有商住兩用房都是以商務公寓或酒店式公寓的形式推出的。在這一點上“商改住”和“商住兩用”並沒有什麼兩樣。