中新網7月2日電(房産頻道 陳璞)“限購令”的實施在大力打擊投資客的同時也難免“誤傷”了不少尚未滿足購房資格的剛需人群，尤其在北京這樣最為嚴格的限購城市，“連續五年納稅證明”更是讓不少人都被劃歸線外。在這樣的情況下，不受限購約束的“商改住”項目自然而然成了滿足這部分人群購房需求的次優選擇。

　　不過好景不長，隨著樓市調控持續深入，政策的針對性也越來越強。2011年6月1日，北京市五部門聯合出臺的《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》正式實施，這意味著此前大打政策擦邊球的“商改住”項目也被緊急叫停。於是，“不限購”、“稀缺性”便成了開發商為最後的“商改住”項目打上的鮮明標簽。可是，這些項目真的有開發商説的那麼誘人嗎？

　　調控深入 北京拒絕“商改住”

　　“地鐵旁，不限購，買一層送一層……”,很多人的手機短信都曾經收到過類似的樓盤信息，而除了不限購外，其中“買一贈一”的優惠更是讓不少人動了心。

　　事實上，看過房的人都知道，開發商所説的買一層贈一層，就是所謂的“LOFT”戶型。

　　這種銷售面積不大、使用面積不小的戶型，可以讓很多小白領節約購房資金，同時上下層居住的方式，又給很多有年輕心態的人帶來生活情趣。

　　據法制晚報在5月26日的報道中稱，LOFT剛開始曾經多為住宅立項，土地使用權70年，隨著房地産發展市場越來越好，很多商業立項的房地産項目將LOFT産品作為住宅銷售，雖然理論上土地使用權限只有40或50年，但由於總價遠遠低於普通住宅項目，尤其在宏觀調控之後，商業立項的房地産項目不受“限購”的限制，類似産品一直銷量不錯。

　　不過，2011年的一紙政策，從“廁所”管起，讓熱衷於把商業辦公項目當住宅賣的開發商無法再打擦邊球，市場上的LOFT産品也不再供應。

　　2011年5月16日，北京市住建委等五部門聯合出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，嚴禁“商改住”等違規行為。

　　通知規定，商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間；若開發商自己打隔斷，分成多個房屋當做住宅出售，將不能辦理房産證。

　　通知還要求，嚴格按照規劃，商業、辦公類項目應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，不得採用單元式或住宅套型式設計。

　　“不限購”+“投資價值” 看上去很美

　　北京對“商改住”項目的叫停給限購政策的漏洞打上了補丁，也給了開發商新的宣傳噱頭稀缺性。

　　“不限購，您想自住可以，想註冊公司做辦公室也可以，現在這樣的房子已經不批了，以後想買也買不到了。”中新網房産頻道在走訪多個樓盤後發現，對於“商改住”項目，不少銷售員都把推銷的重點放在了不受限購令約束、投資自主皆可，以及由於停止審批而具有的“稀缺性”上。

　　由於不受限購約束，“商改住”項目仍是不少投資客熱衷的選項。“雖然來買房的大部分是沒有購房資格的首套房剛需，但是也有不少人做投資用，將來可以出租。” 通州百合灣嘉園小姜介紹説。據中新網房産頻道了解，該樓盤的“商改住”項目戶型從單層20幾平到40幾平不等，而其中的一居和兩居戶型雖然因為單面採光而無法安裝燃氣管道，卻反而因為總價較低更受購房者青睞。

　　“有一個外地老闆一齣手就買了一整層。”雖然小姜的話難辨真假，但是由於住宅改商業、辦公，成本低於正規商業和寫字樓，租金收益高於出租住宅；商業、辦公項目轉住宅，短期之內回收資金，又享受了“商住倒挂”的好處，不少購買者正是因此而樂意做這樣的投資。

　　但是，對大部分人來説，“商改住”真的是自住和投資的最佳選擇嗎？

　　據中新網房産頻道了解，“商改住”項目與住宅房的區別主要體現在産權年限不同，配套設施不同，容積率及綠化、公共設施面積不同，安全級別不同，物業費、管理費以及轉讓契稅不同等問題上。

　　比如,“商改住”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。

　　對於自住用的房主來説，要面對的問題也不少。首先，“商改住”項目的首付在50%，而且無法使用公積金貸款，這就給購房者帶來了一定的資金壓力。而從長遠來看，雖然有部分樓盤能為房主提供民水、民電，但也只是“偷偷摸摸”見不得光，無法寫到購房合同中。也就是説，大部分“商改住”産品無法保障購房人按照住宅的標準繳納契稅、物業費、水電費，要承受較高的生活成本。

　　“我看了幾個不限購的房子，但是感覺材料和設計比70年産權的房子要差不少。”最近準備買房的王先生向中新網房産頻道表示，雖然自己此前曾傾心於loft戶型的小資情調，但是在看了幾處房子後，自己還是放棄了這一想法。

　　除此以外，政府並未對這類項目的産權做出明確的規定，在買了這種住宅後，也無法實現住宅項目的土地使用年限以及配套建設指標；而且項目一旦轉手，在買房稅以及二次交易費用方面都要高出普通住宅一大截。

　　除了不少購房人表示購買“商改住”項目純粹是受限購影響的無奈之舉，對購房者而言，以上缺點延伸出來的隱憂似乎大於投資的快樂，並不是一筆看上去很美的投資。