5月份以來，各地樓盤銷售一掃前幾個月的低迷，成交量大幅上升，北京等大城市更是拔得頭籌。數據顯示，5月份北京樓市迎來成交高峰，新房成交量首次突破1萬套，創15個月來新高，樓市成交量已恢復至調控前水平。進入6月份，北京樓市繼續延續了5月份全面“飄紅”的業績。京城樓市的再次火爆，也使得已經沉寂了很長時間的“商住兩用房”再一次走進了購房者的視野。

　　進入6月份，北京樓市繼續延續了5月份全面“飄紅”的業績。北京市住建委網站數據顯示，6月上半月，北京新建住宅簽約套數為4426套，二手房住宅簽約6150套，合計簽約10576套，環比上漲9%，成交量再次出現明顯上漲。據媒體報道，北京魯能7號院項目505套房源開盤後6個小時清盤，“日光”樓盤時隔數月再次出現。

　　京城樓市的再次火爆，也使得已經沉寂了很長時間的“商住兩用房”再一次走進了購房者的視野。面對普通商品住房的諸多限購措施，不限購成了商住兩用房的最大賣點。目前京城的商住兩用房銷售是一種什麼狀態？為什麼受到眾多年輕人尤其是白領的青睞？商住兩用房和一般的商品住宅房有何不同？針對這些問題，中國經濟時報記者對北京的商住兩用房進行了調查。

　　商住兩用房的最大賣點

　　精裝小戶型、交通便利、LOFT戶型、火熱銷售中、商住兩用不限購，記者近期幾乎每隔一段時間就會收到這樣的短信，雖然樓盤不同，但幾乎每條都在強調“不限購”這幾個字。

　　“我們是5月26日開的盤，LOFT戶型，35平方米的小戶型本來就不多，現已賣完，目前最小的戶型是45平方米。”北京市豐台區方莊橋南300米路東的方嘉國際售樓處一沈姓售樓人員告訴記者。

　　“方嘉國際均價每平方米33000元，因為我們是LOFT戶型，層高5．4米，可以裝修成複式格局，折合每平方米才16500元。”當記者問價錢如何時，這位沈姓售樓人員這樣説道。

　　“雖然産權是50年，但它是LOFT戶型，而且我們差不多位於南三環邊上，交通便利。”她向記者補充道。

　　“你們的商住兩用房和商改住有什麼區別，是一樣的吧？”記者問。

　　“這個問題看你怎麼説，是房子都能用來住，現在有些居民住宅不也有註冊公司、從事公司業務的嗎？”沈姓售樓人員對這個問題的回答顯得有些閃爍。

　　關於房子水電是民用還是商用，該售樓人員表示目前還沒有確定，只有房子交工以後才能最終確定。“我們這種商住兩用房最明顯的優勢就是不限購，不受戶口和二套房限制，不管是自己住還是投資，都是很好的選擇。”另外，她還表示除不限購外，小戶型是這種商住兩用房受歡迎的另一個原因。“現在商品房面積最小的差不多也得60平方米，再小的幾乎沒有或者數量極其有限，而且一經推出馬上就會售罄。商住兩用房一般在40平方米—50平方米，而且是LOFT戶型，相當於80平方米—100平方米，超划算。”

　　“但是首付要高一些，首付是50%，利率是住宅貸款的1．1倍，最多貸10年。”她向記者補充道。

　　“從6月4日開始，以周為單位，每週推出5套九五折的特價房源，一共推4周共計20套。您要真想買 ，可要趁早啊！”她向記者極力推薦。

　　記者從方嘉國際的網站上了解到該樓盤樓層共計11層，主推45平方米戶型，預計2013年10月交房。

　　政策的“擦邊球”

　　記者來到位於東城區東花市南裏8號樓的MOHO公寓，進入樓內看到整個公寓佈局和賓館比較相似，只是在門前的墻上都有電表。經電話聯絡記者見到了朋友介紹的業主劉女士。

　　“我這房子27平方米，別看小，可它什麼都有。”劉女士向記者介紹。

　　記者一進屋就看到這是一個開間佈局，門的右側是廚房，左側是衛生間，前面是臥室。

　　“衛生間和廚房都是開發商給做的，但是沒有天然氣，只能用電磁爐做飯。”劉女士説。

　　據記者了解，2011年5月16日北京市住建委等五部門聯合出臺了《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，通知規定商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間。
　　“我們這裡是商業水、電，水是6．2元每噸，電是1．25元每度，但空調是中央空調，由大廈控制，費用是80元每平方米，一年2000多元，另外物業費也比普通住宅要貴，但是房子面積小啊，所以整體算下來也不覺得有多貴，關鍵是方便。”她向記者補充道，“這所房子既可以住又能夠註冊公司，這樣就可以在家辦公了，很方便。即使自己不開公司，也可以租給別人，讓別人註冊公司，費用是幾千塊錢。這可以説是商住兩用房一個公開的秘密吧。好多人都和我聯絡讓我把房子租給他們，他們挂個牌子註冊公司，不過我都沒有答應，一年幾千元不多，主要還是對註冊人不了解、就怕出了問題擔責任，心裏不踏實。”

　　記者問：“如果是北京戶籍，買這裡的房子能不能把戶口落這兒啊？”

　　“這個不能。”劉女士回答得很乾脆，“當時和東花市派出所有個約定，戶口不能往這兒遷，另外在這兒上學也不能，因為戶口沒在這兒。但上學這是活的，可以商量，有的人在這兒買了房，通過各種途徑子女就在這兒上學了。”

　　“聽説這種房子有的沒有房産證，你這房子有嗎？”記者繼續追問。

　　“我們這兒有，差不多是2008年交的房，當時有房産證。聽説亦莊那兒有的商住兩用房就沒有單獨的房産證，只是一個大産權的集體産權證，這樣的話就很麻煩，將來買賣會受到影響。但我們的房産證目前並沒有得到認證。”

　　據媒體報道稱，由於土地性質的原因，國家對“商改住”房屋每年都徵收房産稅。當記者就這一問題詢問劉女士時，劉女士表示她並沒有交過這筆錢，現在是不是情況有變自己並不清楚。

　　“但這種房子不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠；貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款。”劉女士補充道。

　　“購買這種商住兩用房的人有投資的，也有居家辦公的，也有買來自己住的，還有一部分人專門買來出租用。像我這套房子出租年付4萬元，如果按季度的話一年差不多4．5萬元。主要是這裡設備齊全。另外，商住兩用房一般都在市區，交通便利，像這裡年底地鐵7號線就要通車了，到時候會更加搶手。目前基本上是推出一套，租一套，沒有剩餘。”

　　劉女士認為，這種房子目前之所以受到一些人尤其是年輕人的青睞主要有兩個原因，一是不限購，不用看戶籍也不用看納稅證明，這無疑滿足了非京籍和沒有5年完整納稅證明這兩部分人的需求；二是房屋格局好，LOFT戶型，花1萬多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動、休閒等，非常方便。買30平方米相當於買60平方米，很划算。

　　劉女士的兒子向記者表示這種房子住著特舒服，和住在賓館感覺沒啥兩樣，很適合年輕人。“我們這幢樓是賓館和公寓的混合體，4層和6層是賓館，不足之處是房子隔音效果不是很好，平時還行，但在旅遊旺季可能要稍微吵一些。”

　　“商住兩用”——“商改住”的別稱？

　　針對商住兩用房是不是“商改住”改頭換面後的又一稱謂，劉女士表示這個自己並不是特別清楚，開發商一直都以“商住兩用”來稱呼。

　　記者致電中弘北京像素售樓處，對於記者的詢問，售樓人員僅表示他們的房子立項就是商住兩用，與商改住是有差別的。當記者進一步詢問有何差別時，該人員表示有意想買的話可以來售樓處看一看，具體情況可以見面問詢，便匆匆挂掉了電話。

　　記者通過百度搜索了解到“商改住”是這樣定義的：指用地單位為了規避風險，將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業房改為住宅。

　　關於“商住兩用房”，有學者認為，就是既能辦公又可以居住的一種産品，但在建築術語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據市場行情和産品的功能來定義的一個不規範的俗稱。

　　記者通過走訪北京市的商住兩用房發現，幾乎所有商住兩用房都是以商務公寓或酒店式公寓的形式推出的。在這一點上“商改住”和“商住兩用”並沒有什麼兩樣。