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專題:國務院連出重拳調控樓市

　　

    住房與城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會發出通知，對商業房貸中二套房認定標準進行明確，不是以前普遍所認為的單一“認貸”或“認房”，而是更為嚴厲“認房也認貸”，而且是以家庭為單位。

    查不到信息者 銀行須面談

    昨日通知中明確，借款人首次申請利用貸款購買住房，但是在當地房屋登記信息系統中，其家庭已經登記有一套住房（及以上）的，將被認定為二套房（及以上）。這就是所謂的“認房”。家庭成員的範圍包括申請貸款人以及他的配偶和未成年子女。

    另外一種情況為“認貸”，即借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房。業內人士解釋説，就算借款人此前貸款買的房子已賣了出去，此次買房仍然算二套房（及以上）。

    還有第三種情況，如果申請人已經買了房，但是在房屋登記信息系統中查不到信息的，銀行可通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式，盡責調查，以確認此次為二套房（及以上）。

    而記者了解到，如果被認定為二套房，申請商業貸款的首付款不得低於五成，利率不得低於基準利率的1.1倍。

    非本地人仍可買二套房

    根據通知，對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，如果申請住房貸款，也按照上述三種情況來認定第二套房。

    對不能提供1年以上當地納稅證明，或社會保險繳納證明的非本地居民，申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行。在那些商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據規定，暫停發放住房貸款。

　

　  解讀

    特點1

    二套房既認房又認貸

    此次的二套房標準要求，如果貸款人所在地的房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房，或者貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房，購房者在申請貸款時，都將被算作二套房，將實行差別化住房信貸政策。

    按照4月17日，國務院出臺《關於堅決抑制部分城市房價過快上漲的通知》的規定，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高。　

    【解讀】

    我愛我家副總裁胡景暉昨日向記者表示，這是在貸款人在申請貸款時，以認房又認貸來確定購房者貸款購買的是第幾套住房。

    特點2

    非本地人仍然有機會

    除了對貸款人在申請貸款時如何認定二套房貸外，《通知》以非本地人購房是否納稅或繳納社保為依據，對其實施了差別化的信貸政策。

    如果貸款人能夠提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人與本地人執行同樣的認定二套房的標準和差別化的信貸政策。

    而如果對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，其在申請住房貸款時，貸款人將按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行；而如果在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區申請貸款買房，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

　　

    【解讀】

    對此，有關房産專家表示，大多數外地炒房者，也是通過貸款炒房，而在北京這樣的地區，如果停止對其貸款，必將是對炒房者的一記重拳。但是他同時表示，政策中並沒有明確指出哪些地方是“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”，所以很可能被地方鑽空子。

    特點3

    銀行可啟動補充調查

    此次認定標準第三條明確，除了根據交易系統查詢外，“貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查”確認購房人的購房情況，實際上是對交易系統漏洞的補充排查。

    對於“當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證”，這些細則也通過“信用備案”的補充方式嚴格了認房認貸的執行程序。　

    【解讀】

    個貸機構偉嘉安捷相關負責人表示，此次的二套房貸認定標準通知，為住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會三部門聯合發佈的針對二套房信貸具體執行層面有指導意義的文件，使得各個銀行機構在執行層面更清晰、有據可依。以文件的形式明確了認房又認貸的操作規範，且對於操作層面可能出現的漏洞細化。

    目前，雖然各大銀行基本拿到“鑰匙盤”，可以登錄後臺交易系統查詢到購房者交易情況，但是由於交易系統是在2002年後逐步完善的，2002年以前的交易記錄，如部分購房者購買過“老公房”就難以直接查詢到購房數據。

責編：劉岩

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