專題:聚焦中國樓市房價

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    《中國城市地價狀況2009報告》發佈，首提“租價比”概念引發熱議，熱點城市住宅市場是否出現比較嚴重“泡沫”？房地産市場新動向如何？《今日觀察》正在評論。

    主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。如今中國的房價過高，相信已經成為了幾乎所有人的共識，但是到底支撐高房價的是堅實的地基呢？還是脆弱的“泡沫”？不同的人，卻有著不同的觀點。昨天，國土部中國土地規劃研究院公佈了《中國城市地價狀況2009》在這個報告當中，通過“租價比”的角度分析到，如今國內的熱點城市的房地産市場，已經出現了比較嚴重的“泡沫”。那麼究竟這“泡沫”有多嚴重？會不會破裂？一旦破裂將會帶來怎樣的危害？今天我們將就此來展開評論。

    我們現場的兩位評論員是馬光遠和張鴻，我們也歡迎電視機前的各位登陸央視網、新浪網、搜狐網，或者加入號碼是123456789的QQ群，來參加我們的討論，稍候的節目當中我們將會來關注您的觀點。

    首先我們還是一起來了解一下國土部做的這個分析。

    昨天，一份和房價有關的報告再次牽動國人的敏感神經。國土資源部下屬，中國土地勘測規劃院發佈《中國城市地價狀況2009報告》，首次提到“租價比”概念，並分析，目前國內熱點城市的住宅市場已出現了比較嚴重的泡沫。“租價比”是不動産投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動産市場健康程度的重要參考，一套房子的租價比等於一年的出租價格除以房價，如比值低於4.5%，説明這個地區的房價存在泡沫，如高於5.5%，則住房尚存在升值空間。報告監測，北京從2005年到2009年，居住物業租價比一路下行，分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，上海、深圳、天津、杭州、青島等城市，租價比走勢也大體相同。

    時下樓市情況如何？日前記者走訪了北京CBD附近的多家房産仲介機構，多個門店都更換了新的交易報價牌，記者從報價牌上隨即挑選了一套面積為155平方米的房子，以仲介工作人員的名義撥通業主的電話。

    記者：您那個富力城房子現在還在吧？

    業主：在，還沒賣。

    記者：因為昨天客戶已經看完房子了，是590萬。

    業主：現在不是這個價了，今天早上你們有同事給我打電話，我就告訴他了，我説現在620萬了。

    仲介説，現在業主的報價幾乎每天都在漲，而且沒有多少溢價空間。

    趙方衛（我愛我家富力城店店長）：3月份一開始的時候，每天接到的業主電話，每天的價格都不斷地更新，基本上每天的價格應該是1000元/平方米左右的速度來增長。

    截至3月28日，北京二手房成交量已經達到了44058套，一季度有望達到47500套，成交量同比增加近25%。在上海，3月的第三周，商品住宅成交面積20.8萬平方米，比前一週相比上漲28%；深圳3月15日—3月21日，一手房市場成交627套，環比大幅上漲72.3%；杭州，3月中旬也為分水嶺，期內杭州商品房成交1177套，預定套數則為1222套，與前一週僅296套的預定業績相比，增長了5倍多。

    主持人：在國土部的這個報告當中，從租價比的角度來看，在一部分熱點城市的住宅市場出現了“泡沫”，與此同時，我們剛才短片當中也給了大家一些數字，我們發現在很多的城市，其實量價齊升的現象也維持的相當長一段時間，很多人依然不斷地在投資，我們想問問兩位評論員，你們怎麼來看，看上去很矛盾的一個現象？

    張鴻：我最近一段時間被電話騷擾的挺頭疼的，就是經常會一個陌生號碼就説“大哥你的房子賣不賣？”我説，“我這個房子自主呢，我沒法賣。”然後前兩天我跟他多聊了一會兒，就是另外一個仲介了，我多聊一會兒，我説“怎麼最近怎麼電話這麼頻繁啊，我都煩死了。”他説“現在我們這個房子漲得特別厲害”。

    主持人：所以他們到處在找房源？

    張鴻：對，漲，然後我們都不叫漲價，叫跳價，就是一千，兩千的往上跳。

    主持人：就好幾級的往上漲？

    張鴻：對，跳，跳漲，然後他説“大哥你要是不願意賣房子的話，你要有錢的話可以買房，我覺得現在買房特別值，因為它漲得這麼猛。”所以你看到了，基本上買房的人他的心態已經不把它當做自住的一個東西了，我管它叫房票，就類似于股票，就是一個投資品，包括我們現在説的租價比也罷，租售比也罷，其實是從投資的角度來判斷它，投資還分主動投資和被動投資，主動投資是什麼呢，就是我們所説的那些炒房團，他們是有錢，主動進入到這個市場裏來，要買那個，然後未來獲益的，還有一個是恐慌性投資，就是我本來是需要房子的，我不想投資的，我想買便宜的房子，但是今天我不買的話。

    主持人：被裹挾著走進了這個市場了？

    張鴻：明天會更貴，今天我是三代人湊錢來買這個房子，可能明天我三代人都買不起了，所以我只好進入到一個投資市場來。

    主持人：其實很多人可能是對未來有預期的，這個預期當中包含了很多濃烈的感情色彩，未必是理性的分析。

    張鴻：對。

    主持人：這次我們從數字上來做一個分析，光遠你看到我們這次用到的是一個“租價比”的概念，跟之前大家已經習以為常的“租售比”的概念，這當中是不是可以做些換算？

    馬光遠：應該來講的話，還是同一個事情的兩個表述，我們看到它這個“租價比”，就指著你投資收益率，你花了多少錢？你每年的投資收益率是多少？我們看到他做了一個比如説他説4.5%是比較合適的，我們現在2009年北京的到了3.81%，但是這個3.81%換算過來，換算成“租售比”的話，它是一個什麼概念呢，換算過來就是，需要26年左右能夠收回來，那麼意味著就等於是需要300個月，也就是説在這種情況下，租售比是300：1，事實上我們看到今年北京的房子，2009年的時候我們看到很多表明，2009年底租售比超過了1：500，那麼有很多樓盤是1：700，甚至1：1000，1：1000是一個什麼概念呢，意味著1000個月你才能收回你的投資，1000個月換算成月份的話是80、90年，我們的房子法定的年齡70年，你説有沒有投資價值。

    主持人：那我們來聽一聽來自我們消費者的心聲，現在在我們的視頻網絡上就有一位網友，來，我們把他的信號接到我們的演播現場來。這位朋友你好。

    網友：偉鴻，你好。

    主持人：你好，你好。告訴我們您現在在哪座城市？

    網友：我是山西省大同市的。

    主持人：山西大同，最近這一段時間以來，當地的房地産市場，尤其是在價格方面你自己關心了嗎？

    網友：比較關心。

    主持人：你覺得房地産市場現在有“泡沫”嗎，就你所在的城市而言？

    網友：有，肯定有。

    主持人：理由是什麼？有什麼信號讓你得出了這樣的一個結論？

    網友：因為現在我們大同，以前煤老闆比較多，把這些房價基本上都哄抬上去了，對於我們普通老百姓來説，市裏頭一些房子可以説是想都不敢想，因為房價太昂貴了，我們現在只是在郊區，郊區這邊還可以。

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