明確要求規範地方政府行為

　　1月7日國辦出臺的《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》自發佈伊始，就成為了房地産行業討論的焦點。而除了重申二套房貸款首付比例不得低於40%外，這份通知還囊括了保障性住房、房地産信貸與地方政府職責等一些更為實際的問題。可以説，這份通知將成為2010年上半年房地産行業的指導性文件，為全年的房地産市場定下基調。

　　信貸收緊可能促使房企整合

　　在這份通知中，除了涉及炒房者，最多提到的還是開發商與地方政府，其中針對開發商來説，文件強調要加強房地産信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地産信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地産項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地産開發企業或開發項目發放房地産開發貸款。也就是説，房地産信貸在2010有可能要有所收緊。

　　不過，招商地産董秘劉寧對記者表示：“如果房地産信貸真的收緊，受影響最大的將是大批中小開發商，而對於大型房地産公司，尤其是上市的大型房企則不會受到影響，因為上市房企的融資渠道比較廣，並且信貸收緊導致銀行貸款的門檻的提高，無形中將會使得一些銀行將貸款更多傾向有實力的大開發商。”

　　業內人士也認為，對於開發商而言，去年不少企業大手筆拿地，而其後開發的資金要求與拿地金額其實差不多，今年還需要貸款進行項目開發。尤其是一些小開發商去年拿地時已經大筆舉債，如果收緊銀根貸不到款，可能會出現一些爛尾項目，而大開發商受到的影響較小，一些過不下去的小開發商就很有可能被大房企兼併，促使中國房地産市場的整合。

　　重申嚴打開發商捂盤囤地行為

　　雖然信貸收緊不會對大型開發商造成什麼影響，但是加大對捂盤惜售、囤積房源等行為的檢查力度，卻著實會影響到這麼房企巨頭。

　　根據有關機構的調查顯示，大型房企的可開發土地資源最少也有1000萬平方米，最多的甚至達到5000多萬平方米，如果政府今年嚴查囤地，那麼擁有土地越多的房企，其面臨的形式就越不利。如何處理掉手中大量的未開發土地，將成為這些龍頭房企最頭疼的問題。而從廣州近日收回幾處“地王”，中央多次重申嚴打囤地的情形來看，不擔心信貸問題的房企們將很快感受到清洗囤地帶給他們一絲寒意。

　　提出探索土地出讓新辦法

　　而除了房地産信貸可能收緊、打擊囤地外，通知中還提到，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閒置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒就對記者表示：“通知中提出探索土地出讓新方法，表明中央政府終於承認現有單一以‘價高者得’為指導方針的‘招拍挂’制度對推高地價的副作用，以往的政府總是希望房價越低越好而地價越高越好，政府片面的希望開發商良心發現讓利於民，自己卻充當了最大的受益者，這種心態之下房價如何能夠回歸理性？而土地出讓方式的調整，或許對房地産行業將有極其深遠的影響。”

　　但是這次通知畢竟只是提出探索土地出讓新方法，至於究竟這個新方法是是什麼，何時出臺，我們還不得而知。而楊少鋒等業內人士就表示，希望新辦法越快出臺越好，“招拍挂”制度的副作用確實不利於房地産市場的健康發展。

　　對地方政府提出明確要求

　　強調地方政府責任制

　　雖然很多地産商表示，這份通知的內容基本都是意料之中的事情，但還是有一個並不常見的內容出現在了這份國辦的通知中。

　　在文件的最後一段，國辦著重提出要落實地方各級人民政府的責任，要求各地政府進一步健全和落實穩定房地産市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地要結合本地區房地産市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。

　　並且進一步要求有關部門要加強對各地貫徹落實房地産市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區和城市要進行重點督查。各省、自治區、直轄市也要加大對市、縣工作的指導力度，加強監督檢查，確保各項工作措施落到實處。

　　而這些明確對地方政府的要求在以往國辦的文件中都很難看到。

　　楊少鋒對此表示：“以往的調控政策之所以一直未能取得預期效果，關鍵原因在於中央政府和地方政府的利益博弈，中央政府把房地産當作民生問題，希望房價能夠讓大部分老百姓承受得起，而地方政府則只是把房地産當作經濟問題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關心的問題，正是這種中央地方利益的不一致，導致了許多很有針對性的調控政策到了地方卻無法執行。而此次中央政府首次明確地方政府作為房地産調控的首要責任人，並對地方政府刺激房地産的土辦法提出警告並要求清理，可見中央政府已經意識到整治房地産首先要規範的就是地方政府的利益。”

　　楊少鋒的上述觀點也得到了多位地産業內人士的認同，那就是調控房地産的關鍵還是要看地方政府究竟如何去做，新文件的要求在以往的通知中大多都有涉及，而最終效果不甚理想的原因就是地方政府的執行力問題。不過從這份通知中大部分篇章都涉及信貸和地方政府各部門的責任來看,中央此次調控還是清晰有力的，2010年的房地産市場將不會出現2009年那麼劇烈的變動，有利於今後房地産市場的健康有序發展。（記者 王崢）

責編：程振宏

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