二套房貸明松暗緊 樓市再現“拐點論”

　　2009年底“國4條”餘音尚在，“國11條”新年伊始緊隨而至，但對比二者不難發現，前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受最低二成首付、利率七折的最大優惠”已經悄悄消失，市場揣測這是否意味著二套房貸政策將有所變化。對此，專家和業內人士表示，儘管銀監會頻頻表態，但政策表述的細微變化暗示明松暗緊趨勢，不少此前態度謹慎的專家更是預測2010年房地産市場有望迎來拐點。

　　緊縮程度明顯加碼

　　“這次的政策從內容、措辭上觀察，緊縮程度明顯加碼”。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，仔細觀察可以看出“國11條”中二套房貸政策與“國4條”中界定不一：“國4條”規定“繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。”也就是説繼續執行2008年“131號文”中的優惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大優惠。但“國11條”卻將其調整為：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”

　　這一表態也與中央經濟工作會議的態度發生大逆轉。楊紅旭認為細微的調整明顯意味著房貸政策已退回到“131號文”出臺之前，也即2007年12月“二套房貸政策”的“補丁文件”出臺後的嚴格程度：所有二套及以上都嚴格化，且以家庭為界定標準。在高房價不能有效緩解之前，包括改善需求在內的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優惠。由此可見國家抑制高房價的決心。這對市場的利空性明顯大於“國四條”。

　　北京大學中國國民經濟核算與經濟增長研究中心副主任蔡志洲則表示，對第二套房貸的控制應該更加從嚴，二套房貸在本次並不能算是收緊。他指出，首付40%的房貸是非常優質的貸款，銀行對放款有很大激勵。而“貸款利率嚴格按照風險定價”的規定仍然存在很大操作空間。他表示，在市場上，改善性住房和投機性住房的區分和界定非常困難。根據他的研究，在過去10年裏，真正稱得上“改善性”的需求已經釋放得差不多了。此時為購買二套房放貸，多少和實現“居者有其屋”的目標有衝突。他認為，如何從房貸環節上調控，還有待更多政策出臺。

　　市場再現“拐點論”

　　此外，與以往給出住房供應宏觀目標不同，“國11條”另外有新意，要求“城市人民政府抓緊編制2010－2012年住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，並分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。”

　　不少業內人士解讀這一政策將有助於加大市場供應。中國人民大學公共管理學院土地管理系主任葉劍平表示，城市化進程中房地産市場的剛性需求和投資需求都比較大。此次在平衡供求關繫上做文章，是把對了脈。要增加包括廉租房等保障性住房在內的住房供應。

　　蔡志洲認為，本次調控強調以增加供給來平抑高房價符合我國的現狀，如果單純靠抑制需求，勢必壓低交易量，這對剛剛走出危機、增長基礎尚不牢固的宏觀經濟形勢會帶來較大負面影響。房價無論暴跌還是暴漲，對經濟都會造成很大傷害。這是過去兩次房價大起大落中所證明了的。因此“國11條”絕非要打壓房價，而是要促進平穩增長。

　　儘管如此，楊紅旭認為，總體而言，在這樣的政策抑制之下，今年樓市調整已成定局，如果“國四條”還只是讓一線城市房價有下跌的可能，則“國11條”有可能使全國房價出現整體性的下跌。

　　而在搜狐焦點日前主辦的新視角高峰論壇上，國家信息中心專家委員會委員高輝清也認為，政策高壓下，2010年房地産市場有望迎來拐點。首先，地方政府雖然仍然需要土地財政支持，但來自中央政府壓力明顯加大。其次，為了防範經濟復蘇良好的勢頭半路夭折，貨幣政策2010年依然堅持適度寬鬆的總基調不動搖，但流入房地産市場的資金將相應減少，這其中包括的因素有：新增信貸資金規模明顯減少；進入房地産市場的資金門檻提高；部分資金將回流實體經濟領域；房地産對社會資金吸引力下降；為趕上優惠政策末班車，許多投資者已經提前進入市場以及高房價耗盡積蓄；未來的房價將更多依靠當代收入支撐。而中國當前的房地産市場與日本市場崩盤前的狀況相似。綜合來看，2010年房地産有可能迎來拐點，因此需要警惕高房價泡沫破裂帶來的巨大風險。（記者 趙曉路 蔡宗琦）

責編：程振宏