二套房貸首付不低於四成 房地産市場迎來拐點？

　　◎ 現在二套房的貸款政策已經很嚴格，並不需要將首付提高至50%，關鍵是如何嚴格執行四成首付的要求

　　◎ 各地方政府近期可能會集中出臺樓市調控措施，特別是部分房價上漲過快的城市

　　◎ 業內分析人士表示，如果開發商在價格上沒有讓步，銷售可能會進一步萎縮

　　國務

　　院昨日公佈《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。雖然較上周盛傳的提高至50%寬鬆一些，但二套房貸收緊將成事實，房地産拐點之説再起。

　　寬鬆貸款助漲房價

　　早在2007年9月，央行便發佈了《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》，要求二套房貸首付不得低於40%、貸款利率不得低於央行同期同檔次基準利率的1.1倍。此後央行與銀監會多次要求嚴格執行這項政策，但在實際過程中並沒有得到很好的落實。

　　“現在第二套房首付需要三成或三成以上”，記者昨日以購房者身份詢問工商銀行客服人員，對方反饋，目前第二套房首付仍可低於40%，不過能否申請到，還需要綜合“收入狀況、還款能力以及信譽程度等情況”，利率則按基準利率執行。

　　建設銀行客服人員表示，如果客戶有足夠的風險承受能力，最高可以拿到房價80%的貸款，也就是首付兩成即可。

　　正是在這樣相對寬鬆的貸款條件下，房價在2009年“高歌猛進”，國務院辦公室的通知也就是在這一背景下産生的。通知提出，隨著房地産市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。

　　通知要求，金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

　　五成首付未落地

　　值得注意的是，上周，“相關部門已制定調控政策，將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%”的消息甚囂塵上，央行和銀監會隨後否認了這一消息。

　　銀行業人士分析指出，現在二套房的貸款政策已經很嚴格，並不需要將首付提高至50%，關鍵是如何嚴格執行四成首付的要求。“畢竟，首付提高至50%的打擊面過大了一些。”

　　嚴格執行四成首付之後會對銀行的房貨業務量帶來什麼樣的變化？浦發銀行廣州分行個人銀行發展管理部總經理林亦涵對本報表示，今年的業務量不會有大的收緊，目前該行已經嚴格執行40%首付的規定，未來會呈怎樣的變化還要看政策方面會否有新的調控措施出臺。

　　專家觀點

　　各地將集中出臺樓市措施

　　國務院辦公廳日前下發《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，要求政府增加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機性購房需求，並強調二套房貸首付不得低於40%。這已經是在出臺營業稅不足5年將全額徵收、“國四條”以及開發商拿地首付不低於50%後，國務院發出的第四道令箭。

　　業內專家表示，各地方政府可能近期會集中出臺樓市調控措施，特別是部分房價上漲過快的城市。“此前的幾大調控政策多數是國務院定調，然後是各大部委出臺相關細則，地方政府能否配合還不好説。而國務院辦公廳這次是直接向地方政府下發通知，地方政府將會積極研究出臺調控政策。”東莞某房地産副總裁王先生對本報記者表示。

　　而在“遏制房價過快上漲”的大命題之下，目前已有部分地方政府率先出手。如上海認定購買第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投資投機性購房；南京不僅取消稅收優惠政策，還採用購房“實名制”的手段遏制投機性購房。

　　銷售現疲態 房價或下行

　　得益於政府救市政策，房地産開發商在2009年獲得大豐收，大部分企業都超額完成全年的銷售目標。不過，在房企超額銷售的光環下，仍然難掩疲態之勢，銷售環比逐月下降。

　　“萬科12月份的銷售數據表明，房地産投機行為已開始減少。”中原證券分析師吳劍雄表示。去年12月份萬科實現銷售面積40.5萬平方米，銷售金額55.0億元，分別比2008年同期下降38.7%和增長3.0%。而該公司當年11月份實現銷售面積52.0萬平方米，銷售金額52.3億元，同比增幅為23.6%和46.5%。

　　另外，保利地産2009年10月份銷售面積為53.43萬平方米，銷售金額45.26億元，但到11月份，銷售面積只有37.53萬平方米，環比下滑29.76%，銷售金額35.03億元，環比下降22.6%。

　　業內人士表示，隨著國家打擊投資投機措施相繼出臺，如果開發商在價格上沒有讓步，銷售將會進一步萎縮。吳劍雄認為，今年年初房地産成交量將持續低迷，房價將在晚些時候開始下跌。而經濟學家鐘偉認為，中國房價將在一季度見頂。

責編：楊淯婷