房地産市場緣何越調控越漲 調控難在何處

　　新年伊始，房地産市場未來走勢卻依然帶有很大不確定性。2009年底的一系列房地産調控政策並未給火熱的房地産市場帶來太多涼意 ，以 至 于 多 數 人 仍 認 為2010年的房價會持續上漲。相較之下，股市調控卻立竿見影，表現出“政策市”的跡象。那麼，房地産市場緣何越調控越漲，或者説，調控究竟難在何處？

　　中國的房地産調控之難，首先在於房市存在剛性需求。在國人的傳統觀念中，有房才等於有家，房子在一定程度上屬於生活必需品，不論房價是漲是跌，該部分需求量皆基本恒定。

　　房地産市場中有85%自住型購房者的存在，加之中國人口變遷趨勢未發生根本性轉變，市場真實購買力非常堅挺，房價難以長期深幅下跌。

　　中國的房地産調控之難，還在於房價不同於一般商品。對於一般商品價格調控，運用供給調控與需求調控手段都可達到較為理想的效果。但是，土地作為稀缺資源，調控供給手段受限，相較之下，只能通過調整房地産市場需求才能得到較好的效果。然而在“居者有其屋”的責任之下，房地産市場的剛性需求無法壓制，只能壓制投機需求，調控方式受限，調控效果自然不盡如人意。

　　中國的房地産調控之難，更因為其涉及廣泛的利益群體。一旦房地産市場萎縮，將聯動鋼鐵、水泥、建材、家電等相關産業，使經濟增長失去一個重要的驅動力。不僅如此，1994年開始的分稅制改革，在較短的時間內迅速提高了中央財政收入佔財政收入總額的比重，卻也同樣造成財權和事權不匹配的情況，主要是地方政府財政收入比重低，而承擔事務卻相對過多，地方財政的拮據使得地方政府怨聲載道。

　　作為快速提高地方財政收入的手段，“土地財政”自然成為中央與地方利益的平衡器。由此，無論是中央還是地方政府，皆因短期利益而放鬆調控力度，對開發商故意囤積土地等行為“睜一隻眼閉一隻眼”，房價也就難以下調。

　　因此，無論是中央及地方政府，還是地産開發商和投機性購房者，如果不能基於長遠利益就未來房價達成共識，房地産調控難免“隔靴搔癢”，只能流於形式。事實上，與一般商品相同，合理的房地産價格當由供求雙方博弈形成，行政力量這一“有形的手”則應更多關注相關政策的設計與完善，以抑制投機性需求，打擊炒地、囤地行為，影響市場供求關係，使房價真正停住上漲步伐。

　　首先，政府當局應考慮改革分稅制，按照財權和事權相匹配的原則，提高地方財政收入佔財政收入總額的比例。地方政府出賣土地所得收入本身就具有不可持續性，加之“土地財政”多造成投資過熱，地價與房價飆升，損害普通購房者的利益，因此，改革分稅制勢在必行。

　　其次，在信貸政策方面，應繼續嚴格執行二套房貸政策。二套房貸政策自出臺以來就一直是壓制投機性購房者的“利器”。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機盈利空間縮小，必將有效遏制投機性購房行為，並對過熱的樓市降溫。但伴隨改善性住房定義的出現，銀監會對“二套房”的定義便一直模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實施過程中頻頻受阻，銀行或仲介渾水摸魚的空間一直存在。

　　因此，監管部門在明確標準過程中應注意嚴格區分改善性需求與投機需求，並對此設定不同利率與首付門檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標準上逐級提高，並建立違規懲戒機制，如對購房後空置行為徵稅等，減少投機行為對房價的不當推動。

　　再次，稅收政策應有進一步動作。物業稅的開徵特別是採用累進稅制，可以提高投機需求的交易成本，有效打擊房地産投機活動，整頓房地産市場秩序、穩定房價，在一定程度上刺破房地産投資領域的泡沫。

　　通過差別稅率對房地産市場進行調節，對高檔別墅住戶加大徵稅額度，對普通住房居住者減少徵稅甚至減免物業稅。 （郭田勇）

責編：王玉飛