警惕房地産“泡沫化擴張”

　　步入2010年，新一輪房地産調控政策陸續實施，主要城市房地産市場降溫明顯。受此影響，地産股雖然業績增長明確，但依然延續震蕩調整格局。顯然，從管理層近期的表態和政策安排看，2010年房地産政策將從刺激擴張轉向適度調控。這意味著，2009年房地産板塊依靠房價大漲推動的業績高速增長態勢將難以持續，而正在生成的泡沫將是房地産業未來發展的陷阱，值得市場高度警惕。

　　從財務報表看，房地産上市公司2009、2010年的業績都將十分靚麗。2009年1-11月，一線房地産公司累計實現的銷售收入同比增幅超過六成。三分之一的A股房企2009年前三季度凈利潤增幅超過100%，半數A股房企2009年業績將達歷史頂峰。

　　受結算制度的影響，2009年樓市熱銷給房企2010年的業績提供了保障。據統計，2009年前三季度，A股房企共實現預收賬款同比增長62.5%，較年初增長113.3%。預收賬款是同期營業收入的近1.4倍。這表明，多數房地産企業2010年的營收和利潤也已鎖定。業內預期，主流地産上市公司2009、2010年將保持40%以上的業績增長。

　　但是，房企業績高增長的背後是快速上漲的房價和資産泡沫化的趨勢。在這種背景下，作為要素資源的土地，也日益成為房企追逐的對象，地價飆升、地王頻現，房企的資本支出正在大幅上升。以土地成本為主的資本支出擴大，將直接增加房企的經營風險。以一家總部位於廣州的大型房企為例，該公司在2009年9-11月累計斥資逾156億元全國拿地，而同期，該公司簽約銷售金額為124.45億元。

　　目前，多數房企銷售回款跟不上土地擴張的速度。由於市場預期不斷向好，房企規模擴張中過於樂觀，“麵粉貴過麵包”的現象屢見不鮮，而房企運營中的風險控制則退居其後。加之目前開發商囤地囤房現象較為嚴重，一旦市場有所降溫，企業必然會面臨巨大的資金壓力，同時加劇房地産市場的波動。

　　更為重要的是，房價快速上升也是泡沫積聚的過程。低廉的資金成本、寬鬆的信貸政策加之投資需求膨脹，直接導致房地産市場偏離剛性需求而逐步“發燒”，2009年，一線城市房價同比漲幅超過60%。在土地捆綁金融資本的情況下，房地産正在生成的泡沫將很容易轉嫁為金融系統的風險。

　　為此，管理層頻頻出臺房地産調控政策，從增加二手房交易環節成本抑制投機需求到提高土地首付比例收緊房企資金鏈，其用意均是為了“擠泡沫”、“防過熱”，促使房地産市場穩定發展。房地産市場對政策的反應一直比較敏感，受政策預期收緊及需求釋放透支的影響，2010年樓市降溫將在所難免。

　　不過，從政策目標看，房地産市場從高增長狀態適度調整更有利於行業的可持續發展。當前，國民經濟復蘇尚未穩固，房地産依然是拉動內需的引擎，高房價將遏制真實需求釋放。因此，政策調控當以平衡供求為指向，其中包括增加普通住房土地供給，提高新房開工率，同時抑制需求的膨脹，防止高房價驅動業績高增長成為行業常態，也防止房價泡沫加速擴張。（記者 林喆）

責編：王玉飛