伴隨著房地産市場的回升，近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。昨天，國務院正式下發《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，要求進一步加強和改善房地産市場調控，穩定市場預期，促進房地産市場平穩健康發展。

　　樓市調控蘊涵四大看點

　　昨天，國務院正式下發《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，要求進一步加強和改善房地産市場調控，穩定市場預期，促進房地産市場平穩健康發展。這份2010年房地産市場調控藍圖蘊涵哪些新看點呢？

　　嚴格二套房貸首付比例打擊投機，利率靈活掌握

　　“二套房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”《通知》的明確規定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

　　北京市馬家堡地區鏈家房産仲介公司的工作人員小董聽到這個政策的第一反應就是對投機客來説打擊非常大。他説：“購房者往往自己支付少量的成本，利用銀行貸款，四兩撥千斤，以有限的資金購買多套住房，在房價上漲後，賣掉一些房産，然後又拿這些本金，通過銀行貸款購買更多的住房。”

　　事實上，第二套(含)以上住房首付比例不得低於40%的規定在2007年全國樓價持續飆升的狀態下就已出臺。2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執行力度，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低於40%，利率也有所降低，出現了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。

　　國務院發展研究中心研究員廖英敏説：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。”

　　探索土地出讓綜合評標辦法，劍指“地王”頻出

　　2009年“地王”頻出的現象，引發了社會各界對土地招拍挂制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

　　《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閒置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　廖英敏説：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。”

　　《通知》提出“增加住房建設用地有效供應”，中國房地産業協會副會長朱中一説：“穩定土地供應是穩定房地産市場的重要前提。”

　　首次規範“央企”投資房地産

　　“國有資産監管部門要進一步規範國有大企業的房地産投資行為”，這是通知中涉及“繼續整頓房地産市場秩序”的內容之一。

　　整頓房地産市場秩序，歷來是政府調控政策的主要內容，值得注意的是，在這份通知中，除了對住房城鄉建設部、國土資源部、價格等有關部門、稅務部門提出要求以外，還特別提到國有資産監管部門，這樣的表述在以往政府出臺的房地産調控政策中鮮有出現。

　　廖英敏説：“2009年部分上市的國有大企業紛紛進入房地産市場，還拿了不少‘地王’。國有大企業瘋狂拍地的行為，不利於房地産市場健康發展。這次政府特別提出要進一步規範國有大企業投資房地産，也是希望國有資本在房地産市場上能夠起到好的主導作用。”

　　防止境外“熱錢”衝擊國內樓市

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，當前在全球普遍低利率環境下，國際跨境資金短期流動加劇，在歐美資本市場和房地産市場相對低迷的同時，新興市場這兩個領域價格不斷上漲，不斷吸引著“熱錢”的進入。

　　《通知》明確提出，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地産市場，防止境外“熱錢”衝擊我國市場。

　　尹中立説：“預計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領域，帶來這兩個領域的泡沫膨脹。國家正是基於這樣的擔憂，明確提出加強對跨境投融資活動的監控，防止境外‘熱錢’衝擊我國市場這樣的政策。”

　　商品房領銷售許可證

　　設最低規模是新提法

　　《通知》中提出要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　“這應該是一個新的提法！”南京市房管局相關人士告訴記者，目的就是為了打擊開發商捂盤惜售的行為，充實市場上的房源，從而抑制上漲過快的房價。他認為，所謂“最低規模”可以有兩種解釋，一是指某處小區的最小單位，可以是一幢，也可以是一個單元；另一種解釋則是指房源的面積，大的三五萬平方米，小的一兩萬平方米。

　　“如果按照前一種解釋，那麼可以肯定的是，這個最小規模比‘單元’要大，因為《通知》中後一句話就是‘不得分層、分單元辦理預售許可’，也就是説，最小規模可以是一幢樓，這與南京目前的操作規定是一致的。”該人士説，如果參照後一種解釋，按面積來劃分，那麼操作的難度就很大了。

　　他告訴記者，去年11月份南京曾經出臺過一份《商品房銷售管理辦法(草案)》，廣泛徵求社會各界人士的意見。當時有不少人提出，為了防止開發商捂盤惜售，應該對樓盤領預售許可的面積設“門檻”，比如説仿傚上海的做法，最少一次3萬平方米。

　　“其實，這些辦法我們也都想過，但是執行起來很困難”。該人士説，南京房地産市場上的開發項目大小不一，如果設定的“開盤門檻”面積較大，比如3萬平方米，反而會給一些中小樓盤捂盤的理由；如果設定的“門檻”太小，比如1萬平方米，有的一幢房子的面積就不止這個數，根本起不了任何約束作用。不過，他也表示，既然國家已經明確要設“門檻”，南京市肯定會繼續研究，至於何時“跟進”暫無説法。 馬祚波

　　■新聞背景

　　國家為何一再重申

　　二套房貸首付問題

　　這不是中央首次明確二套房貸首付問題。事實上，第二套(含)以上住房首付比例不得低於40%的規定在2007年全國樓價持續飆升的狀態下就已出臺。

　　2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執行力度，一些地方出現了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。

　　新年伊始，有關二套房首付比例由40%上調至50%的傳聞從未停止。近日銀監會回應説，並未就二套房貸出臺新政策，對“首付比例調高”的説法亦“不要誤傳”。昨天，國務院又正式下發通知，再次明確二套房首付不低於40%。

　　政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例，可見對其非常重視。二套房貸的嚴格主要體現在兩點：一是利率相對於第一套房不僅不打折優惠，而且要上浮10%以上；二是對於二套房貸的首付比例規定不得低於40%。這個規定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機行為。而且，政府出於金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時候，上自中央，下至地方，關於樓市調控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件裏，從來沒有放鬆過的跡象。

　　可見，收緊二套房貸，讓狂熱的房地産降溫，自上而下的監管層心裏都非常有數，這個政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風險，更是在降低中國房地産行業的風險。

　　■新聞延伸

　　新政未提及

　　“改善性住房需求”

　　申銀萬國房地産行業高級分析師李虹表示，此次通知內容與業界預期一致，後續仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來説政策表述很中性，但實際操作可能會非常靈活和寬鬆。李虹稱，通知沒有提及“改善性住房需求”，儘管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建築面積33.4平方米作為改善型購房的標準，但對於全國來説差異化較大，仍有待進一步明確。

　　短期內徵物業稅

　　可能性非常小

　　專家認為，通知強調“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”，但沒有明確提及物業稅，預計物業稅在短期內開徵的可能性非常小，但不排除在全國範圍內“空轉”或在部分地區試點對商業地産開徵物業稅。

　　專家稱今年難再現

　　去年房價瘋漲局面

　　北京大學房地産研究所所長陳國強表示，該項通知對於抑制當前房價上漲過快有一定作用，“預計今年不可能再現2009年房價瘋漲的局面。2010年房價整體漲幅或將呈現虛乏的狀態，不排除部分地區房價出現回調的可能。”

責編：龐帥

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