張天蔚：不改變預期，房控難以走出屢戰屢敗困境

    隨著房地産市場呈現“回暖”跡象，房地産業內外人士紛紛猜測，中央有關部門是否會出臺新的調控政策，而最新的消息是，有關部委近日分別出臺措施，以達到“鞏固房地産市場調控成果，促進房地産市場健康發展”的目的。這組總計五條的措施，迅速被媒體冠以“新國五條”的稱呼而寄予進一步抑制房價的厚望。

    近年來，房地産市場的調控措施頻繁出臺，“國八條”、“國六條”，乃至今年1月出臺的“國十一條”和今年4月出臺的“國五條”，直至此次出臺的“新國五條”等等。在我們的經驗中，政府如此屢出重拳而仍然不能達到預期目的，似乎僅房地産市場調控一例。而房地産市場在不斷出臺的政策重壓之下，仍然表現得如此頑強，不僅出乎持幣等待房價下跌的百姓預料，甚至也會讓決策者始料不及。

    面對如此悖謬的局面，開發商的通常説辭，是強調房地産市場的“剛性需求”，即出於生活必需而難以抑制、缺乏彈性，因而對價格極不敏感的需求。從近年來房地産市場的走勢來看，也確實呈現出對價格並不敏感，甚至“反向敏感”，即追漲殺跌的特性。加上都市白領不斷發出居無定所的呼聲，及所謂“丈母娘需求”等概念的拋出，剛性需求推高房價的説法，似乎得到不斷的印證。而這樣的結論如果成立，則中央政府不斷出臺的措施不僅註定無效，而且由於歷次調控措施中最有力的部分，往往是以收緊信貸、抑制需求為主，因而每次調控稍有鬆動，必然引發報復性反彈。此類已成固定模式的調控循環，在很大程度上已經被開發商吃透，只要不是那些資金鏈過分脆弱的小開發商，大多可以從容地等待市場回暖，卻不會出於對未來的悲觀預期而降價銷售。

    其實，“居者有其屋”固然是每個人必須滿足的基本需求，但説到底住房並不等於吃飯，房地産市場並不存在沒有彈性的所謂剛性需求，需求、供給、價格之間的矛盾和互動，必然引導消費者對自身的需求做出主動或被動的調整。尤其是在人均住房面積已近30平米，而房價卻為大多數市民難以企及的北京等大城市，再以剛性需求解釋房地産市場在各種政策打壓下依然頑強的現象，無論如何難以自圓其説。

    導致房地産市場對價格並不敏感，甚至表現出追漲殺跌的“反向敏感”的根本原因，是對房地産市場的預期看漲。近年來最讓人心癢難撓的財富故事，已經不是股市裏的“楊百萬”，而是如果5年前多買了一套房子，今天就可以坐收辛苦工作一輩子都不可能得到的數百萬收益。在這樣的財富效應示範之下，市場確實表現出極大的需求，卻和所謂剛性無關。只要人們對未來的預期不再那麼堅挺，房地産市場自然會恢復到真實的需求，房價也自然會應聲而落。

    以此回顧歷次調控措施的落空，根本原因在於只是暫時抑制了消費者的購買能力和意願，卻沒有從根本上改變對房地産市場的預期。在一個長期看漲，且大幅看漲的市場中，短期的需求扼制總是很難起到實際的作用。

    而若試圖在一個宏觀向好，且流動性充盈的市場中，改變公眾對房地産市場的預期，除了儘快且大幅地加大供給之外，沒有另外的辦法。因此，如果此次“新國五條”的目標，確實是著眼于長遠的房地産市場調控，而非僅僅要達到短期內的價格指數目標，則唯有其中的第四條值得高度關注，即採取何種手段，儘快切實增加住房有效供給，而且進一步實現土地供應制度和供應方式的改革，形成長期穩定的土地供應機制，使公眾形成房地産市場必將長期、穩定、充足供應的預期，才可能使房價趨於穩定。反之，如果開發商和消費者一致認定此次調控不過是又一次短期動作，以至在“房價早晚還得翻番”這一結論上達成“共識”，就可能形成開發商與消費者一同等待政策鬆動的悖謬局面。 （張天蔚）