林喆：樓市調控會否按下“核按鈕”

　　8月下旬以來，傳統高房價城市的房地産市場再現回暖，成交量釋放開始帶動房價反彈。以遏制房價過快上漲為目標的“新國十條”，似乎被近期樓市的新變化潑了一盆冷水。兩部委近日又出臺有關囤地企業不得拿地的規定。由此，業內人士揣測更嚴厲的調控“核武器”——出臺房産稅和大幅提高首付政策可能出臺。

　　但筆者認為，近期的樓市反彈主要建立在供給和剛性需求同步釋放的基礎上，房價上升並非投資、投機需求炒作所致，且反彈的範圍也局限在少數城市。因此，今後的調控政策依然宜以完善和落實為主，是否按下“核按鈕”，還需要繼續觀察後再做定奪。

　　所謂調控“核武器”，按照華遠地産董事長任志強的説法，主要體現在房貸和稅收兩方面，即大幅提高首付比例甚至取消按揭，以及出臺房産稅等持有環節的稅種。對房地産市場而言，這兩方面的政策調整乃至制度變革，都會産生深遠影響；如果條件不成熟或時機不合適，這兩方面政策的殺傷力無疑相當巨大。

　　顯然，只有在“常規武器”失效之後，調控才有必要祭出“核武器”。進入9月尤其是中秋三天小長假期間，北京、上海、深圳等一線城市商品房成交量在經歷幾個月的壓抑後，突然集中釋放，部分項目再現排隊搶購現象，在此背景下，開發商對熱銷項目提價。但從樓市的整體成交均價看，房價進一步大漲的趨勢並沒有形成。

　　監測數據顯示，中秋小長假期間，北京市商品住宅期房、現房累計成交638套，成交面積67818平方米。與端午三天假期相比，分別增加273.1%、236.23%。但受郊區樓盤比重上升影響，中秋期間北京商品住宅整體成交均價與8月份均價相比下降18.77%。

　　另外，8月以來主要城市商品房的整體成交量並沒有放大。9月18日-24日，券商研究機構跟蹤的15個重點城市總成交套數和成交面積分別為29273套和289.7萬平方米，環比分別下挫2.96%和2.82%，成交價格保持穩定。截至9月24日，15座城市9月份的整體成交面積約為1007萬平方米，略超8月整體成交1005萬平方米；與4月1533萬平方米的成交高點還有一定距離。

　　業內人士指出，一線城市熱點項目的售價上漲，有較為特殊的原因。以北京大興區的保利茉莉公館為例，該項目所在的區域是北京“南城行動計劃”中重點建設的新城之一，軌道交通、區域配套正在逐步建設和完善，項目售價逐步提高是營銷策略的一部分，同時也體現了區域價值的提升。

　　更為重要的是，目前一線城市的熱銷項目多數位於規劃中的新城區域，其購買群體以自住型的剛性需求為主。以萬科長陽半島為例，該項目的購買群體絕大多數是25-35歲、月收入在5000-10000元的都市白領。他們的自住需求值得保護和支持。

　　專家指出，當前的調控還應當以抑制投機、擴大供給、扶持剛需為宗旨。今年以來，政府在加大土地供應、敦促地産商加快開發節奏方面，已經出臺了有力政策；多數案例顯示，從土地招拍挂到項目預售的週期，已經明顯縮短。這説明，調控效果正在逐步顯現。今後這些政策的進一步完善和落實將是關鍵。

　　因此，更具殺傷力的“核武器”是否按下，還需要觀察樓市的進一步變化，目前看來條件並未完全成熟。其中，房地産稅制改革本身也是一個長期過程，需要協調各方利益；房貸方面，業內人士也主要傾向於現有政策的執行。因此，“積極調研、慎行調控”應是近期政策的主要取向。當然，如果樓市再次出現過熱的情形，改善民生的壓力再次放大，已有的政策效力已被消化，調控就可以考慮果斷出臺新的措施，包括打出“核武器”。（林喆）