徐立凡：樓市二次調控須防懸浮空中

　　事實再一次證明，無論政策規定多麼嚴厲，從文本文件轉化為執行文件，還有許多細節要補充。而更重要的是，必須強化行政制度層面的設計，阻斷地方政府與土地開發商之間的利益聯絡。唯其如此，樓市二次調控才能“既聞樓梯響，又見人下來”。

　　樓市調控近6個月房價依然居高不下的事實，終於造成了二次調控降臨。9月26日晚間，國土部、住建部聯合下發通知，規定包括土地閒置一年以上企業禁止拿地；在房價高的地區，增加中小套型限價住房建設供地數量；沒有完成住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地；因政府及部門原因造成土地閒置的，兩部門將限期查辦等，直指土地利用亂象。

　　超出開發期限的惡意土地閒置既導致房地産用地的大量無效供應，又為房價堅挺提供想象空間，而且蘊藏著巨大的信貸風險，對於國計民生都是隱患。然而，在公眾印象中，此前這一環節的管理總是“只聽樓梯響，不見人下來”。按照此前備受關注的土地清查專項整治行動的安排，應該是“7月督察，8月約談，9月問責”，但在督察、約談之後，問責卻意外爽約。不僅如此，據國土部的不完全統計，去年9月30日之前查出1457宗閒置土地，到今年5月底閒置土地上升到2815宗，8個月裏閒置土地幾近翻倍。在這種情形下，人們有理由擔心：樓市二次調控會不會“雷聲大雨點小”，再次陷入懸浮空中的尷尬境地？

　　顯然，調控政策不能落地的原因不在政策本身，而在於政策在執行環節時時遭遇錯綜複雜的利益鏈條的掣肘。以土地閒置為例，一方面此前包括許多央企在內的大鱷在拿地當地王的遊戲中樂此不疲，致使地價上漲過快，在未開發前就已形成利潤循環體系，因此企業樂於囤地居奇而懶於開發；另一方面，在銀行對房地産貸款審批從嚴的形勢下，手裏有地可以置換貸款，這對於資金鏈趨緊的開發商來説如同續命丹，因此不惜冒被處罰風險也要囤地。而更重要的是，不少地方政府與囤地的開發商之間存在或明或暗的利益鏈條，因此對於開發商囤地行為要麼睜一隻眼閉一隻眼，要麼板子高高舉起輕輕落下。國土部的調查表明，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和部門原因造成閒置的約佔六成，其中多少是真原因多少是保護傘？無人得知。在目前的行政格局下，國土部和住建部能否啟動地方政府和部門對閒置土地的糾察熱情，也是一個未知數。

　　實際上，與國土部和住建部的新政相類似的規定早已有之：兩年不開發即可視為閒置，政府有權收回。然而在實踐中，與大量閒置土地的情形相比，收回土地卻少而又少。事實再一次證明，無論政策規定多麼嚴厲，從文本文件轉化為執行文件，還有許多細節要補充。而更重要的是，必須強化行政制度層面的設計，阻斷地方政府與土地開發商之間的利益聯絡。唯其如此，樓市二次調控才能“既聞樓梯響，又見人下來”。