楊紅旭：空置與剛需“水火並容”

    當前，關於住房空置率的事鬧得沸沸颺颺，很多人如同堂吉訶德，手持長矛，不知將怒火撒向何處，只能朝著空置率這個“風車”亂捅。孰不知，我國官方的空置房只是房地産開發企業已竣工商品房中尚未售出或出租的面積，而非國際上通用的全社所有空置房屋面積。

    有趣的是，近日國家統計局公佈了一組數據，不再提及空置面積，只雲“待售面積”，以顯示自己的數據與公眾關心的數據並非同類。如果按國家統計局的口徑，截止到今年6月底，全國待售商品住宅為10646萬平方米，相比2009年全國商品住宅銷售面積86185萬平方米，似乎看不出讓人擔憂的地方。

    傳言的6540萬套固然不可信，但存量房中的空置房數量，遠遠大於待售房數量。遺憾的是，官方多年未做全國住房普查，又怎麼知道實際空置情況？單靠網民們熱擁的小區“黑燈率”，實在有點不靠譜。

    依筆者的感覺，當前一線城市和少數二線城市房地産投資投機比重偏高，應該存在較高的空置情況，20%左右比較靠譜。三四線城市的空置率較低，空置的原因並非很多外來投資者，而是當地新城區建設中，由於配套不完善，導致當地人即使在那裏購房，短時間內也不會搬過去自住。與發達國家一般5%左右的空置率相比，當前我國部分城市的住房空置率確實偏高。

    然而，與偏高空置率同時存在的是，我國旺盛的剛性需求。不妨看看近期的市場表現。眾所週知，自今年4月出臺“國十條”後，全國商品住宅成交量快速萎縮，一線城市和部分二線城市甚至大跌5-7成。奇怪的是，市場出現了明顯分化，滯銷樓盤與熱銷樓盤並存，捂盤與促銷現象同在。

    究其原因，絕大多數熱銷樓盤的背後，是大量剛需的積極入市。根據經濟學原理，市場需求的彈性有大小之分。剛性需求可視為彈性較小的需求，也即急於實現的購房需求，不管價格的高低、地段的優劣，都難以抑制這種購房熱情，如動遷需求、婚房需求就屬於典型的剛需。

    縱觀恒大、綠地、萬科、保利等降價促銷的樓盤，多屬中小套型的普通商品住宅，潛在客戶多屬剛需。雖然調控政策風聲鶴唳，投資投機性需求已逃之夭夭，可剛需並未走遠，只是在等待符合自己心理價位的樓盤出現，所以一旦有促銷，立即入市。當前這些大型企業的樓盤只要有10-15%的促銷，就會引來購房者，如果降價幅度達到20%左右，極有可能招致排除搶購。

    而那些被迫捂盤的項目，多數是中高檔住宅，甚至是豪宅，這種樓盤的購買者多屬投資投機需求，在當前政策打壓下，即使是降價促銷，也不見得有需求敢於入市。所以，與其開盤後賣不出去，帶來壞名聲，甚至招來前期高價購房業主的抱怨與反對，不如按兵不動，以觀下一步政策和市場動向。

    或許很多人心存疑惑，既然現階段市場中存在很多空置房，為何還形成巨量剛需嗷嗷待哺之現狀？原因有二，一是剛需們想要的是中低價位、中小套型的住房，而投資投機者青睞的是中高檔、中大戶型——閒置住宅多如此；二是很多空置房的業主出於長期投資目的，並不急於賣房，除非房價能漲到他們的心理價位。由此導致我國住宅市場“水火相容”、“旱澇不均”，從深層次講，這反映了我國貧富差距拉大的現實。□楊紅旭