沈曉傑：房價降價空間有多大？

    6月份深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米16978元，同比上漲19.59%，環比下降10.63%，這是今年以來連續兩個月環比下降。（據新華社）與此同時，多個城市的住宅成交價格環比下降。這樣看來，樓市調控似乎已初見成效，但房價是否已經“降到位”？恐怕未必。

    根據國家統計局的數據計算，去年我國城鎮居民買房的房價收入比平均已達9.7（一些大中城市甚至高達15-20以上），遠遠超過國際上公認的“買得起房”水平的上限———房價收入比為6的標準。如果要讓普通市民可以通過房地産市場解決住房問題，就必須使現在全國城鎮的平均房價下降四五成。目前房價存在如此大的降價空間嗎？

    還是先從商品住房的成本來算起。我國商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價）、造房的建安費和各種配套費、稅費和經營管理費用所組成。其中，最主要的就是土地出讓金和建安費。由於我國商品房的開發週期較長，加上囤地捂盤現象比較普遍，所以，從開發商競拍拿地，到完成開發和銷售兩個週期，往往在3年以上。就以3年的商品房開發週期計算，2009年全國商品房所用土地，平均拿地時間應為2006年。那麼，當時全國平均的商品住房的地價又是多少呢？

    根據國土部“中國城市地價動態監測系統”提供的權威信息，2006年“全國主要城市”用在“居住用途”上的“地價平均值”為每平方米1681元。新建商品住房的容積率再以1.8來計算（目前多數城市容積率已超過2，不少大城市已超2.5），分攤到每平方米住房中的“樓面地價”，就是623元。全國城鎮造房的建安費，高估為每平方米1000元（以比同期我國農村建房成本高一倍計算，也可以通過一些單位的合作建房成本做比較參照）。其他的配套費、稅費和經營管理費，全國城鎮的平均費用我們推算為600元。綜上所述，2009年全國城鎮商品住房的平均成本，每平方米為2223元（大中城市成本要比這高。但房價水平更高，利潤更大）。

    把全國城鎮2009年新建商品住房平均每平方米2223元的成本，和當年每平方米5000元的商品住房售價相比，我們就可以發現，全國城鎮新建商品住房的成本，只佔到售價的44%，如果把開發商的合理利潤定為6%，全國新建商品住房房價的一半還是落到了開發商的手裏。也就是説，房價之所以“高高在上”，使得絕大多數市民買不起，並不是由於新建商品住房的成本高昂。在市民買房的所有支出中，有一半以上是為房地産利益集團的暴利“打工”。

    由此也可得出結論：把房價降到普通市民買得起的合理水平，並非沒有操作的可能和空間。

    □沈曉傑（地産評論人）